一場以“新質”為核心的估值重構正重塑市場認知。

近日，在格隆匯·中期策略峰會上，綠城管理作為國內代建頭部企業，榮獲“格隆匯金格獎·ESG公司治理卓越企業”獎項。這一獎項背后，是資本市場對代建行業ESG價值標準的一次重要確認。

自2005年借杭州江干區改造契機進入保障房代建領域，綠城正式開啟“代建元年”。至此，今年公司正式邁向開創并引領中國房地產代建模式的第二十個年頭，加之7月10日更是綠城管理即將迎來港交所主板上市五周年之際，這一背景下，其深厚積淀與獨特模式展現出的內在價值更顯突出。

在房地產深度調整期，綠城管理的代建輕資產模式憑借其突出的ESG治理能力，正迅速成為助力企業穿越周期的核心競爭力，同時也為尋求轉型的中小房企提供了可行的現實路徑。

1、政策與市場雙輪驅動，代建行業ESG價值升維

站在行業視角審視，隨著政策與市場的雙重驅動，ESG治理能力已從加分項升級為生存卡位的關鍵籌碼。

首先，政策端正以前所未有的力度推動ESG合規建設。

例如，2025年政府工作報告將“培育綠色建筑新增長點”列為重點任務，要求新建建筑全面執行綠色標準并加速零碳園區建設。

這一政策導向也在實操層面獲得系統性支撐，5月實施的《企業ESG績效評價導則》新增129項四級指標，將綠色供應鏈管理、賬款償付履約納入核心考核維度，標志著我國ESG標準體系“三位一體”框架初步成型，特別是填補了企業ESG評價的系統性空白。

另外，年初深交所更是升級國證ESG 2.0評價體系，大幅提升降碳技術應用等本土化議題權重。

與之相伴的是更為強烈的市場轉型信號，政策驅動企業轉向ESG友好模式，進而激活了市場對輕資產代建的需求。

其一，在保交樓攻堅關鍵期，政府主導的保障房、紓困項目要求代建企業必須統籌效率與民生責任，全國大量停工項目等待盤活。

其二，城市更新不斷提速。例如今年5月，《關于持續推進城市更新行動的意見》?的發布再次強調要推進城鎮老舊小區整治，以及老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，進一步激發了政府代建的市場需求。

住建部最新數據顯示，今年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。1至4月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5679個，河北、重慶、遼寧、上海、浙江、湖北等6個省市開工率超過50%。

其三，輕資產模式下的價值重估。面對傳統房企平均資產負債率突破80%警戒線的行業現狀，代建行業以其獨特的資產結構成為資本避險的核心選擇。其通過輸出項目管理服務獲取收入，無需承擔土地購置及開發建設資金壓力，由此形成的凈現金模式創造出結構性優勢，這種輕資產運營特性從根本上規避了行業債務風險傳染。

因此，政策硬約束與市場避險需求形成共振，代建行業的低負債特性與ESG能力正重構企業價值評估模型。隨著綠色建筑標準與ESG披露制度深化落地，代建賽道的合規能力將直接決定行業洗牌中的站位格局。

2、三大維度奠定ESG治理卓越資質，商業價值快速釋放

正是在這樣的時代浪潮中，綠城管理憑借連續9年超20%的市場占有率，持續領跑賽道，背后的核心動能正來自ESG體系的系統性建設。

從環境維度來看，綠城管理將綠色基因植入項目全周期。

2024年，公司持續提升項目可再生能源利用效能，綠色建筑面積累計達1.09億萬平方米，占比87.03%。以上海783項目為例，其通過被動式節能設計、可再生能源利用，以及高效設備應用，實現超低能耗目標，打造住建部認證的“近零能耗建筑”標桿。

社會層面則展現出公司的精準觸達能力。

2024年，公司交付江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等首批紓困項目，盤活停工資產超千萬平方米。

而在保障性住房建設方面，截至2024年，公司已累計高品質交付政府代建項目6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住環境。

此外，公司與中房協成立中國房地產業協會代建分會，不僅承辦“高品質住房建設及創新運維服務現在經驗交流會”，還依托多年實踐經驗，聯合業內專家共同完成了”國內首次系統化編制代建企業綜合能力評價標準”的工作，《代建企業綜合能力評價標準》通過專家審查會。于7月2日正在遴選部分代建企業開展試評價工作，以驗證并完善各指標的合理性、可操作性和科學性，致力于推動行業邁向高質量發展新階段。

最后，綠城管理在治理層面的成果同樣突出。

在B端服務領域，公司基于多年項目管理經驗推出的行業首個智能化代建操作系統“綠城M”，成功將傳統工程經驗轉化為數據資產。其獨創的“M登山模型”通過機器學習數萬項目節點數據，實現從設計需求匹配到施工資源調度的全流程優化，建立起覆蓋項目全生命周期的數字化管控閉環。

數據顯示，2024年公司380個委托項目的B端客戶滿意度達96%，大幅領先行業平均水平，驗證了智能決策系統的應用效能。

同時，公司也將治理能力延伸至C端服務。聚焦改善型客戶需求，其發布的《2024年度代建C端客戶研究白皮書》圍繞硬件升級、情感煥新兩大方面解鎖人居場景的更多創新可能。

為精準捕獲市場需求動態，公司通過營銷客研中心搭建全國聯動的立體化研究網絡，累計完成超3.4萬戶家庭入戶調研、2萬份需求問卷及330小時深度訪談，形成覆蓋產品設計全鏈條的需求數據庫。

這種基于大數據的客戶洞察直接驅動服務升級，2024年公司C端滿意度攀升至91%，實現連續5年提升并領先行業，標志著企業成功打通客戶需求轉化的“最后一公里”。

當然，綠城管理的治理成果也已得到專業機構的廣泛認可。

據綠城管理最新ESG報告顯示，2024年公司不僅斬獲包括“中國代建企業產品力”等在內的30項行業TOP1榮譽，也獲得由中指研究院等機構頒發的如“2024中國房地產代建運營引領企業”共154項產品類榮譽。此外，其更憑借如“2024美國TITAN地產大獎”等23個國際級產品獎項，贏得美國國際獎項協會等眾多海內外專業機構的肯定。

3、結語

當輕資產模式遇上ESG浪潮，可以說這是一次行業范式重塑的必然選擇。

代建企業憑借輕資產特性實現ESG能力的內生化，將治理框架轉化為風控盾牌、將綠色標準打造成溢價引擎、將民生工程擴展為市場藍海。

綠城管理的案例亦充分證明出，在責任與效益的天平上，卓越的治理從不是成本，而是通往新增長范式的通行證。