作者 | 弗雷迪

數據支持 | 勾股大數 據（www.gogudata.com）

2025年6月，港股地產股（如恒基地產、新鴻基地產、九龍倉集團）集體走高，漲幅顯著跑贏大盤。

盡管本地房企中其中不乏問題企業，譬如債務岌岌可危的新世界發展，一度從千億市值得剩十分之一，優質龍頭房企卻是港股典型的低估值，高股息代表，避險資金的心頭好。

7月3日，香港土地注冊處公布2025年6月住宅樓宇買賣合約同比上升54.4%，反映香港房地產市場活躍度提升。

資金為何在這個時候看好香港本地房企？

這一輪反彈是否預示著，香港樓市，即將迎來拐點？

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港股地產股表現分化

港股地產開發商公司分為內地房企和本土房企，盡管許多本地房企巨頭的業務版圖早已深入內地，股價走勢依舊與香港本地市場的景氣程度掛鉤。

既然扎根市場不同，政策環境和供需因素變化各異，也就導致了業績層面和估值水平的差異。

先來看內房股，內地房地產政策主線在于止跌回穩，市場仍需時間消化行業風險。

盡管政策持續松綁（如首付比例下調、利率降低），但行業出清尚未完成，疊加銷售數據未見顯著復蘇（1-6月TOP100房企銷售額同比-11.8%），內地房企基本面尚未迎來反轉。

1-5月商品房銷售面積同比下降2.9%，銷售額同比下降3.8%。內地房企庫存高企與銷售承壓：債務風險未解除，企業現金流恢復時間難以預判。

但受政策救助和市場預期影響，內地房企股價短期偶爾會呈現“脈沖式”反彈，波動更加劇烈。

例如萬科，今年2月因200億專項債救助計劃，港股單日暴漲16%；富力地產、融創中國等內房股在7月初因廣州“商轉公”政策利好集體走高。

等到增量政策效果得到驗證，或者政策邊際效益削弱，短期大幅反彈的股價又會再度陷入調整，股價表現最終取決于政策延續性和銷售數據改善速度。

香港房企情況則要樂觀得多，數據顯示樓市成交活躍程度大大恢復，房企業績修復信號更為明確，甚至部分龍頭企業由于穩健的現金流表現，兼具長期紅利價值。

根據香港土地注冊處，6月所有種類樓宇買賣合約共7271份，月環比增長12.9%，同比增長38.6%，樓宇買賣合約總值664億港元，月環比上升33.2%，同比上升61.6%，量價都有所提升。

與此同時，經絡按揭轉介數據顯示，2025年6月現樓按揭登記量達6,772宗，環比增長33.9%，創下22個月新高；樓花按揭登記量564宗，環比增46.9%。

這些數據反映了市場對低利率環境的響應，一方面上半年“撤辣”以后，購買力強大的內地買家更加活躍，另一方面租金回報率連續增長，與房貸利率存在息差，轉而催生了部分投資需求。

這是需求端的短期催化劑，從公司融資端角度來看，浮動利率計息的有息負債更受益于HIBOR的下降，有助于利潤表現改善。

綜合股價表現，本地開發商開發商的投資邏輯其實悄然發生了變化。

年初本地股平均股息收益率高達6%，紅利價值凸顯，對部分避險資金而言具有吸引力，譬如太古地產、嘉里建設。

在港股估值修復，美聯儲降息預期和港幣拆借利率下行的催化下，本地房企作為短期貝塔和長期紅利價值共存的標的，讓資金從科技和消費以外探索到新的價值洼地。其中，恒隆地產和嘉里建設是港股通增持較多的標的。

盡管如此，6月份的加速上漲還是敲出了疑問：

香港樓市，是否真的已經迎來拐點？

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香港樓市已經迎來拐點？

與內地房企對比，除了舉債比較激進的新世界，幾家港股頭部地產商擁有基本面穩固的資產負債表，高股息收益率，同時估值相對資產凈值的折價一度達到了60%。

并且，港股地產開發商上半年平均上漲13.2%，跑輸給了恒生指數（20%）。

與五年前的峰值相比，香港房地產價格下跌了足足三成。雖然香港住宅價格上半年依舊維持弱勢，拖累了房企基本面。但6月份資金投票，仍然看好香港地產股下半年以及未來表現。

摩根士丹利發布的一份報告中，預測香港房地產價格將在今年下半年迎來增長，并認為香港房地產正處于一個上升周期的開端——這個周期可能會持續4-5年。

為什么這是一個長周期的開始？這首先要從政策好人口結構來理解，我們能看到近期的一些變化。

香港土地市場供應一直趨緊，近年來土地銷售幾近崩潰，住宅市場更是經歷了七年的下跌。

為了刺激需求釋放，近三年特區政府打出一套“組合拳”政策，其一是取消了上一輪地產周期里的“辣招”。

2010年，特區政府為抑制房地產市場過熱，陸續推出一系列印花稅，包括額外印花稅（SSD，針對短期轉售交易）、買家印花稅（BSD，針對非香港永久居民及公司名義買家）以及新住宅印花稅（NRSD，針對購買第二套或以上物業的買家）。

在政策最嚴格時期，非本地買家在香港購房需承擔高達房價30%的稅款，大幅提高了交易成本。

但隨著全球經濟環境變化和本地市場調整，香港樓市自2021年下半年開始進入下行通道。2024年1月，香港私人住宅售價指數跌至306.4點，連續9個月下跌，創下自2016年10月以來的最低水平。

面對這一形勢，香港特區政府財政司司長陳茂波在2月份公布的財政預算案中宣布了一項重大決策：即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，也就是所謂的“撤辣”。

這一系列政策組合拳標志著香港樓市調控思路的根本性轉變——從抑制需求轉向促進交易、穩定市場。

其次，人才引進政策在刺激住房需求方面卓有成效，內地的購買力正在支撐住宅市場。

2024年香港共批準了近14萬宗各類人才入境計劃簽證，比2023年增加了4000宗。其中，內地人才在獲批申請中占比很高，尤其是在“高端人才通行證計劃”中，內地申請人占比超過90%

新移民初期多選擇租賃，多集中于港島及九龍核心區，直接推高高端住宅需求。2025年Q2港島區租金同比上漲4.2%。

新移民購買力支撐了香港住宅銷售。譬如，九龍倉置業旗下海景豪宅項目（如天璽II）2025年上半年銷售去化率能達到80%，主要買家為新移民群體。

根據中原地產的估計，內地買家在4月25日購買了約1200個住宅單位（按月計算），高于1Q25的每月平均約800個單位，并占當日總成交量（包括一手及二手）的22%。

相比內地一線城市1-2%的租金收益率，香港的租金收益率水平可達3.5%-4%，是足夠有投資吸引力的。

最后，影響住宅需求最關鍵的因素——房貸利率，隨著美聯儲降息通道恢復，長期來看有保持向下走的動力。

上半年，由于金管局注入大量流動性，HIBOR利率被壓到幾乎為0。

1個月的 HIBOR是主要銀行用于住宅按揭貸款定價的基準利率，隨著香港銀行同業拆息回落，最新的實際按揭利率急劇下降至2%，對于有意愿投資和購房的需求來說無疑是有利的。

那么對于新鴻基地產、恒基地產、嘉里地產等開發商來說，融資壓力也可能有所緩解，未來業績增益體現在需求上升同時利息開支有望下降。

并且長期來看，在聯系匯率制度下，香港的貼現窗基準利率與聯邦基金目標利率同步變動，那么隨著美聯儲降息通道再度打開，理論上香港的基準利率也會跟隨著降低，意味著HIBOR長期性的利率水平也是在下移的。

盡管如此，近期HIBOR的走勢顯然提前“搶跑”了，現在經濟基本面尚在一些不確定因素（例如關稅）的籠罩下，似乎難以在房地產市場攪起多大的浪花，因此房價開啟新一輪上漲，

需要在更為持續的利率下降通道和GDP增速重新加速配合之下方能實現。

根據摩根士丹利，房價的有效支撐有望于2026年四季度出現。換句話說，從2026年四季度開始，在正利差的基礎上，香港樓市的買方信心和力量都將得到大幅度的加強。

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尾聲

總的來說，政策敏感度極高的地產板塊一直盼著能迎來基本面反轉的行情，地產價格的穩定還有助于降低負面的財富效應，釋放出更積極的消費潛力。

但相比于內地市場，跌了七年的香港樓市有望更早從利率降低的通道中獲益，香港地產龍頭公司自身穩健的基本面、低估值，高股息優勢因此得到了重視。

所有上漲因素的長期視角，最終可能還會帶動股票價格進一步修復。（全文完）

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