我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

請問現在新房有哪些細節上的問題是我們平時沒有太留意的，我周末打算去看看**新房樣板間，之前也去過其他樓盤，但是都太外行了，看不太明白，稀里糊涂的。

房段子解答

說實話，新房樣板間的線下感官體驗是非常主觀的，能看的就太多了，每個人感覺不一樣，但是我看了那么多，從新房樣板間想到了兩個實用性問題：裝修和動靜分區。

上周我去招商錦城序做了個簡短的直播看房，從樣板間的實際感觸來說，有一些發散的想法，補充發個博論證下，也貼到這里一起進步。

一是買新房還是要親自看看樣板間的裝修呈現，才能從PPT落地到實景，裝修標準的好壞，此刻一目了然，尤其是廚房（櫥柜、抽油煙機、燃氣灶、水池）、衛生間（淋浴區、臺盆、馬桶）、電視墻（巖板、石材）等區域，到底用材用料好不好，關乎到你后期裝修是否拆打重裝。

一些裝標差的小區，全是找不到型號的工廠定制款，后面不得已嘩啦啦全給砸了重裝，本來3k的裝標，開發商就溢價了幾十萬（是極大的利潤點），自己再全屋定制幾十萬，一套剛改平層，實際裝修成本50萬打底，這不只是浪費金錢，更是踐踏智商。

反過來，假設有些小區廚衛材料功能性強，材質好，完全不需要拆打重裝，這才是我眼中真正意義上的精裝房。

大家以后看樣板間，要帶入這種一步到位的精裝標準。當然，一個愿打一個愿挨的心甘情愿除外。

二是現在新房都講究橫廳布局，這和傳統豎廳來說，會有利有弊，最典型的是橫廳基本做不到動靜分區。

也就是說，客廳另一側，往往是一個老人（套）房，客廳的“動”和老人房的“靜”，起沖突了。

真的沖突了嗎？我不覺得。

我認為老人房不算“靜”，更應該歸納為“動”。

這來源于生活經驗，前幾天我去父母小區同住了一晚，發現老人的生物鐘和年輕人完全不一樣。

他們睡得晚（看電視到十一二點，和年輕人耍手機不一樣，電視噪音大得多），起得早（早上五六點鐘就睡不著，然后起床乒乒乓乓折騰廚房）。

所以我把他們歸結為“動”區。

也幸好現在很多新房戶型設計成客廳另一側是老人房，廚房+老人房+客廳，渾然天成的“動”區，和其他的主臥、次臥形成更為鮮明的動靜分區。

這樣的橫廳，才是真正有生活經驗的設計，才是我們真正想要的動靜分區。

也有人問，我不和父母住一起，那么就達不到動靜分區了唄？

很好，但假設不和父母住一起，這個客廳一側的臥室，往往可以改為書房、會客廳，因為家里人口少了，所以質疑動靜分區的提問本身就不成立。

當然，家里三胞胎，五胞胎的除外。

粉絲提問

你好，我家里現金330，打算公積金貸款50，預算380嘛。小孩現在1年級在武侯華西壩這邊，我也在附近上班哈，平時都我接送，現在是想買個通勤改善的，武侯的新房感覺太遠了，我想著半小時能通勤最好，看看（2024）年底了還有啥建議的買法沒？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來說現金330萬，只想純公積金貸款50萬的話，是380萬。

孩子已經在讀小學了，目前也在學校附近租房陪讀和上班通勤，現在買房的目的就是想兼顧到后面孩子讀書，自己上班的通勤距離。

二手房的話，肯定會有一些答案的，包括價格，配套，讀書都還算合適，但是產品就趕不上當前新房了，或者說房齡樓盤品質就是明顯更差一些的。

比如你們內核的需求是要考慮到學區（小學初中），也要考慮到通勤半小時通勤在市中心還是比較具體的。

所以新房的話，西邊青羊蔡橋的光華云鏡128戶型套三總價380萬朝南，旁邊的泡桐樹和草堂分校也還不錯，單價2萬多也還算是有性價比的，但問題一是得房率不高，二是通勤較長，超過了半小時的設定，達到了小時。

其實很多新房都會超過這個時間設定，比如成華二八中環天宸，雙林小學在成華還不錯的，通勤時間大概也是50分鐘了。

南三環的鷺灣錦上映，當前30號線還沒開通的情況下，公交地鐵大概是50多分鐘，可能是你們最終的歸宿。

然后成華正東門的話，學區表現不是非常好，比如崔家店的越秀天悅云萃，槐樹店的首開臻禮著https://weibo.com/1551561845/ODTZkmXKa，還有東客站的九林語鎏云閣https://weibo.com/1551561845/OBCYL7tTc，這些從通勤時間來說，會稍微短點，然后依然滿足剛改新房的格局，不過學區不是很強大。

最后我推薦一個吧，八寶街的通錦閣，估計總價400萬，低樓層的大概是380萬可以上車。看了通勤，公交地鐵大概是40分鐘，已經很接近了。目前就還是沒有開盤消息，不過對你們而言，算是不錯的買法了哈：https://weibo.com/1551561845/OlP7WmQGA

至于二手房來說，可選的范圍是很大的，但是真正優中選優的話，又不會很多。此時舉例一些吧，東湖、萬年場、人北、武侯新城和南站都推薦一些，具體略。

粉絲提問

你好，我在錦江有個小戶型，51平，全款，月租2k，然后剛買了個東安湖的，感覺貸款（160多萬）有壓力，你覺得有沒有必要賣呢？另外龍泉城區還有個老破大（150平，現在和父母一起自住），也想賣了，麻煩全部幫我把脈分析分析呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你好，不好意思久等了，感謝信任。首先恭喜你買了新房改善房，而且年底就要交房入住了，喜氣連連。

1、**在東安湖旁邊，生態環境挺好，又挨著2號線不遠，旁邊是東安天街，整體的生態交通商業資源很不錯，其他的醫療、教育資源尚可，對你們來說的話，生活自住問題不大，尤其是你們在龍泉本地工作生活的話，那就更好了。

**的137戶型，**萬，折合單價**萬，作為一個板式T2的，這個精裝單價也還是可以的了，朝向是對中庭，西北方向的，背面是主干道，正面不對著主干道能隔絕一些噪音污染，也還不錯。

這套房主要是負債，貸款**萬，利率3%，30年大概月供是接近7000，對于一個正常家庭來說，也不算低，要是你們實際的貸款年限是20年，那么則能達到9200元，所以還是一筆龐大的開支，短期10年還可以用公積金抵扣一部分，要是等以后退休了呢？

主要原因還是利率雖然低，但是比起租金收益或者其他投資收益，3%也不低，前10年的利息成本就達到了43.9萬，所以怎么看都不劃算，我建議這套房既然買了，兼顧到改善和未來退休生活，可以長期自住長期持有，但是有閑錢，還是可以多多提前還貸。

提前還貸就涉及到變現資產，從我的角度來看，三套的短期收益（租金）都不算高？長期的增值潛力（也很渺茫，甚至還存在繼續折價的可能性。）

我認真看了你的其他三套房子，說實話，不論是地段還是品相，都不是很好，我經常說未來成都二手房不再普漲，而是絕大多數會滯后跑輸大盤，長期陰跌，說直白一點，考慮到通脹，就是貶值，越持有，越虧損。

2、錦江**這邊屬于**，整個板塊其實比較固化，沒有未來的升級潛力了，區域前些年過早發展，但是品質沒能提升，教育商業，商圈概念不是很強，是錦江**比較弱的區域，只能說周邊樓盤多，臨近地鐵，自住和出租的話還可以接受，定位是剛需客群，但剛需的話，預算就很低，和工資息息相關，缺乏金融屬性，因此房價也很容易滯漲。

**的51平，近年成交很少，我翻到最早的也是21年3月，成交是93萬，當時算是二手房的歷史高位，所以對應到現在，我個人評估市場環境，掛牌成交數據，大概是80萬的行情價。這個戶型的租金大概是1900/月，年化租金回報率大概是2.85%，（按照2000的話，是剛好3%）還是在長租無空擋的背景下，實際上可以看得出來，這個租金回報，已經跑輸你新房房貸利率。再加上我說了**可能處于陰跌的大行情周期里，所以本金還可能降價，因此我建議是賣房。

當前正值年底，二手市場有些躁動，但并不長久，是純粹政策情緒帶動起來的階段性躁動，等市場穩定后，又會歸于沉寂，所以看到這個趨勢后，我是建議及早掛出來出售，按照85萬的掛牌，80萬的成交，我認為都是不錯的，能趁著這波短暫的熱度快速出貨的話，也算是富貴險中求了。

拿著80萬提前還貸，月供瞬間減半，壓力就小很多了。

3、至于說龍泉城區的老房子，房齡也20多年了，是單位房，149平也算是妥妥的老破大了吧，目前是自住需求，但長期來說，加之也是下行的。當前它的價值，大概就是六七千的樣子，還不一定能賣出去，一年能整個小區賣1套就不錯的了，更不用說租金。

149*6500=97萬。租金大概是1800/月，租金回報率是2.2%比較低。最后是很擔心失去了流通性，有價無市，這才是最讓人擔心的，考慮到出售的周期較長，也考慮到你們的房子也快交房了，我建議也及早掛牌出去，等緣分，假設在交房的過程中有緣分買家看上了，那么就積極配合出售，90多萬賣出去也是很好的狀態，至此就沒有貸款了，全款的生活狀態就比較舒適。

4、最后你們還有**，是40年公寓，建面41平，這種市場價值就很低了，大概是三四十萬的樣子，不過它本身就是主要靠租金，這種大概水平是1500/月，合計的租金回報大概是5.14%，對應的回報就比較高了，而且是因為公寓的特殊性，所以總價是一直比較低比較穩定的，因此我反而覺得如果租客穩定租金穩定的話，投資回報是比較高的。可以在優先賣掉錦江住宅和龍泉老破大的情況，盡量提前結清新房房貸的背景下，適當保留這一套房子當做現金留，以后拿來充實養老金也沒問題的。

本質上，你還是置換需求，只不過是先買后賣罷了。

這里提供一下為什么要置換，以及賣房的建議。略。