作者 | 譚少游

　　朋友們，房價可能還會有一波加速下跌。

　　半年前，嚴(yán)九元老師在直播的時候就說，二次探底只是時間問題。現(xiàn)在不光來了，還比想象中更快。

　　剛剛公布的五月份樓市數(shù)據(jù)，看得人心里發(fā)涼。

　　70個大中城市，今年3月，還有10個城市的二手房上漲，5月份只剩下3個。

　　北上廣深的二手房全線下跌，而且比一些二三線跌幅還大，杭州成都的二手房成交量也在斷崖式地下降；

　　要知道，杭州成都是現(xiàn)在最火的新一線。最抗跌的城市和最有潛力的城市，雙雙都有點扛不住了。

　　官方的政策表態(tài)，也坐實了樓市在開始新一波下跌：

　　4月的ZZJ會議，還剛剛把表述從“止跌回穩(wěn)”，調(diào)整為“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”；但到了6月國常會，表述又變回了“止跌回穩(wěn)”，而且是“更大力度地止跌回穩(wěn)”。

　　有人會說，這是不是國家隊要出手救市的信號？

　　別人恐懼我貪婪，現(xiàn)在抄底正合適。這種幻想非常危險，而且致命。

　　我為什么這么肯定？

　　因為當(dāng)下分析樓市，不能只看文件表面上的表態(tài)。更核心的，要看最高層對房地產(chǎn)的真實定位是什么。三個定位：

　　第一，房產(chǎn)回報“平庸化”，回歸普通資產(chǎn)。

　　什么意思？本質(zhì)上的目的是不要讓房地產(chǎn)吸引太多的資源。

　　因為要讓資源去干嘛？去搞大國博弈，去搞制造業(yè)升級和科技硬突破，如果閉眼買房都能賺錢，誰還去攻堅卡脖子難題？

　　第二個定位，是“去金融風(fēng)險”。

　　高層當(dāng)下依然在關(guān)注房地產(chǎn)、依然在投入一定資源的一個重要原因，是因為它關(guān)心的不是房價，而是金融會不會出問題。現(xiàn)在中國居民的杠桿率高達(dá)70%，如果房價跌穿首付，會發(fā)生什么，對金融系統(tǒng)會有什么影響，你能想像到嗎？

　　所以現(xiàn)在政策只求“止跌回穩(wěn)”，它要的不是上漲，是穩(wěn)住。

　　第三個定位，房地產(chǎn)是共同富裕的工具。

　　你們注意沒有，6月13日國常會討論的重點根本不是救市，而是怎么搞房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。

　　什么是新模式？最終的目的就是住房“雙軌制”——

　　有錢的人，去買更好更貴的房子，

　　普通人，政府給你提供保障房。

　　在這種情況下，炒房客基本就走入歷史的垃圾堆了。

　　這三個定位之下，未來樓市怎么走？我們智谷有一個分析框架：

　　第一，看政策。看政府的核心KPI是什么。

　　過去二十年，政府的核心任務(wù)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)能拉動GDP，所以房價要上漲；

　　但現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)建設(shè)不再是唯一中心，而是要統(tǒng)籌兩個中心——發(fā)展和安全，重心是科技突破、制造業(yè)升級。

　　房價，穩(wěn)住就行。

　　第二，看金融，

　　兩個指標(biāo)，一看央行有沒有擴(kuò)表放水，二看居民有沒有擴(kuò)表加杠桿，有沒有信心增加房貸。現(xiàn)在的情況是，不僅房貸往下走，提前還貸反而成了潮流。

　　第三，看新增需求，

　　有沒有新的入市的購買方，包括人口城鎮(zhèn)化或者產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，就比如東莞松山湖，華為一過去，房價就跟著漲起來了。

　　政策、金融、新增需求，這三點，當(dāng)下對于多數(shù)城市來說，都沒有基本面上的變化。

　　最后我給大家兩條建議：

　　第一，二線以下、非自住的房子，一個不留，堅決出手。

　　第二，租售比低于2%的房子，砸盤也應(yīng)該清掉。

　　我們現(xiàn)在面對的是從通脹到通縮的大周期轉(zhuǎn)換，很多朋友卻在用對付通脹的辦法來對付通縮。完全搞反了。