天河石牌村舊改，放大招了。

這兩天，天河住建和園林局在“廣東網(wǎng)上中介服務超市”網(wǎng)站掛出一則重磅公示。

里面提到，“石牌村拆整結合城中村改造項目可行性研究報告編制”的招標結果出爐，省屬國企廣東建筑旗下子公司中標。

也就是說，今年4月份傳出“拆整結合”改造的石牌村，官方已經(jīng)著手行動了。

｜天河石牌村牌坊

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

從這次的招標公告來看，石牌村的改造，對外釋放了2個重要信息。

一方面，石牌村“拆整結合”的舊改，迎來首批啟動。

值得注意的是，石牌村這次招標“拆整”的范圍并不是很大，只有3.14萬平。

而根據(jù)之前官方提到的，石牌村首首拆物業(yè)總量約11.1萬平。

也就是說，目前納入拆整編制的3.14萬平，應該只是首拆區(qū)的一部分。

｜圖源：廣東省網(wǎng)上中介服務超市

另外，從工作內容來看，這次招標主要是對石牌村的改造進行可行性報告編制。

在改造流程中，屬于前期步驟，如果方案通過，后續(xù)就會進入改造意愿表決、形成片策方案、補償標準制定、拆遷等階段。

因此，這次招標不僅是石牌村舊改邁出的第一步，而且還是具有示范效應的一步。

｜石牌村航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另一方面，此次招標可以看出官方對石牌改造很重視，力度也很大。

根據(jù)公告顯示，中標這次可行性報告編制的企業(yè)，是廣東省建筑工程監(jiān)理有限公司。

樓市君翻查了下資料，這是廣東建筑集團旗下的子公司，是廣東排得上號的省屬國企。

可以猜測，后續(xù)石牌村的改造，不排除會有省屬國企參與改造的可能。

｜圖源：廣東省網(wǎng)上中介服務超市

與此同時，這也反映出石牌舊改推進速度很快。

要知道，4月份石牌村才曝出改造重啟，如今2個多月就有動作，并且招標掛牌才一周不到，就敲定了中選單位，足見其推進力度。

而樓市君在之前走訪的過程中也了解到，目前石牌村內的部分餐飲鋪，到期將不再續(xù)約。

也就是說，石牌村正在為后面的清租開拆做準備。

｜石牌村實景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

值得主要的是，根據(jù)此前官方透露的消息，考慮到廣州11月要集中精力辦全運會，石牌村全年的舊改工作量都被要求盡量往前安排。

換言之，接下來它的改造動作或許會更加密集。

|會議相關內容

｜圖源：廣州人大

隨著石牌村舊改的復蘇，關于它的改造賠償，市場上討論的聲音也越來越多。

從目前來看，石牌村的改造方式并非做地，而是自主或合作改造模式。

也就是說，石牌村的補償并不能以元崗、凌塘、大觀村等做地項目棄產(chǎn)最高補1.6萬/平的標準來衡量，況且地段不同，補償肯定也不同。

至于冼村，雖然地段與石牌村相近，但由于其舊改補償標準停留在2010年，年代久遠，因此也不具備太大的參考意義。

|圖源：廣州規(guī)劃與自然資源局

但有一點可以明確，石牌村在地段位置上有優(yōu)勢，其補償標準，大概率會比元崗、凌塘、大觀村的1.6萬/平更可觀。

這點石牌村村民，可以期待下。

另外，石牌村即將邁入舊改新階段，我們也建了“天河石牌舊改火箭隊”群，想了解更多拆遷改造猛料，歡迎掃碼進群~

貳

按照此前曝出的資料顯示，石牌村用地面積29.5萬平，現(xiàn)狀總建筑量111.6萬平。

而未來拆遷部分，主要城中村中心位置的房屋。

其中，未來的首拆物業(yè)為11.1萬方，共323棟住宅，29棟村集體物業(yè)，算下來首次改造的區(qū)域只有全村的1/10。

從這里我們也可以看出，石牌的改造不像其他村是全面推倒重來，而更像是通過改造，打通道路，改善村內逼仄的居住環(huán)境。

｜圖源：廣州新聞聯(lián)播

理由其實也很簡單。

一來，這里聚集了大量人口，涉及各方利益，全面搬遷改造難度很大。

數(shù)據(jù)顯示，石牌村內常住人口5.56萬，超85%的人口是廣漂。

因此，這里也誕生了很多收租神話，早在2015年，石牌村光年租金就有3.96億元。

如果全面搬遷改造，要啃的硬骨頭必然不少。

｜石牌村實景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

二是，改造成本不低，全面改造很考驗房企的實力。

要知道，石牌村對面就是珠江新東區(qū)，絕對是寸土寸金。

石牌村隔壁的二手房，掛牌均價基本在5-5.6萬/平，一路之隔的南國公館均價更高，整條村很難說拆就拆。

再加上，石牌村的建筑密集，毛容積率高達3.78，遠高于金融城的員村、海珠的康鷺村。

如果全面改造，光是居民的回遷、棄產(chǎn)成本已經(jīng)很高了，留給房企的空間沒那么可觀。

｜廣州樓市發(fā)布制

這也導致石牌村雖然曾多次納入全面改造名單，但最后都不了了之。

如今，石牌村舊改走“拆整結合”的路子，以小步快走的方式進行推進，則能盡量避免改造陷入困境。

從而實現(xiàn)天河城市界面的面貌煥新，以及人居環(huán)境的改善提升。

需要說明的是，不僅石牌村舊改在提速快跑，此前天河很多改不動的舊改村，今年也出現(xiàn)了轉機，進度一路狂奔。

比如凌塘村、柯木塱村，在采用做地模式后，改造2倍速快進，目前兩村已經(jīng)進入補償簽約階段。

還有大觀村，自去年底清租后，如今已經(jīng)開始正式啟動拆遷了。

就連被釘子戶“卡脖子”多年的冼村舊改，現(xiàn)在也在全面加速“拔釘”，沖刺拆遷清零。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這些過去出了名的“啃不動”的硬骨頭，在今年陸續(xù)取得實質進展，說明官方對天河城中村的煥新決心，是前所未有的堅定。

如今，石牌村邁出第一步，意義絕非舊改重啟那么簡單，它象征了廣州再造一個新天河的愿望。