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家庭房產(chǎn)交易，本應(yīng)是親人間的信任傳遞，卻因一紙合同引發(fā)兄弟姐妹對簿公堂。當(dāng)親情遭遇法律，房屋買賣合同的效力該如何認(rèn)定？這場糾紛背后，藏著哪些值得警惕的法律風(fēng)險？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳華、陳明、陳芳向法院提出訴訟請求：

確認(rèn) 2009 年 9 月 21 日被告陳婷、陳父就一號房屋簽訂的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》無效，并判令陳婷將一號房屋恢復(fù)登記至陳父名下；

本案訴訟費由陳婷負(fù)擔(dān)。

三人稱，陳父與母親李娟原是夫妻，育有四個子女，分別是長子陳明、次子陳華、長女陳芳、次女陳婷 。1995 年 12 月 15 日，因單位福利分房，陳父購買了一號房屋，并取得房產(chǎn)證 。李娟于 1999 年 8 月 31 日去世且未留遺囑 。2022 年，陳父起訴陳婷房屋買賣合同糾紛時，三人才得知 2009 年陳父與陳婷私下簽訂合同，將房屋過戶給了陳婷 。他們認(rèn)為，一號房屋是父母共同財產(chǎn)，母親去世后應(yīng)屬五人共有，陳父和陳婷私下交易侵犯其物權(quán)，屬惡意串通，合同應(yīng)無效，故訴至法院維權(quán)。

（二）被告的抗辯主張

陳婷辯稱，不同意原告訴求，理由如下：

違反一事不再理：該合同效力已由北京市房山區(qū)人民法院判決、北京市第二中級人民法院判決確認(rèn)。此前陳父起訴時，三原告作為第三人參與訴訟，法院已駁回合同無效請求，現(xiàn)再次起訴違背原則，應(yīng)駁回 。

合同合法有效：合同是陳父真實意思，購房時自己全額出資，是實際產(chǎn)權(quán)人，過戶經(jīng)房管部門審核 。購房款發(fā)票、之前判決書及陳父遺囑可證明其出資，且遺囑顯示購房經(jīng)子女協(xié)商，房屋歸自己所有，三原告知情 。此外，三原告對之前一審判決未上訴，應(yīng)視為認(rèn)可判決結(jié)果 。

陳父則表示，同意三原告訴求。一號房屋是自己購買并登記在名下，主要用工齡和職務(wù)抵房款，屬于夫妻共同財產(chǎn) 。2009 年過戶給陳婷，是因她想用房子抵押貸款做生意，且當(dāng)時未告知其他子女 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

家庭與房產(chǎn)背景：陳父與李娟育有四子，李娟去世且無遺囑，其父母先于她離世 。1995 年，陳父簽訂協(xié)議購買一號房屋，陳婷支付 3 萬多房款，后陳父取得房產(chǎn)證并一直居住 。

關(guān)鍵證據(jù)與事件：2008 年，陳父自書遺囑，稱子女協(xié)商由陳婷出資購房，二老去世后房屋歸陳婷，三原告稱不知情 。2009 年，陳父與陳婷簽合同約定 27 萬元賣房并完成過戶，但陳婷未支付房款 。同日，陳婷夫妻承諾父母在世時房屋由父母居住，并將房產(chǎn)證交父母 。2022 年，陳父搬離房屋 。

此前判決情況：2022 年陳父起訴陳婷，要求確認(rèn)合同無效并返還房屋，一審、二審均駁回其請求，理由是陳父未能證明合同是虛假意思表示 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

本案是否構(gòu)成重復(fù)起訴？

陳父與陳婷簽訂的房屋買賣合同是否有效？

一號房屋能否恢復(fù)登記至陳父名下？

（二）法律分析

重復(fù)起訴認(rèn)定：前案中陳父以合同是虛假意思表示主張無效，本案三原告以惡意串通損害其利益主張無效，理由不同，不違反 “一事不再理” 原則，不構(gòu)成重復(fù)起訴 。

合同效力判定：陳婷主張借名買房，但購房時她無資格，且房款不全由其支付，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明雙方達(dá)成借名合意 。一號房屋屬陳父夫妻共同財產(chǎn)，李娟去世后未析產(chǎn)，應(yīng)屬五人共有 。陳父與陳婷未支付房款的交易實為贈與，陳父處分自己份額有效，但未經(jīng)三原告同意處分其繼承份額，構(gòu)成惡意串通，該部分無效 。

房屋登記處理：因未對李娟遺產(chǎn)析產(chǎn)繼承，房屋權(quán)屬不明確，本案中不支持恢復(fù)登記請求，三原告可在權(quán)利確定后另行主張 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)陳父與陳婷于 2009 年 9 月 21 日簽訂的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》中涉及陳父個人財產(chǎn)份額部分有效，涉及陳華、陳明、陳芳財產(chǎn)份額部分無效；

駁回陳華、陳明、陳芳要求將一號房屋恢復(fù)登記至陳父名下的訴訟請求。

這份判決厘清了合同不同部分的效力，也為后續(xù)遺產(chǎn)處理指明方向。

四、案件啟示

（一）家庭房產(chǎn)交易警示

明晰產(chǎn)權(quán)歸屬：涉及家庭房產(chǎn)買賣、贈與，務(wù)必確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在共有人，避免無權(quán)處分 。

保留書面證據(jù)：出資、約定等事項應(yīng)形成書面協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)，如借名買房需簽訂書面協(xié)議 。

尊重其他共有人：處分共有房產(chǎn)，需經(jīng)全體共有人同意，否則可能面臨合同無效風(fēng)險 。

（二）法律程序注意事項

避免重復(fù)起訴：主張權(quán)利時，需確保訴訟請求和理由與已審結(jié)案件不同，否則可能因違反 “一事不再理” 被駁回 。

充分舉證：訴訟中對主張的事實要提供充足證據(jù)，如借名買房需證明存在合意、出資等事實 。

（三）法律建議

遇到家庭房產(chǎn)糾紛，先嘗試協(xié)商調(diào)解；若協(xié)商不成，及時咨詢律師，在律師指導(dǎo)下收集證據(jù)、提起訴訟，通過法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）