近日，廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究課題組于線上發(fā)布《2025廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究報告》。這是廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究課題組自2020年成立以來，連續(xù)第六年發(fā)布研究報告。

報告顯示，2020年研究報告中的TOP100家典型企業(yè)，有29家已經(jīng)不在2025年研究報告中；央國企占比從2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央國企占比從2020年的40%，提升至2025年的80%。

TOP10房企：五年前占比四成，現(xiàn)占比八成

對比往年，2025年典型房企市場集中度發(fā)生較大分化。TOP100典型房企銷售額占全省比重，從2020年的84.3%降至2024年的73.1%。TOP10典型房企銷售額占比從2020年的36.2%提升至2024年的37.5%。

2020年研究報告中的TOP100家典型企業(yè)，有29家已經(jīng)不在2025年研究報告中；2020年的TOP10典型企業(yè)，只有4家在2025年的報告中；2020年的TOP20典型企業(yè)，只有6家在2025年的研究報告中。

央國企陣容不斷壯大。TOP100典型房企中，央國企占比從2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央國企占比從2020年的40%，提升至2025年的80%；TOP20典型房企中，央國企占比從2020年的30%，提升至2025年的65%。

外來房企有所擴(kuò)容。TOP100典型房企中，外來房企占比從2020年的30%，提升至2025年的32%。從100家典型房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱“典型房企”）總部的屬地分布觀察，外來房企32家，較上年增加3家。頭部企業(yè)中仍以本土房企為主，前20房企中僅有2家為外來房企。

從典型房企所有制觀察，國資背景合計46家，較上年增加6家，數(shù)量上已連續(xù)3年增加。廣東房企指出，近期，部分民營房企已逐步出清風(fēng)險，另外一些地方中小型民企憑借較低的負(fù)債水平穩(wěn)健發(fā)展，預(yù)計隨著市場的逐步企穩(wěn)，民營房企的占比或?qū)⒂型嵘?/p>

本土房企總部主要位于廣州及深圳，共計52家。其中，深圳最多，共計27家，較上年減少1家；廣州25家，與上年持平。其余城市中，佛山5家，東莞4家，珠海、江門各2家，惠州、汕頭、潮州、云浮各1家。

典型在粵房企去年銷售額8698億元

2024年，典型房企成交額占全省比重為73.1%，同比回升5.1個百分點。頭部企業(yè)成交面積更為集中，銷售額前十位房企占比為37.5%，同比上升4個百分點，頭部聚集效應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)。

2024年，典型房企在粵總銷售額約8698億元，同比下降15.6%，降幅同比擴(kuò)大2.9個百分點，但小于全省房地產(chǎn)銷售額降幅。

從典型企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比來看，2024年，90平方米以下剛需戶型成交占比為26.8%，較2023年小幅上升1個百分點，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)；90-140平方米戶型為成交主力面積段，占比為62.9%，較2023年下降2.9個百分點；140-200平方米戶型成交占比7.5%，較2023年上升1.3個百分點；200平方米以上戶型成交占比為2.8%，較2023年上升0.6個百分點。

2024年，典型房企在省內(nèi)拿地拓展速度繼續(xù)放緩，但降幅較2023年有所收窄。全年總拿地宗數(shù)為71宗，同比持平；總拿地金額1439億元，同比下降17.6%，降幅收窄9.6個百分點；總拿地建筑面積660萬平方米，同比下降31.9%，降幅收窄6.4個百分點。

按所有制類型分類，2024年，廣東省典型企業(yè)中的央企拿地金額占比為59%，同比降低5個百分點；地方國企/城投企業(yè)占比為35%，同比上升6個百分點；民企/混合所有制企業(yè)占比為6%，同比下降1個百分點。

2024年，典型企業(yè)仍保持精準(zhǔn)投資、聚焦重點城市的戰(zhàn)略，除了兩大一線城市廣州、深圳以外，房企對其他三四線城市投資意愿仍然偏低。典型企業(yè)在廣州的總拿地金額最高，為767億元，占全省比重為55.6%；深圳排名第二，總拿地金額為510億元，占全省比重為36.9%；佛山排名第三，總拿地金額為79億元，占全省比重為5.7%。房企拿地保持較高集中度，分化情況趨于明顯。

在粵典型上市房企去年毛利率8.09%

過去幾年銷售額增速逐年下滑，可供結(jié)轉(zhuǎn)的銷售額下滑顯著，導(dǎo)致當(dāng)前房企營收承壓。2024年廣東省典型上市房企營業(yè)收入均值為773.7億元，同比下降12.6%，降幅較2023年擴(kuò)大2.7個百分點。

毛利率方面，典型上市房企2024年毛利率為8.09%，較2023年再度下行6.84個百分點。市場超預(yù)期下行后多數(shù)城市均面臨較大調(diào)整壓力，銷售端價格持續(xù)承壓疊加地價高位，企業(yè)毛利率持續(xù)下降。

典型上市房企2024年凈利潤均值仍然為負(fù)值，為-41.1億元。少數(shù)頭部企業(yè)盈利能力表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，仍能維持一定毛利率和凈資產(chǎn)收益率，主要得益于現(xiàn)有業(yè)務(wù)表現(xiàn)相對穩(wěn)定和前期謹(jǐn)慎精準(zhǔn)的投資策略。廣東房協(xié)表示，近段時間，多數(shù)房企加大促銷力度并積極處置資產(chǎn)，對房企利潤造成負(fù)面影響，未來，房企還需更好地平衡去庫存和保利潤之間的關(guān)系。同時，房地產(chǎn)市場延續(xù)低迷，企業(yè)回款減緩，部分企業(yè)負(fù)債端情況不容樂觀。

2024年，典型房企中的上市企業(yè)凈負(fù)債率均值為158.6%，同比繼續(xù)上升。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值74.2%，同比下降0.2個百分點，但仍處于相對高位。2024年，上市企業(yè)的貨幣資金同比下降20.6%，降幅較2023年縮小1.2個百分點；貨幣資金在總資產(chǎn)中占5.8%，較2022年縮小1.8個百分點。

未來償債壓力方面，當(dāng)前行業(yè)整體到期債券規(guī)模較高峰期已經(jīng)有所下降，行業(yè)償債壓力有所緩解。但考慮到房企銷售、融資兩端均處于下行通道，現(xiàn)金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。

廣東房協(xié)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場高速發(fā)展期已過，但基于目前廣東省內(nèi)的人口和城市化情況，“十五五”期間，廣東省房地產(chǎn)市場需求仍將維持一定規(guī)模，增量空間仍然較大。由于城市資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政策環(huán)境等因素的差異，廣東省內(nèi)城市間的房地產(chǎn)市場分化將進(jìn)一步加劇。核心城市和熱點房地產(chǎn)城市市場將繼續(xù)保持活躍，而部分三四線城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場可能面臨一定的壓力。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬