四季青花園房屋拆除工程。

　　縉山府小區一期地面停車場目前被實施封閉管理。 受訪者供圖

　　日前，羅湖區縉山府小區業主向南都奧一新聞反映，自5月中下旬起，清水河重點片區棚戶區改造項目房屋拆除工程(四季青花園房屋拆除工程)在未征詢小區業主意見的情況下，占用小區紅線范圍內的地面停車場并實施封閉管理。同時，有業主認為，該工程壓縮了小區人行道通行空間，拆除小區部分圍墻，并計劃安排工程機械設備經小區出入口進場，影響居民日常生活。

　　對此，羅湖區清水河街道辦事處回應稱，因四季青花園建成時間較早，距縉山府紅線退線不足6米，為保障周邊安全，隔離危險源，確保縉山府小區業主人身及財產安全，在施工期間，需暫停使用該停車場。街道將持續督促建設單位和施工單位，進一步優化施工方案，確保小區安全，最大限度減少對小區的影響。

　　業主反映

　　未征詢小區業主同意 小區紅線內區域被第三方施工占用

　　羅湖區金碧路縉山府小區業主代表章女士告訴奧一新聞記者，自5月19日起，小區一期紅線范圍內的地面停車場被四季青花園房屋拆除工程占用并實施封閉管理。其強調，上述行為未提前告知縉山府小區業主委員會及全體業主，亦未經過業主大會表決通過，涉嫌侵害業主合法權益。

　　“地面停車場的使用權歸屬于全體業主。”章女士表示，“建設單位和施工單位在沒有征詢我們意見的情況下，就占用小區紅線內場地，還拆除了部分小區圍墻，這是對業主物權的侵害。”

　　奧一新聞記者實地走訪發現，四季青花園緊鄰縉山府小區和深圳中學（泥崗校區）。根據現行法定圖則，涉事地面停車場位于縉山府小區紅線范圍內，現被劃入四季青花園拆除工程的施工作業區。比對此處原貌照片可見，該停車場與四季青花園間的圍墻大部分已被拆除，僅剩余幾段白色墻體，停車場內堆滿了紙板、木板等建筑垃圾。該工程對停車場實施全封閉管理，在旁側的小區人行道上設置圍擋，致人行道通行寬度縮減近半。雖增設了安全防護棚，仍有部分業主擔憂存在建筑廢物飛濺的安全隱患。

　　此外，拆除工程的設備進場方案也引發小區業主的擔憂。據現場公示的《四季青花園房屋拆除工作保障方案》，長臂炮機計劃由縉山府小區北門進入，小炮機計劃由縉山府小區南門進入，在停車場區域開展建筑拆除施工，進出車輛安排在晚上10點左右。章女士認為，南門和北門作為小區的重要出行通道，車流人流密集，工程車輛夜間進出仍不妥當，“我們不希望機械設備從小區進場”。

　　該工程施工單位在圍擋上張貼的承諾書中還提到，因四季青花園周邊環境限制，實施拆除作業的相關設備需經縉山府一期地面小型停車場進入四季青項目場地，需對停車場實施封閉管理。施工單位承諾，在拆除工作導致小區業主無法使用30個地上停車位期間，同意向小區業主支付停車位補償費用，并在拆除工作完成后1個月內按進場前標準恢復原狀。

　　“核心問題在于工程方未履行法定程序。”章女士表示，即便施工單位提出補償方案，業主們仍要求立即停止占用行為、恢復場地原狀，并重新規劃設備進場方案。

　　現場工程概況牌顯示，該工程為“清水河重點片區棚戶區改造項目房屋拆除工程”，建設單位為深圳市羅湖投控置地有限公司，施工單位為深圳市新朗建設工程有限公司。企查查數據顯示，深圳市羅湖投控置地有限公司成立于2020年11月12日，經營范圍包含重點片區開發及基礎設施建設。深圳市新朗建設工程有限公司成立于2003年11月6日，經營范圍包含水利水電工程施工總承包、土石方工程專業承包、爆破與拆除工程專業承包。

　　據公開信息，清水河重點片區，作為全市18個重點開發建設區域之一——筍崗-清水河片區的重要組成部分，是廣深港澳科技創新走廊的重要節點，也是羅湖大梧桐新興產業帶的人工智能產業集聚區，還是市中心區內難得的一片低容積率產業園區。清水河重點片區棚改項目則是清水河重點片區服務的重大基礎建設中的重要一環。

　　部門回應

　　羅湖區清水河街道辦事處：將進一步優化施工方案 最大限度減少對小區影響

　　針對此事，南都·奧一新聞記者發函聯系深圳市羅湖投控置地有限公司和羅湖區清水河街道辦事處。清水河街道辦事處在回復奧一新聞記者采訪時表示，街道高度重視，立即開展相關調查核實工作。

　　回應中說明，2025年5月19日羅湖區人民政府依法啟動了對四季青花園的強制搬遷及拆除工作（經第三方機構鑒定，四季青花園為Dsu級危房，省高院已終審判決支持征收及補償決定）。因四季青花園建成時間較早，距縉山府紅線退線不足6米，其中縉山府一期地面小型停車場與拆除作業區域直接相鄰。為保障周邊安全，隔離危險源，確保縉山府小區業主人身及財產安全，在施工期間，需暫停使用該停車場。期間坭崗社區將會同小區物業引導小區車輛進入地下車庫和停車樓予以停放。

　　回應還稱，建設單位已明確承諾，施工完畢后，將對停車場、圍墻及相關耗損恢復至原有狀態；造成業主無法使用停車場將給予相應經濟補償。目前，建設單位正積極與縉山府小區管理處及業委會磋商相關細節。

　　此外，回復中表示，街道將充分聽取各方意見，持續督促建設單位和施工單位，進一步優化施工方案，確保小區安全，最大限度減少對小區的影響。施工期間，建設單位、施工單位將嚴格落實好施工噪音和粉塵防范要求，嚴格按物業管理處要求，完成信息報備后憑證件進入施工現場，原則上施工人員不得擅自離開施工區域，不得進入小區生活空間。

　　律師說法

　　特定情況下相鄰土地的權利人 應當提供必要的便利

　　未征詢小區業主同意就使用小區紅線內場地，是否涉及侵權？廣東晟典律師事務所毛鵬律師認為，上述小區業主遇到的情況，表面上看是小區停車場被第三方臨時占用是否合理合法、是否構成對小區業主權利的侵害，但實際背后隱藏的是物權和相鄰權的關系。

　　毛鵬律師指出，從物權角度而言，小區紅線范圍內場地的使用，應該是基于小區的利益且應該履行合法合規的審批流程，要么經業主大會或業委會審批（針對占用面積較大或對小區居民日常生活影響較大的場地占用事項），要么是業主大會授權的物業公司審批（臨時占用土地，或者符合小區物業規劃功能需求的場地占用），對于第三方要使用小區停車場作為第三方施工場地的做法，正常情況下肯定應該要事前征詢小區業主同意。

　　但是，《民法典》第二百九十二條對小區業主的物權也有一些例外的限制。根據《民法典》第二百九十二條的規定：不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。《民法典》用的是“應當提供”。從目前媒體報道的情況看，四季青花園的棚戶區改造項目，除了占用縉山府小區的場地外，沒有其他解決方案，或者其他解決方案對社會公益的損害要遠大于對縉山府小區的影響。在此情況下，可能占用縉山府小區的停車場作為施工場地，也是在法律允許的例外情形。

　　毛鵬律師表示，即便四季青花園項目是屬于政府主導的帶有民生性質的項目，且四季青花園項目部基于《民法典》有關相鄰權的規定，有權利用相鄰土地，也不表明施工單位可以肆意作業。施工單位在施工作業時，肯定也要適當兼顧縉山府小區業主的合法權利，尤其要保障縉山府小區業主正常停車、安全通行，并在施工作業中落實除塵降噪等要求，盡量避免擾民或減少擾民。另外，一旦四季青花園項目自身具備施工作業條件，應立即騰退所占用的縉山府小區場地并恢復原狀，同時應該對縉山府小區業主因此受到的影響作出適當補償。

　　采寫：南都·奧一新聞記者 劉正方