房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師, 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件,為您提供優質法律服務。
在家庭財產傳承領域,不動產交易往往伴隨著復雜的法律關系與情感糾葛。本案中,房屋所有權人將登記在其名下的房產轉讓予外孫的行為,引發母女間所有權歸屬爭議。本文將從不動產登記效力、家庭財產交易的特殊性等法律維度,對該糾紛的法律構成要件及權利救濟路徑展開系統分析。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告周敏向法院提出訴訟請求:
確認趙淑蘭與孫陽就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效;
判令趙淑蘭、周婷協助將一號房屋變更登記至周敏及周婷名下,為共同共有;
本案訴訟費、保全費、保全保險費由被告負擔。
周敏稱,父母趙淑蘭與周國強育有三女,分別是長女周婷、次女周敏和小女兒周琳 。周琳早年離世,周國強于 1999 年去世 。一號房屋是單位福利分房,自己和母親憑借職工身份共同獲得,雖登記在母親名下,但自己也是實際權利人之一 。且該房屋購于父母婚姻存續期間,父親對母親的房產份額享有 50%權益 。然而,她發現母親與孫陽私下簽訂合同過戶房屋,二人明知她的權利卻仍為之,嚴重侵害其利益,故訴至法院維權。
(二)被告的抗辯主張
趙淑蘭、周婷辯稱:
房屋歸屬:一號房屋過戶前屬趙淑蘭個人所有,周敏無份額。房屋原是公房,由趙淑蘭承租并出資購買,周敏雖參與換房,但未實際出資,若認定其有份額與福利分房政策相悖 。
遺產處理:周國強去世后,2001 年全家通過公證處理遺產,周敏和周婷已放棄一號房屋繼承份額,現周敏再主張與事實不符 。
交易有效性:趙淑蘭作為房屋所有權人有權處分房屋。將房屋過戶給孫陽,是對其多年贍養的回報。周敏因家庭矛盾惡意訴訟,應駁回其訴求 。
(三)法院查明的關鍵事實
家庭關系:趙淑蘭與周國強育有三女,周國強去世,孫陽是周婷之子 。
房屋來源:1989 年周敏與趙淑蘭換房獲一號房屋承租權,1994 年趙淑蘭出資購買并登記在自己名下,購房時使用女方工齡,部分交款由周敏辦理 。
遺產處理:2001 年的繼承公證僅涉及周國強其他房產,未處理一號房屋 。
房屋交易:2023 年趙淑蘭與孫陽簽訂買賣合同(趙淑蘭簽字由孫陽代筆),將房屋過戶給孫陽,實際為贈與,未支付房款 。
證據爭議:周敏提交與趙淑蘭的錄音證明其權益;趙淑蘭、周婷提交多項證據反駁,雙方對證據真實性存爭議 。
二、案件分析
(一)爭議焦點
趙淑蘭與孫陽簽訂的房屋買賣合同是否有效?
周敏要求將房屋登記為共同共有的訴求能否得到支持?
訴訟相關費用應由誰承擔?
(二)法律分析
合同效力判定:雖趙淑蘭簽字非本人所簽,但結合其到場及過戶結果,可認定處分房屋是其真實意思 。然而,一號房屋屬趙淑蘭與周國強夫妻共同財產,且周國強在該房屋中的遺產份額未處理,趙淑蘭處分房屋損害其他繼承人利益,構成惡意串通,根據《民法典》,該合同無效 。
產權登記主張:周敏主張共同共有需先進行析產繼承,本案暫不處理 。合同無效后,房屋產權應恢復登記至趙淑蘭名下 。
三、裁判結果
法院判決:
趙淑蘭與孫陽于 2023 年 9 月 22 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效;
孫陽、周婷協助周敏將一號房屋變更登記至趙淑蘭名下;
該判決明確了同效力與房屋產權歸屬,為后續糾紛解決奠定基礎。
四、案件啟示
(一)家庭房產交易警示
核查產權清晰:房產交易前務必確認產權歸屬,避免無權處分或侵害他人權益 。
保留書面憑證:家庭房產約定、款項支付等需形成書面協議并留存證據,防止糾紛時舉證困難 。
規范繼承程序:處理房產繼承應嚴格遵循法定程序,明確遺產范圍,避免遺漏爭議 。
(二)法律行為有效性要點
確保真實意愿:民事行為需體現當事人真實意思,代簽等情況需有合理依據 。
禁止惡意串通:交易雙方不得為私利損害他人權益,否則行為無效 。
(三)法律建議
遭遇家庭房產糾紛,優先協商調解;若需訴訟,及時咨詢律師,收集合同、產權證明、溝通記錄等證據,依法維護自身權益。
對家庭房產糾紛還有疑問?私信專業律師,獲取一對一法律解決方案!
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
特別聲明:以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布,本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.