“隔壁的老小區最近又火了，價格漲了10%，銷量還翻番，最近老破小房子怎么越來越搶手了？”鄰居小馬不解的問我。

其實，最近市場又發生了轉向，很多人之所以搶購老破小，只因為官方定調落地以后，他們已經看到了其中的優勢，另外買了這2類房子的家庭已經在受益了。

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老小區“逆襲”的背后

首先官方已經定調，以后老房子無論什么建的，70年產權從1995年1月1日后開始計算。

也就是作為商品房買賣時，再老的房子到現在產權最多過了28年。

另外，房屋的土地使用權到期后也將自動續期，房屋的所有權仍歸業主個人。以后大家再也不用擔憂70年產權沒住處了！

另外，老破小逆襲的背后還有三大根本原因：

1、舊改政策支持，價值洼地

老小區改造力度已經開始加碼，去年改造完工5.8萬個，超額完成目標。今年還將繼續加速推進。

而且，隨著加裝電梯門檻降低，政策補貼力度的提升，還有第三方監管確保改造質量，改造以后的老房子價值升值潛力就上來了。

就拿北京西城區某1998年建成的老小區來說吧，舊改以后，掛牌價從去年410萬飆升至495萬，租金更是上漲30%，這變化真的太明顯了。

2、價格觸底，跌出了60%的“黃金坑”

老小區從2021年調整到現在，很多房子的價格已經回到了2015年。

比如上海黃浦區的老房子，原來7萬多一平米，現在只要4萬多，跌幅超40%，這樣的價格吸引了不少年輕買家“撿漏”。

再說了，售價不到400萬，但是租售比提升到了4%—5%，這樣的出租回報率比存銀行香太多。

3、配套優勢，核心地段“不可再生”紅利。

像一線城市，這一次搶購老房子熱潮中，年齡35歲以下的年輕人占比高達57%。

他們買老破小的目的，因為老破小基本上都在城市的核心區，地段優勢、配套更豐富。

比方說我認識一個北京做網絡通訊的年輕人，400多萬買老破小，從家里到公司，走路十分鐘路程，出門就是商超、地鐵公交，通勤時間短生活方便…

老破小已然成為了很多新市民的“過渡首選”

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2類家庭受益最大

1、列入拆遷的預制板房家庭

上面已經很明確了，舊改/拆遷擴圍，從原來35城擴大到300城，很多老預制板樓房經鑒定，達到了危房標準，都會優先列入到拆遷。

所以說現在拆遷支付概率不大，但拆遷之后的補償肯定還是有的。

比如某二線城市有個1980年建造的預制板小區，危房拆遷以后，業主可獲得1:1.3產權置換或貨幣補償，相當于資產增值30%。

持有這類房產的家庭，將迎來意想不到的驚喜！

2、核心區“舊改+學區”優勢的老小區

舊改以后的老房子你生活更便利了，消除了過去的安全隱患，居住品質得到提升的同時，價值也開始上漲。

再加上學區優勢，這樣的老小區已然成為中產家庭的最熱衷的選項。

比方說上海徐匯區某板塊的老小區，因為有學區優勢，再加上舊改翻新后品質上升，去年的成交量同比上升120%，單價也從5萬漲到了6萬多。

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老小區還有沒有機會？

上海有一個專門“擼”老小區的投資客，2024年一次性收購了4套房，拿回來翻新改造一番，租金回報率上升到5%，資產也增值30%。

這樣的投資回報，太令人羨慕了！

但是，“擼”老小區，不能瞎干，得注意以下幾個問題：

1、遠離“三無”遠郊老破小

所謂的“三無”，就是無產業支撐、無學區、無舊改預期。

沒有產業支撐的地方，連人都沒有；

沒有學區優勢，以后出租都難

無舊改預期，以后翻新的所有成本都得靠自己。

這種老小區投入大，回報幾近為零，買回來，只會砸手里。

2、優選教育強區

以學區優勢買房的家庭，要考慮達到多效劃片政策可能會有變動，建議優選教育強區。

另外買學區老破小，還要核實學校本部與分校的升學率差異。

比如南京就有個學區分校學區房，因為教育集團調整，2025年學區房價格暴跌20%多。

3、只選核心區能租能售的老破小

城市核心區的老破小，如果能租能售，將來不論出租還是出售，都會獲得不錯的投資回報。

你如果選擇，如果你選擇非核心區，掛出去半年都無人問津，這種房子拿在手上只會是燙手的山芋。

建議可以從一二線城市或強省會城市的核心區域尋求好的老破小。

4、警惕舊改“流產”風險。

有的老破小一開始就感特別積極，但是改到半路資金跟不上，導致家裝電梯“流產”，一直處于停工狀態。

所以選擇老舊小區時，一定要查清楚政府備案和施工單位的資質，低資質的施工單位，我往更容易出現“舊改流產”的情況。

買到這種房子，只會越住越糟心，搞不好房子都會跟著貶值。

文末結語

從“被嫌棄”到成為“香饃饃”，老小區的優勢已經越來越明顯了。

但并不是所有的老小區都值得購買，建議優選“城市核心區+舊改+強學區支撐”的老小區，潛力更大。