不久前據國家統計局數據顯示，今年5月全國商品房待售面積高達78142萬平方米

　　再度創下近10多年來的歷史峰值

　　盡管5月底回落至77427萬平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米

　　這也意味著今年平均每月新增庫存繼續超過了420萬平方米

　　更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商鋪、寫字樓

　　這類產品本身去化周期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知

　　與此同時二手房的庫存量也再創新高

　　對比去年11月和今年6月重點城市的掛牌情況

　　大部分還是呈現出天量庫存與“以價換量”并存的局面

　　不得不說，現在全國的一二手房都處于庫存高位狀態

　　也因此，6月13日國常會上首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，明確下半年還將繼續猛攻去庫存

　　今天讓我們來看看，高庫存背后還有哪些值得挖掘的細節

　　01

　　都是哪些城市現在的庫存最多、最老、最大

　　先來看總體情況

　　年初統計了137個典型城市的庫存規模，其中42個城市、占比30%，去化周期都在3年到5年的范圍內

　　更夸張的是還有26個城市足足超過5年

　　就庫存面積來說

　　一如我們常年來數據跟蹤的結果，重慶作為全國供應第一城，庫存依然穩居第一、基本沒怎么下來過

　　不乏單個小區掛牌超過1000套，也同時是二手掛牌量最大的城市

　　緊隨其后的是成都和沈陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出

　　那么，這些庫存的樓齡分布又是怎么樣的呢

　　截止4月底，全國重點110城中有19%的庫存在2015年及以前，也就是樓齡超過10年

　　更大規模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應的，樓齡還在5年以內

　　細分到單個城市，庫存年份呈現出了不同的狀態

　　第一種就是大家熟知的比較新的發展城市

　　比如杭州，有一半的庫存都來自最近10年，也就是2015年后的次新房為主

　　第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表

　　這些城市的庫存分布比較均勻，差不多每個年份的供應都有，主要多是2005到2015年的房子

　　這種相對來說在全國范圍內數量是最多的

　　還有一種是半數庫存超過20年以上的極個別城市，比如蘭州、太原、天津

　　房屋老齡化比較嚴重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化

　　再從面積段的角度來看庫存，全國目前的庫存主力是100到140平產品

　　前兩年100到120平的占比還只有22%，隨著供應的持續加大，今年4月進一步提升到了24%

　　120到140平也從17%提高到了20%

　　因此，兩者加起來足足有44%，快占了整個庫存的半壁江山

　　70平以下和70-100平的庫存分布各在10%和15%左右

　　更極致一點，180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存

　　不過由于產品本身銷售周期就比較長，平均去化都要在6年左右的時間

　　100-140平的面積段對應到戶型方面，也是三房和四房的庫存占比排在前面

　　三房的庫存占比多達52%，四房也有28%

　　02

　　去庫存較多的城市都是怎么做的

　　近年來“去庫存”的辦法總結下來，主要是這三招：供給側縮表、需求端減負、制度性更新

　　首先就是控制土地出讓，供應量明顯下降

　　以庫存第一城重慶為例，去年市區僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米

　　只有新房全年交易量的四分之一不到，推動廣義消化周期下降了差不多9個月

　　鄭州同樣如此，去年土地成交宗數也比巔峰期少了超過130宗，創下歷史新低

　　而且這幾年的容積率也在不斷降低

　　在減少土地供應的同時，打造更多的低密社區以提升居住品質

　　都是推動鄭州能在去年成為全國“去庫存”第一城的重要原因

　　房企新盤供應隨之減少，推盤節奏也跟著放慢

　　重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處于新房供不應求的狀態

　　其次就是打開政策限制，充分為購房者減負

　　不久前，廣州正式宣布全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個一線城市

　　與此同時各地的公積金也在加大支持力度

　　能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求

　　既能買新房、二手房還有本小區的停車位，還能用于老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯協同也在不斷加強

　　最后是創新性出臺了多種針對性制度

　　比如收購存量一二手房源、發放地方專項債和重啟房票等，進一步促進庫存指標下降

　　像上海閔行就在近期宣布將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式

　　廣東惠州就充分利用地方專項債，來收購存量土地，光是年初就計劃掏出127.5億元的巨款

　　柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格，也紛紛都超過了70億元

　　鄭州、無錫則是進行了轟轟烈烈的房票安置

　　針對房票的適用范圍、兌付流程以及房票細則等都進行了優化，又強勢助推了一波當地的庫存消化

　　此外，中央財政部直接支持的城市更新也在快速推進

　　6月初公布有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補助

　　我們可以看到，現在全國各個城市不僅在放開限購限售

　　而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新

　　幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存

　　03

　　典型房企們去庫存又如何了

　　分析完了這么多重點城市，我們再來看看典型房企的情況

　　畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產

　　是支持企業持續經營發展的根本，但是也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性

　　截止2024年底，全國50家上市房企的存貨規模為7.4萬億元，連續兩年呈現下降的態勢

　　經過去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規模下降

　　其中萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達到1827和1576億元

　　以下降最猛的萬科為例

　　去年年底，找廣州當地更換了廣州南站的三宗地塊，優化了土儲結構

　　今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團轉作保障性住房，把手頭的存量新房進行了迅速變現

　　少部分披露存貨周轉天數的房企，也都面臨不同程度的去化壓力

　　最夸張的京投發展直接突破了10000天，在北京的北熙區、森與天成幾個新房TOD項目都賣的不理想

　　排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來比13年還要多

　　具體到房企囤積的現房庫存，可分為住宅類、商業類、車庫類等幾類不同業態

　　也就是說，既要做好這些庫存項目的分析，也要及時加大折扣讓利

　　還有和政府合作以收儲模式處理閑置地塊和項目，加大大宗資產變現力度到處“賣賣賣”等，對癥下藥

　　為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數：

　　萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產放在重中之重；

　　龍湖集團將重點從提升運營能力以及項目精細化管理，兩方面著手去庫存；

　　連優等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續改善去庫存問題……

　　04

　　去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題，背后涉及到太多方方面面

　　面對當下復雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業共識

　　需要每一座城市通過土地供應“縮量提質”，新房供應呈現“量少質優”，還有政策組合拳等方式全力以赴

　　雖然今年以來樓市表現總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存”

　　但整體而言，當前樓市的階段回穩仍然需要時間，才能把庫存控制到健康理想的范圍內

　　各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣

　　以上為正文，來自遠山