我們還是說(shuō)點(diǎn)（我認(rèn)為的）真話，真話才會(huì)催動(dòng)正確的政策和決策。數(shù)據(jù)都是一樣的數(shù)據(jù)，但解讀各有不同，最終交由市場(chǎng)檢驗(yàn)。

來(lái)看深圳上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如前所言，我簡(jiǎn)單一句結(jié)論：樓市短期即將破位，無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)，顯示去年9.24行情已經(jīng)走完力竭。如果要想維持住房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，近期勢(shì)必要有大力度的刺激政策出臺(tái)。

上半年，深圳新房（指住宅）網(wǎng)簽總量（含預(yù)售現(xiàn)售）為21873套，同比增長(zhǎng)41.8%；二手住宅過(guò)戶量29231套，同比增長(zhǎng)36.6%。

但如果和去年下半年（期間9.24行情啟動(dòng)）相比較，上半年深圳新房成交量環(huán)比下跌36.1%，二手房成交量環(huán)比下跌11.7%。

再結(jié)合著月度走勢(shì)，證據(jù)就更加的明了。

從曲線上看，1月以來(lái)，新房、二手房的月度成交基本上都是延續(xù)著跌宕下行的態(tài)勢(shì)。6月的新房成交勉強(qiáng)超過(guò)5月，二手房則掉到了均值以下。新房成交量已不足于去年底高峰期的1/3，二手房成交量也僅相當(dāng)于去年底高峰期的一半多。兩者的共同特征是，都開始顯示出了向去年9月新政之前的成交水平“回歸”了，尤其是新房，已經(jīng)回到了去年最慘時(shí)刻的7-8月間。

以上是基于短期成交量的走勢(shì)得出的看法，當(dāng)然你說(shuō)有沒(méi)有好消息？有的，而且這個(gè)好消息在官方敘事中，絕對(duì)可以稱得上是“實(shí)現(xiàn)了止跌回穩(wěn)”，如假包換。

按半年度總成交量計(jì)算，今年上半年深圳二手房半年度的成交量，已經(jīng)大幅超過(guò)了2022年，距離反超2023年也只有不到4000套的量。假如接下來(lái)按月均成交4000套計(jì)算，則有望追平2024年。如果能有大級(jí)別的政策再刺激一把，實(shí)現(xiàn)超過(guò)2024年的5.5萬(wàn)套總量也非常有機(jī)會(huì)，并實(shí)現(xiàn)按年三連升。

而新房的半年度成交量則還是弱很多，原因是之前基于指導(dǎo)價(jià)政策，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，催逼買家紛紛買新棄舊。但即便如此，如果下半年按月均3000套的成交量，新房反而更有機(jī)會(huì)創(chuàng)下過(guò)去4年的新高，并且也能實(shí)現(xiàn)按年三連升。

總之，新房、二手房，在2025年都非常有機(jī)會(huì)創(chuàng)下四年新高。站在這個(gè)角度，當(dāng)然可以說(shuō)是“止跌回穩(wěn)”，沒(méi)毛病。

然而，如果你把價(jià)格維度加上，這個(gè)說(shuō)法就站不住了。市場(chǎng)一般理解“止跌回穩(wěn)”，指的是價(jià)格，價(jià)格穩(wěn)不住，那便稱不上是真正的止跌回穩(wěn)。

把這個(gè)加上，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是老套路：以價(jià)換量，尤其是價(jià)格觀察度更高的二手房。

目前是樂(lè)有家對(duì)外披露自家門店的房?jī)r(jià)成交統(tǒng)計(jì)，6月二手住宅的成交均價(jià)是6.03萬(wàn)/平米，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)跌破了去年6月的6.05萬(wàn)/平米，直奔去年最慘的“跌破6萬(wàn)”時(shí)期，并且已經(jīng)是4連跌了。去年9月新政之后，深圳房?jī)r(jià)從10月到今年2月，在6.3萬(wàn)/平米以上維持了7個(gè)月的反彈。但現(xiàn)在，到6月，市場(chǎng)已經(jīng)再度逼近了“重新跌破6萬(wàn)”的心理關(guān)口。

以現(xiàn)在的市場(chǎng)情緒，“破6”是一個(gè)確定性事件了。

解釋一點(diǎn)，之前有粉絲問(wèn)，其它機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的深圳房?jī)r(jià)沒(méi)那么高是咋回事。上面說(shuō)了，這是樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的自己門店成交的價(jià)格，不是全深圳的二手房均價(jià)。如果按全市均價(jià)來(lái)測(cè)算，大概是在5.5萬(wàn)/平米左右。

比如看下面，樂(lè)有家也有全市監(jiān)測(cè)的價(jià)格，更加令人擔(dān)憂。5月份價(jià)格就已經(jīng)逼近了去年9月的最低點(diǎn)，6月份應(yīng)該是已經(jīng)跌破了低點(diǎn)。參考我前篇文章《》，中原大灣區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，市場(chǎng)在5月其實(shí)就已經(jīng)跌破位了。

結(jié)合著價(jià)格來(lái)看，市場(chǎng)在短短幾個(gè)月時(shí)間，事實(shí)上已經(jīng)破位了。唯一好看點(diǎn)的消息，就是成交量還不至于太難看。

接下來(lái)的短期幾個(gè)月內(nèi)，如果沒(méi)有大級(jí)別的政策刺激，這個(gè)成交量將會(huì)是毫無(wú)疑問(wèn)的繼續(xù)下滑，市場(chǎng)將重回“量?jī)r(jià)齊跌”的蕭條態(tài)勢(shì)。

以全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的成交來(lái)測(cè)度，答案是一樣的。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為18364億元，同比下降11.8%，降幅較前5月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。6月單元，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降18.5%，較5月單月降幅擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。

這個(gè)背后的因素先前探討過(guò)了，宏觀中觀微觀都有。

宏觀的因素是4月以來(lái)的國(guó)際關(guān)稅戰(zhàn)陰云，對(duì)市場(chǎng)信心有很大的打擊，比想象的大。倒不是說(shuō)關(guān)稅我們受不了，而是認(rèn)為這樣的關(guān)系持續(xù)下去，市場(chǎng)的不確定性太多了。所謂雪上加霜是也，我們要坦承，我們現(xiàn)在CPI、PPI雙雙萎靡不振的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不比老美更扛造。這個(gè)杠精沒(méi)有意義，看看各自的股市就明白一二了。

中觀的因素是來(lái)自“好房子”的沖擊，“好房子”運(yùn)動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)是好事但短期是大壞事。因?yàn)樗觿×耸袌?chǎng)買家的觀望情緒，既然下面的房子使用率更高、容積率更低，那我為什么不等一等？

至于微觀的因素，更簡(jiǎn)單，老百姓沒(méi)尿了。不是房?jī)r(jià)跌不跌、跌多少的問(wèn)題，而是他們工作和收入都不穩(wěn)定了，上不動(dòng)杠桿了，也不敢上杠桿了。這個(gè)話已經(jīng)翻來(lái)覆去說(shuō)了有一百多遍了，給他們降息、減稅、發(fā)錢，是更好的辦法。

解決這個(gè)問(wèn)題的辦法，只有兩個(gè)：第一個(gè)，市場(chǎng)完成出清，取決于兩個(gè)要點(diǎn)，一是企業(yè)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)完成，二是房?jī)r(jià)繼續(xù)往下跌到底，跌到大家覺(jué)得租房不如買了。（只要確保私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利不可侵犯）資產(chǎn)價(jià)格是一定有底的，到底了，什么都不做價(jià)格都自然會(huì)穩(wěn)了。這是根本辦法。第二個(gè)是短期辦法，不斷的出政策，大級(jí)別的政策干預(yù)、對(duì)沖、刺激、提振，持續(xù)釋放重大的政策信號(hào)，以維持市場(chǎng)的信心，讓價(jià)格的下跌、市場(chǎng)的出清不至于那么的慘烈（價(jià)格跌得太狠，真的會(huì)死人的）。

政策也許比預(yù)想的要早來(lái)（那么一兩個(gè)周吧），6月15日之后能見分曉。

下跌的市場(chǎng)，是剛需買房子、改善換房子的好時(shí)機(jī)，但對(duì)于投資者，該賣還是要果斷賣。自住的話，我還是老觀點(diǎn)，并不建議一直等待，租房子本身也是一筆開支，市場(chǎng)上現(xiàn)在已經(jīng)有3個(gè)點(diǎn)左右的住宅了，買那種很便宜的房子就好了。

有投資性房產(chǎn)在手的人們，這幾年以來(lái)都在苦苦內(nèi)耗一個(gè)問(wèn)題：賣不賣？這個(gè)我很早就明確了我的觀點(diǎn)，你在決定是否行動(dòng)時(shí)需要引入一個(gè)很重要的思維：機(jī)會(huì)成本。《》、《》這個(gè)用在我前篇談及茅臺(tái)公司的文章里也同樣成立，深圳核心地段的房子永遠(yuǎn)都是好資產(chǎn)，茅臺(tái)也永遠(yuǎn)都是好公司，但是如果在未來(lái)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期內(nèi)，它都非常不確定能夠產(chǎn)生好的回報(bào)，那么我持續(xù)的熬著，機(jī)會(huì)成本會(huì)變得非常昂貴。有多昂貴？用黃金比較一下就知道了，如果你在500塊的時(shí)候用賣掉茅臺(tái)的資金換了幾個(gè)金條，那個(gè)機(jī)會(huì)成本就出來(lái)了。或者是，你在4月9日買入納指標(biāo)普等等各類ETF，那個(gè)機(jī)會(huì)成本也很容易就比較出來(lái)了。

未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)是剛需的好朋友《》。不管你是要買房子，還是要賣房子，都?xì)g迎留下你的真實(shí)故事或你的真實(shí)觀點(diǎn)。

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