01

　　澳洲清盤率再創(chuàng)新高！

　　得益于兩次降息以及可能進(jìn)一步降息的預(yù)期提 振了買家對房地產(chǎn)市場的信心，全國清盤率升至一年來的最高水平。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Cotality的數(shù)據(jù)，本周的初步清盤率為74.5%，高于上周的73.9%， 同時(shí)拍賣的房產(chǎn)數(shù)量也有所增加。

　　本周全國拍賣房產(chǎn)數(shù)量為2103套，較之前一周的 2004套有所上升。

　　在悉尼，本周拍賣的房產(chǎn)數(shù)量為784套，初步清盤率為73.5%，與上周持平。墨爾本 是拍賣市場最活躍的地區(qū)，共有1000套房產(chǎn)參與拍賣，初步清盤率為75.2%，略低 于上周的76.6%。

　　布里斯班140套拍賣房產(chǎn)的初步成交率為76.1%，高于上周的66.7%。

　　在悉尼的Centennial Park，一套由現(xiàn)代主義建筑師Nicholas J. Munster于1967年設(shè)計(jì)的中世紀(jì)現(xiàn)代建筑風(fēng)格住宅，在拍賣會(huì)上以1100萬澳元成交。

　　現(xiàn)場有四位注冊 競拍者參與，起拍價(jià)為1000萬澳元。

　　該房產(chǎn)位于Centennial Park的Martin Rd，名 為“Camelot”，屬于已故悉尼科技企業(yè)家Andrew Findlay的遺產(chǎn)，他在2023年與土著藝術(shù)經(jīng)銷商Tim Klingender一同在South Head海域的船只事故中不幸遇難。

　　房地產(chǎn)公司The Agency的聯(lián)合創(chuàng)始人Ben Collier表示，這次成交價(jià)在該物業(yè)估價(jià)的1,000萬至1,100萬澳元區(qū)間內(nèi)，反映出買家情緒有所改善。

　　“兩次降息，以及可能的第三次降息，的確為市場帶來了信心，”Collier說道。

　　Collier還指出，過去一個(gè)月，他注意到購房者在賣出當(dāng)前房產(chǎn)之前已開始買入新房產(chǎn)的趨勢。 此外，在悉尼的Rosebery區(qū)，位于Sutherland Street 9號的一套遺產(chǎn)房以約250萬 澳元的價(jià)格拍出，比210萬澳元的底價(jià)高出了40萬澳元。

　　200萬澳元的起拍價(jià)很快將本有12名注冊競拍者的隊(duì)伍縮減至3名，當(dāng)競價(jià)達(dá)到230 萬澳元時(shí)，一位投資者退出，最終只剩兩位競標(biāo)者。

　　The Agency的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Chris Skarlatos表示，這套兩居室房產(chǎn)的成交結(jié)果非常強(qiáng)勁，這是該房產(chǎn)90年來首次被公開出售。

　　Skarlatos表示：“因?yàn)檫@套房產(chǎn)不具備居住條件，成交價(jià)遠(yuǎn)超出大家的預(yù)期。購房者需要重新連接電力并重新裝修廚房，才能居住。”

　　最終，該房產(chǎn)賣給了一位尋找了兩年房產(chǎn)的本地建筑師。

　　Skarlatos還指出，近期拍賣前的報(bào)價(jià)開始增加，這表明買家信心正在增強(qiáng)。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)SQM Research的分析師Louis Christopher表示，盡管墨爾本的表 現(xiàn)超過悉尼，但這兩個(gè)城市的房價(jià)在將來仍將繼續(xù)上升。

　　他說：“墨爾本的表現(xiàn)可能與簡單的可負(fù)擔(dān)性有關(guān)……我們總體的預(yù)期是，2025年悉尼和墨爾本的房價(jià)將會(huì)上升。”

　　他表示，澳聯(lián)儲7月8日的預(yù)期降息將支持房價(jià)增長，但其影響將是“漸進(jìn)式的”，而非“劇烈的”。

　　02

　　悉尼驚現(xiàn)大量“幽靈”公寓樓！

　　悉尼大批建筑變成“幽靈”大樓，這些住房項(xiàng)目僅存在于 紙面上，盡管已獲得市議會(huì)批準(zhǔn)后多年，但至今未交付。

　　這些潛在項(xiàng)目已成為一個(gè)日益嚴(yán)重的問題，由于成本上升和難以獲得融資，開發(fā)商無法讓已獲批的項(xiàng)目開工。

　　MCG Quantity Surveyors委托SuburbTrends進(jìn)行調(diào)查后得到的數(shù)據(jù)顯示，全國六分之一已批準(zhǔn)公寓項(xiàng)目未能建成，其中許多分布在悉尼周邊。

　　這些項(xiàng)目中有許多在開發(fā)商無限期擱置后陷入停滯，導(dǎo)致審批失效。

　　其它項(xiàng)目則面臨著不確定的未來，雖然獲得了批準(zhǔn)，但多年來一直沒有開工。

　　MCG Quantity Surveyors的Mike Mortlock表示，這些數(shù)字令人震驚。

　　他說：“從審批情況來看，我們已經(jīng)知道，要想在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)120萬套新房的全國目標(biāo)，我們還差得很遠(yuǎn)。但從竣工情況來看，情況就更糟了。”

　　“在某些地區(qū)的獲批的公寓項(xiàng)目中，只有不到60%的公寓最終完工。”

　　在獲得市議會(huì)批準(zhǔn)的數(shù)年后，仍有許多項(xiàng)目未交付任何住房。

　　其中包括位于Liverpool CBD的Bathurst St的兩棟14層和20層的住宅樓，這兩棟樓 于2020年獲批，但尚未動(dòng)工。

　　在2019年批準(zhǔn)了373套公寓后，Granville Parramatta Rd上的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目至今未 動(dòng)工。

　　在2020年至2022年間獲得批準(zhǔn)后，一個(gè)位于Parramatta CBD的類似項(xiàng)目仍處于擱置 狀態(tài)。

　　Housing Industry Association的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tim Reardon指出，這些“幽靈批準(zhǔn)”主要出現(xiàn)在多層公寓建筑領(lǐng)域，而非獨(dú)立屋領(lǐng)域。

　　他說：“現(xiàn)在的開工數(shù)量是10年前的一半。”

　　Reardon還表示，由于這些項(xiàng)目的融資方式不同，獲得批準(zhǔn)的獨(dú)立屋幾乎總是能建起來。

　　新建獨(dú)立屋通常是先出售，然后獲批，再建造。就公寓而言，審批在項(xiàng)目實(shí)際融資之前就獲得了，這意味著公寓開發(fā)商對政策變化更敏感。

　　Reardon補(bǔ)充道，造成“幽靈審批”的一個(gè)關(guān)鍵因素是，對外國投資新住房項(xiàng)目征收 的稅收增加。

　　前幾年，外國退休基金和海外機(jī)構(gòu)是新公寓項(xiàng)目的寶貴融資來源，但最近對這些團(tuán)體的征稅意味著，這些資金來源已經(jīng)枯竭。

　　“使用外國資本增加了太多的建設(shè)成本，且大部分外國資本都流向了其它國家，因此，建筑商不得不在國內(nèi)為他們的項(xiàng)目融資，而他們往往無法獲得資金。”

　　但這種情況可能很快就會(huì)發(fā)生改變。

　　新州政府一項(xiàng)價(jià)值10億澳元的預(yù)算倡議被譽(yù)為解決這一問題的潛在改變者，并有可能打破一些阻礙項(xiàng)目進(jìn)行的僵局。

　　被稱為Pre-sale Finance Guarantee一攬子計(jì)劃的預(yù)算措施，將使政府實(shí)質(zhì)上成為某些住房項(xiàng)目的擔(dān)保人。

　　預(yù)算文件指出，該計(jì)劃將通過為未售出房產(chǎn)的開發(fā)商提供擔(dān)保，直接增加5000套新房。

　　該計(jì)劃還將通過向建筑商提供擔(dān)保，通過購買未售出的庫存來啟動(dòng)新項(xiàng)目，從而在未來5年間接增加1.5萬套新房。

　　Reardon表示，新計(jì)劃將釋放“大量”新住房存量。

　　他說：“這是新州政府的第一個(gè)政策，將有意義的改變住房供應(yīng)。之前的意圖和聲明是積極的，但這是第一個(gè)能真正落實(shí)的政策。”

　　03

　　ATO數(shù)據(jù)公布！悉尼收入最高和最低區(qū)

　　根據(jù)澳洲稅務(wù)局（ATO）最新公布的數(shù)據(jù)，2022-23財(cái)年有91名澳洲人總收入超過 100萬澳元，卻分文未繳稅款。

　　數(shù)據(jù)還顯示，澳洲收入最高的人群居住在悉尼東區(qū)，包括Darling Point、 Edgecliff、Rushcutters和Point Piper。

　　澳洲研究所（Australia Institute）與ABC對數(shù)據(jù)的分析顯示，這91位收入超百萬 的人士通過各類抵扣將應(yīng)納稅額降至零，抵扣總額達(dá)3.9億澳元。

　　其中，19人向可抵稅慈善機(jī)構(gòu)捐贈(zèng)了2.91億澳元，人均約1540萬澳元，構(gòu)成了抵扣 的主要部分。

　　所有納稅人都可將聘請稅務(wù)代理管理稅務(wù)事務(wù)的費(fèi)用作為稅前抵扣，這意味著部分收入超百萬卻零繳稅的人申報(bào)了此類支出。

　　該群體用于稅務(wù)管理的抵扣額達(dá)6280萬澳元，人均約69.08萬澳元。

　　澳洲研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Greg Jericho指出，當(dāng)人們還在討論對余額超300萬澳元的少數(shù)人修改超級年金稅收政策時(shí)，富人已能利用稅收體系將稅負(fù)降至零。

　　他表示，這是因?yàn)楦蝗四苤Ц丁案邇r(jià)稅務(wù)律師和會(huì)計(jì)師”來操作。

　　數(shù)據(jù)還顯示， 2022-23財(cái)年有230萬澳洲人申報(bào)了租金收入，約71%的房東僅擁有一處投資房產(chǎn) （超160萬）。 其中，19%（42.3萬）擁有兩處房產(chǎn)，6%（13萬）擁有三處，4%（4.7萬）擁有四 處。擁有五處投資房產(chǎn)的房東僅18,837人，擁有六處及以上的也僅有19,389人。

　　2022-23財(cái)年總凈租金收入為16億澳元，低于2021-22財(cái)年的60億澳元。

　　該財(cái)年盈利 的房東數(shù)量多于虧損者，平均凈租金中位數(shù)為52澳元，平均數(shù)為696澳元。

　　約113萬虧損房東（負(fù)扣稅）的中位數(shù)虧損為5,487澳元，平均數(shù)為9,346澳元。

　　ATO 數(shù)據(jù)顯示，澳洲收入最高的郵編區(qū)集中在悉尼，前十中占七席。

　　平均應(yīng)納稅收入最高的郵編區(qū)（279,712澳元）為悉尼東部的2027，涵蓋Darling Point、Edgecliff、Rushcutters和Point Piper。

　　其次是Double Bay（2028）和Woollahra（2025）。

　　墨爾本的Toorak和Hawksburn （3142）排名第四，悉尼東部的Vaucluse、Watsons Bay等地（2030）位列第五。

　　不過，新州部分地區(qū)也是全國平均收入最低的地方，低收入郵編區(qū)多為大學(xué)生聚集區(qū)。 例如，紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)Callaghan主校區(qū)所在的2308郵編區(qū)，平均應(yīng)納稅收入為 20,878澳元；UNSW所在的2052郵編區(qū)為20,892澳元。

　　自2010-11財(cái)年有記錄以來，外科醫(yī)生一直是收入最高的職業(yè)。

　　2022-23財(cái)年， 4,247名外科醫(yī)生平均應(yīng)納稅收入為472,475澳元，其次是麻醉師（3,658人， 447,193澳元）和“金融交易員”（5,147人，355,233澳元）。

　　收入最低的職業(yè)是“個(gè)人護(hù)理及助理”，平均22,533澳元，其次是快餐廚師（22,722 澳元）和酒店業(yè)學(xué)徒（25,358澳元）。

　　2022-23財(cái)年超1600萬澳洲人提交了納稅申報(bào)。其中，1030萬人申報(bào)了總計(jì)283億澳 元的工作相關(guān)支出，人均2,739澳元。

　　超級年金賬戶平均余額從2021-22財(cái)年的16.4 萬澳元增至17.3萬澳元。

　　該財(cái)年公司凈納稅額增長9.2%至1400億澳元（2021-22財(cái)年為1280億澳元），其中 采礦業(yè)貢獻(xiàn)了39%的公司凈稅，稅額從423億澳元增至544億澳元。

　　豪華汽車稅增長 17.9%至11.53億澳元。

　　04

　　交易量暴跌，墨爾本多個(gè)華人區(qū)被點(diǎn)名！

　　一份最新房產(chǎn)報(bào)告披露了維州房屋銷量跌幅最大的10個(gè)區(qū)，為押錯(cuò)寶的購房者敲響了警鐘。

　　根據(jù)Hotspotting最新報(bào)告《2025年冬季價(jià)格預(yù)測指數(shù)》，包括Glen Waverley、 Doncaster和Geelong West在內(nèi)的多個(gè)昔日熱門區(qū)，其住宅或公寓銷量在短短12個(gè) 月內(nèi)腰斬，成為該州表現(xiàn)最差、甚至全澳最弱的市場之一。

　　該報(bào)告追蹤了數(shù)千個(gè)區(qū)的季度銷量數(shù)據(jù)，以識別市場動(dòng)向。而在這10個(gè)郵編區(qū)，市場動(dòng)能已完全停滯。

　　Glen Waverley的公寓季度銷量從84套降至40套；Broadmeadows的房屋銷量從52套跌至26套；區(qū)域熱門地Geelong West上季度僅售出18套住宅，不足去年同期銷量的 一半。

　　Hotspotting創(chuàng)始人Terry Ryder表示，這種下跌并非統(tǒng)計(jì)偏差，而是更深層問題的征兆。

　　“我們發(fā)現(xiàn)一些關(guān)鍵的中環(huán)和邊緣區(qū)需求明顯下降。當(dāng)下可負(fù)擔(dān)性是王道， 購房者正遠(yuǎn)離缺乏性價(jià)比的區(qū)域。”

　　他指出，像Doncaster、Box Hill和Williamstown等公寓密集區(qū)尤其脆弱——并非購房者對公寓失去興趣，而是價(jià)格已不合理。

　　“你能在Carlton或Kensington以不到50萬澳元買到一居室公寓，”他說，“但在 Doncaster或Monash，同樣的房子可能要80萬澳元，這完全與市場脫節(jié)。”

　　中介Madeleine Roberts認(rèn)為，公寓市場的困境多歸咎于供應(yīng)過剩。

　　“這些區(qū)域不存在稀缺性，也沒有緊迫感，這扼殺了資本增長。”

　　她直言，“若有人問我該避開什么，我會(huì)說大多數(shù)墨爾本公寓——它們就是無法帶來回報(bào)。”

　　Roberts指出，Glen Waverley、Doncaster和Box Hill等區(qū)曾依賴國際學(xué)生和海外 家庭需求，但新冠疫情后這部分需求尚未完全恢復(fù)，遺留的供應(yīng)過剩自此一直拖累市場。

　　“這不是復(fù)雜的科學(xué)：供應(yīng)過多、買家不足、負(fù)擔(dān)能力差，這是危險(xiǎn)的組合。”

　　就連 Thornhill Park和Trafalgar等邊緣家庭聚居區(qū)也未能幸免。

　　Hotspotting數(shù)據(jù)顯 示，這兩個(gè)區(qū)的房屋銷售均急劇放緩。

　　Ryder稱，這種模式是“無休止推出新地塊”的社區(qū)典型特征，此類區(qū)域會(huì)削弱稀缺性并限制長期價(jià)格增長。

　　不過，并非所有銷量下滑區(qū)背后原因都相同。

　　中介Tony Moorfoot表示，Geelong West的房屋銷量下跌更多與供應(yīng)有關(guān)，而非需求。

　　“人們搬進(jìn)Geelong West后就不想離開了，”他解釋道，“這里房源持有緊密，因此 當(dāng)掛牌量枯竭，銷量也會(huì)隨之下降。”

　　Moorfoot稱，該區(qū)域房價(jià)保持穩(wěn)定，且近期買家活動(dòng)（尤其是州際買家）顯示信心已在回升。

　　“最恐慌的時(shí)期已經(jīng)過去。我們看到州際買家對Geelong產(chǎn)生興趣，因?yàn)檫@里的價(jià)格已降溫，他們從中看到了價(jià)值。”

　　然而，維州的稅收政策被證明是更大的問題。三位專家均指出，土地稅上調(diào)、嚴(yán)格的租賃改革以及投資者合規(guī)成本激增，是購房者面臨的主要障礙，尤其是“普通散戶”房東——他們?nèi)缃窀械教幪幨芟蕖yder說道。

　　“我們一年內(nèi)失去了超過2.4萬套租賃房，當(dāng)你已經(jīng)在虧損，又被征收數(shù)千澳元的額外稅費(fèi)，唯一的選擇就是拋售。”

　　*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺刪除

　　29

　　06-2025

　　28

　　06-2025

　　27

　　06-2025