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看似正常的房屋使用權轉讓,為何最終合同被判無效?當投資房產遭遇法律風險,購房者的權益該如何保障?下面這起案例,帶你看清房屋交易背后的法律 “雷區”。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告陳華向法院提出訴訟請求:
判令與乙公司簽訂的《房屋經營使用權轉讓協議書》及補充協議無效;
要求乙公司返還轉讓款 650,073 元,并支付利息(以 640,916 元為基數,自 2013 年 10 月 23 日起至 2016 年 6 月 16 日止;以 9157 元為基數,自 2016 年 4 月 9 日起至 2016 年 6 月 16 日止,均按中國人民銀行同期貸款基準利率計算);
判令乙公司賠償裝修損失 20,000 元;
判令乙公司賠償房屋差價損失 125,000 元;
本案訴訟費由乙公司承擔。
陳華稱,2013 年 10 月 23 日,他與乙公司簽訂協議,以 640,916 元購買一號房屋的經營使用權,協議還對房屋交付、產權辦理等事項進行約定。協議名為轉讓使用權,實則為房屋買賣合同。簽約當日,他支付 640,916 元,2016 年 4 月 9 日又補交面積差額 9157 元。2016 年 6 月 16 日,乙公司逾期交付房屋。因房屋土地性質問題及乙公司無出售審批手續,該協議違反法律強制性規定,應屬無效。為維護權益,陳華訴至法院。
(二)被告的抗辯主張
乙公司辯稱,確實收到陳華支付的房屋價款,但某項目并非違法建筑,公司只是代建方,該項目已取得產權證、土地證等合法證件,不存在違法行為。協議中關于 “產權證” 的約定只是假設,并非義務。陳華主張的利息、裝修費和差價損失缺乏法律依據,不予認可。若協議被認定無效,陳華明知項目有瑕疵仍簽約,也存在過錯,不應獲得利益,故不同意陳華全部訴訟請求。
(三)法院查明的關鍵事實
合同簽訂與履行:2013 年 10 月 23 日,陳華與乙公司簽訂協議,約定乙公司將一號房屋 40 年經營使用權轉讓給陳華,總價款 640,916 元,陳華當日付款;2016 年 4 月 9 日,陳華補交面積差價 9157 元;2016 年 6 月 16 日,乙公司交付房屋 。
合同性質與項目背景:協議雖名為使用權轉讓,但包含產權證辦理等房屋買賣合同實質性條款;項目用地為集體建設用地,用途為商業,乙公司未提交房屋對外分割出售的審批手續 。
房屋現狀與損失主張:陳華稱交房后對房屋裝修,預估花費 20,000 元;主張房屋差價損失 125,000 元,均請求法院酌定 。
項目產權情況:世界之花假日廣場項目于 2020 年完成竣工驗收備案,部分建筑已取得不動產權證書,但權利人為北京C投資管理中心 。
二、案件分析
(一)爭議焦點
《房屋經營使用權轉讓協議書》及補充協議的性質與效力如何認定?
陳華主張的轉讓款返還、利息、裝修損失及差價損失能否得到支持?
雙方在合同簽訂與履行過程中的過錯責任如何劃分?
(二)法律分析
合同性質與效力判定:協議雖名為使用權轉讓,但內容涉及產權辦理等核心條款,應認定為房屋買賣合同。因乙公司無房屋對外分割出售審批手續,違反法律強制性規定,合同無效 。
損失賠償認定:
轉讓款與利息:合同無效,乙公司應返還轉讓款;陳華主張交房前的利息損失合理,法院予以支持 。
裝修與差價損失:雙方對房屋性質及手續辦理情況均明知,應承擔均等過錯責任。法院結合房產價格及使用年限,酌情確定房屋差價損失 100,000 元、裝修損失 5000 元 。
過錯責任劃分:乙公司未提供合法出售手續,陳華未盡審核義務,雙方過錯程度相當,各自承擔相應責任 。
三、裁判結果
法院判決:
確認陳華與乙公司簽訂的《房屋經營使用權轉讓協議書》及《補充協議》無效;
乙公司于判決生效后 10 日內返還陳華轉讓款 650,073 元,并支付利息;
乙公司于判決生效后 10 日內賠償陳華房屋差價損失 100,000 元;
乙公司于判決生效后 10 日內賠償陳華房屋裝修損失 5000 元;
駁回陳華的其他訴訟請求。
這一判決明確了違法房屋交易的法律后果,保障了當事人的合法權益。
四、案件啟示
(一)購房者風險警示
核查項目資質:購房前務必核查開發商是否具備房屋銷售審批手續,避免購買無合法產權的房屋 。
警惕合同陷阱:注意合同條款內容,切勿被 “使用權轉讓” 等名義迷惑,重點關注產權辦理等核心條款 。
保留交易證據:妥善保存付款憑證、合同、溝通記錄等,為可能出現的糾紛提供證據支持 。
(二)開發商注意事項
依法依規經營:嚴格按照土地性質和審批手續進行開發銷售,杜絕違規操作 。
明確合同條款:合同內容應合法合規,避免模糊表述引發糾紛 。
(三)法律建議
若對房屋交易存在疑問,建議提前咨詢專業律師;若已陷入糾紛,應及時收集證據,通過法律途徑維護自身權益。
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