觀點網(wǎng) 萬科還在泥潭中掙扎。

7月3日下午，萬科發(fā)布公告稱，其再度向深鐵“舉債”，這一次借款金額達到62.49億元，而年內(nèi)，大股東“輸血”已超200億元。

然而，在伸手要錢的前一天，萬科擲出8.94億在石家莊主城區(qū)包攬下三宗地塊。

實際上，年內(nèi)，該公司已經(jīng)在銀川、鄭州、武漢、佛山等地區(qū)接連拿地。

市場人士看來，投拓與納儲是其補充新項目，持續(xù)獲取經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要方式，更是其真正走出泥潭的必由之路。

一邊是股東“輸血”，一邊是試圖“造血”，墜入資金黑洞的萬科，何時能夠走出來？

石家莊補倉

7月2日，石家莊市公共資源交易中心發(fā)布一則國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓結(jié)果公告。

公告顯示，石家莊萬科潤德璟翠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.94億元的代價包攬了石家莊主城區(qū)的三宗地塊，土地面積8.44萬平方米，總規(guī)劃建筑面積16.87萬平方米。

通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，萬科潤德成立于2018年8月3日，李海峰擔任法定代表人，該公司由萬科持有51%股權(quán)，河北潤德集團持有剩余49%股權(quán)。

資料顯示，此次萬科聯(lián)合拿下的3宗地塊均屬于留村改造用地，1宗位于裕華區(qū)，其余2宗則坐落在橋西區(qū)，均為住宅用地。

從地理位置來看，三宗地塊的位置相鄰，地處倉順路兩側(cè)、勝利大街以西。地塊緊鄰石家莊地鐵2號線倉豐路留村站，距離石家莊高鐵站不到三公里，交通優(yōu)勢明顯。

從生活配套來看，項目周邊有塔壇國際商貿(mào)城、歡樂匯100FUN CITY、世茂363、萬達廣場等購物中心，而同日出讓的〔2025〕023號地塊為商服用地，后續(xù)有望對片區(qū)商業(yè)進行補充。

此外，醫(yī)院及學校等基礎(chǔ)配套同樣能夠滿足生活所需，整體而言，地塊的性質(zhì)尚算優(yōu)質(zhì)。

拿地當日，萬科方面發(fā)布捷報表示，此次獲取的3宗住宅用地將作為翡翠公園進階之作：公園隱秀。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，地塊的南側(cè)，為萬科與河北潤德集團聯(lián)手打造的潤德萬科翡翠公園項目，這也是萬科進入石家莊后的第一個項目。

據(jù)了解，項目在2017年9月28日開盤當日，便獲得了“僅30秒斬獲9億元”的戰(zhàn)績，首日銷售263套，去化率52%。

彼時潤德萬科翡翠公園的銷售單價約為2.2萬元/平方米，而目前，該項目的二手房掛牌均價僅為1.73萬元/平方米。

而地塊的西側(cè)正是河北潤德集團打造的潤德天悅城項目，其最近一次開盤是在2016年。從第三方平臺獲悉，該項目掛牌的二手房源共計74套，均價為1.27萬元/平方米。

對比來看，今年7月，石家莊橋西塔談片區(qū)的房價均價約在1.13萬元/平方米左右，而塔談板塊目前并無在售新房，整個橋西區(qū)在售的新房項目包括利航觀棠、安聯(lián)天頌、安元加麗熙園等，價格在1.85萬元/平方米至2.1萬元/平方米不等。

此次萬科拿下的三宗地塊，均為底價成交，樓面價分別為5568元/平方米、5448元/平方米及5028元/平方米。

通常，新房售價與樓面價之間被簡單概括為“2倍論”，即房價大約是樓面價的兩倍，開發(fā)商才能實現(xiàn)保本或盈利。

顯然，萬科此次拿地成本與地區(qū)新房售價之間存在一定剪刀差，這也為項目利潤提供了一定的保障。

萬科考量

在拿地的次日，萬科再度伸手向大股東要錢。

7月3日公告顯示，萬科向深鐵集團申請不超過62.49億元借款，而年內(nèi)，該公司已經(jīng)六次向大股東借款，涉及總金額達到211.01億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

此外，公告還提到，該公司向深鐵借出的一筆8.9億元的資金已到期，目前深鐵同意展期至2025年12月31日。

而向深鐵借出的另一筆15.51億元的款項，將新增萬物云股票為質(zhì)押物，提供價值不超過22.16億元的資產(chǎn)質(zhì)押，質(zhì)押率設(shè)定為70%。

一邊是不斷向大股東借款與展期，而另一邊卻是積極在全國各地納儲，萬科欲意何為？

實際上，一方面，今年上半年以來，雖然房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，但核心城市已經(jīng)表現(xiàn)出較強韌性，商品房銷售情況有所改善，土地市場的投資熱度亦逐步回溫。

或許，積極投拓的萬科，試圖緊抓此輪上漲行情，從而加快回款，持續(xù)“造血”。

另一方面，自2014年宣布瘦身以來，該公司便暫緩了土地納儲的節(jié)奏。年報數(shù)據(jù)顯示，去年全年，該公司累計新增13個項目，總計容建筑面積137萬平方米。報告期末，萬科規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3118.4萬平方米，較前些年大幅減少。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備猶如其糧倉，儲量過冬是人之本性，更何況，依托增量土地進行開發(fā)銷售，進而回籠資金，這是萬科恢復正常經(jīng)營、改善償債壓力的重要一環(huán)。

今年以來，萬科已經(jīng)接連在銀川、鄭州、成都、武漢、佛山、石家莊等地區(qū)拿地，涉及總土地面積達到22.16萬平方米，總土地價款共計26.5億元。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

不過，從目前拿地的現(xiàn)狀來看，萬科也有自己的考量。

不難發(fā)現(xiàn)，當前，萬科大多采用聯(lián)合拿地的方式來進行納儲，甚至合作的對象基本上是地方的國央企、城投平臺，比如河南國信、成都高投集團、湖北長投等等。

這類企業(yè)往往手握大量資金和資源，但卻缺乏一定的操盤能力，這就給萬科創(chuàng)造了很好的入股條件。

如此一來，萬科在拿地資金方面不會“備受掣肘”，且無論增資入股還是代建，萬科均能通過增量開發(fā)的方式，持續(xù)獲取現(xiàn)金流、提高償債能力。

不過，據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的報告顯示，上半年，萬科實現(xiàn)全口徑銷售金額686.6億元，權(quán)益銷售金額僅有446.29億元，其依托拿地開發(fā)，恢復經(jīng)營性現(xiàn)金流的路子能否走通？仍待后續(xù)揭曉。

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