房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在家庭財(cái)產(chǎn)關(guān)系中，因共有房產(chǎn)處置引發(fā)的權(quán)益爭(zhēng)議屢見不鮮。根據(jù)《民法典》物權(quán)編相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)全體共有人一致同意擅自處分共有不動(dòng)產(chǎn)的行為，涉及復(fù)雜的法律認(rèn)定與權(quán)益救濟(jì)路徑。本文以典型家庭房產(chǎn)糾紛案件為切入點(diǎn)，系統(tǒng)解析該類案件的法律適用要點(diǎn)及權(quán)利維護(hù)策略。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳明萱、陳明輝、陳明琳向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令被告陳淑琴、陳淑媛連帶賠償三人損失每人 56.25 萬元，合計(jì) 168.75 萬元，并支付自 2022 年 10 月 1 日至實(shí)際給付之日止的利息（各自以 56.25 萬元為基數(shù)，按銀行同期貸款利率計(jì)算）；

訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

三原告稱，他們與兩被告是兄弟姐妹關(guān)系。1992 年家里房子拆遷，安置房位于北京市朝陽區(qū)一號(hào)房屋。安置后父親去世，母親無收入，五兄妹便共同出資買下該房屋，為解決供暖費(fèi)問題，房屋登記在陳淑琴名下 。2013 年 12 月 6 日，在調(diào)解員主持下，五兄妹達(dá)成《協(xié)議書》，約定陳淑琴占有房屋 50% 份額，三原告與陳淑媛各占 12.5%；兩被告與母親居住并照顧母親，各方權(quán)利份額在母親去世后方可兌現(xiàn) 。母親臥床五年間，由陳明萱、陳明琳輪流照顧，母親去世后，三原告發(fā)現(xiàn)兩被告于 2022 年 9 月初擅自將房屋以 450 萬元變賣，且拒不按協(xié)議分配售房款，多次協(xié)商無果后，遂訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

陳淑琴：未出庭應(yīng)訴，未提交答辯意見。

陳淑媛：不同意原告訴訟請(qǐng)求。她認(rèn)可六方協(xié)議，稱陳淑琴已將名下 32.5% 產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與自己，自己分得 45% 售房款合理合法，不構(gòu)成對(duì)三原告的損害 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

家庭關(guān)系與房產(chǎn)初始約定：陳父與董母育有陳明萱、陳明輝、陳明琳、陳淑琴、陳淑媛五個(gè)子女。2013 年 12 月 6 日，五兄妹達(dá)成《協(xié)議書》，明確房屋份額分配及母親居住、照顧等事宜 。

房產(chǎn)份額變更：2014 年 3 月 12 日，陳淑琴與陳淑媛簽訂《房屋共有約定》，將房屋共有方式變更為陳淑琴占 55%、陳淑媛占 45%，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，三原告對(duì)此不知情 。

房屋變賣情況：2021 年 5 月 25 日董母去世。2022 年 9 月 7 日，陳淑琴和陳淑媛將房屋以 450 萬元出售，陳淑媛收到 200 萬元，其余由陳淑琴收取 。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

2013 年的《協(xié)議書》與 2014 年的《房屋共有約定》，哪份協(xié)議具有法律效力？

陳淑琴是否將 32.5% 產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與陳淑媛？

兩被告私自賣房的行為是否侵害三原告權(quán)益？賠償責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定？

（二）法律分析

協(xié)議效力認(rèn)定：2013 年的《協(xié)議書》是五兄妹真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。而 2014 年陳淑琴與陳淑媛簽訂的《房屋共有約定》，未經(jīng)三原告同意，違背了前一份協(xié)議約定，損害了三原告權(quán)益 。

贈(zèng)與事實(shí)認(rèn)定：陳淑媛稱陳淑琴將 32.5% 產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與自己，但未提供充分證據(jù)證明，根據(jù) “誰主張誰舉證” 原則，法院對(duì)該主張不予采信 。

侵權(quán)責(zé)任判定：兩被告未經(jīng)三原告同意私自賣房，且未按約定分配售房款，構(gòu)成違約與侵權(quán)。陳淑媛無法證明贈(zèng)與事實(shí)，應(yīng)與陳淑琴承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 。

利息計(jì)算依據(jù)：因各方未約定實(shí)物分割具體時(shí)間，法院從原告起訴時(shí)起算利息，符合公平合理原則 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

陳淑琴、陳淑媛于判決生效后 10 日內(nèi)，賠償陳明萱、陳明輝、陳明琳各 56.25 萬元及利息（利息以 56.25 萬元為基數(shù)，自 2023 年 8 月 1 日起至實(shí)際支付日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；

駁回陳明萱、陳明輝、陳明琳的其他訴訟請(qǐng)求。

這一判決既維護(hù)了三原告的合法權(quán)益，也對(duì)兩被告的違約侵權(quán)行為作出了懲戒。

四、案件啟示

（一）家庭房產(chǎn)共有人警示

書面約定明確權(quán)責(zé)：涉及家庭共有房產(chǎn)，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確各方份額、權(quán)利義務(wù)及處分條件，避免日后糾紛 。

變更份額需全體同意：房產(chǎn)份額變更、轉(zhuǎn)讓等重大事項(xiàng)，必須經(jīng)全體共有人同意并簽訂書面文件，否則可能導(dǎo)致行為無效 。

保留證據(jù)意識(shí)：日常溝通記錄、協(xié)議簽署過程等都應(yīng)留存證據(jù)，以便在糾紛發(fā)生時(shí)能有效維權(quán) 。

（二）親情與利益平衡建議

協(xié)商解決優(yōu)先：遇到房產(chǎn)糾紛，優(yōu)先通過家庭協(xié)商、調(diào)解等方式解決，避免傷害親情 。

尋求專業(yè)幫助：涉及復(fù)雜法律問題時(shí)，及時(shí)咨詢律師，確保權(quán)益得到合法保障 。

若你正面臨家庭房產(chǎn)糾紛，或?qū)ο嚓P(guān)法律問題有疑問，歡迎私信專業(yè)律師，獲取一對(duì)一法律解決方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）