案例簡(jiǎn)述
袁某是揚(yáng)州某小區(qū)一間四樓房屋的所有權(quán)人,為了將空置的房屋利用起來(lái),2024年7月,袁某擅自將自家房屋改造成了民宿并對(duì)外經(jīng)營(yíng)。為了增加客流量,袁某還將民宿上架至線上酒店預(yù)訂平臺(tái),詳細(xì)標(biāo)明了民宿名稱(chēng)、掛牌價(jià)格、地點(diǎn)、服務(wù)設(shè)施、入住人數(shù)等具體情況。
袁某經(jīng)營(yíng)的民宿生意非常紅火,僅2024年7月至12月,住宿人數(shù)就達(dá)300余人。樓上生意熱熱鬧鬧,樓下鄰居卻深受其擾。噪音、衛(wèi)生、人員等問(wèn)題讓鄰居們的居住體驗(yàn)感、安全度都受到巨大的影響。
住在樓下的陳某常常看到房客持有單元門(mén)密碼自由進(jìn)出樓棟,還多次看到部分房客居住期間在樓道、電梯等公共區(qū)域抽煙,房客們的喧嘩聲、拖動(dòng)拉桿箱的摩擦聲、空調(diào)長(zhǎng)期無(wú)人維修的滴水聲更是長(zhǎng)期困擾著他,正常的休息根本無(wú)法得到保障。
陳某多次通過(guò)電話(huà)、微信以及面對(duì)面的方式與袁某進(jìn)行溝通,希望其停止經(jīng)營(yíng)行為,袁某均置之不理。
2024年10月,忍無(wú)可忍的陳某將袁某訴至法院,要求其立即停止在該房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),恢復(fù)該套房屋的普通住宅性質(zhì)。
法院裁判
法院審理認(rèn)為,擅自將住宅房屋從事經(jīng)營(yíng)行為,可能造成居住小區(qū)外來(lái)人員雜亂、增加小區(qū)不安全因素,干擾業(yè)主正常生活,造成小區(qū)車(chē)位、水電等公共設(shè)施使用的緊張等。袁某將普通住宅改為民宿的“住改商”行為,給小區(qū)安保增加額外負(fù)擔(dān),亦對(duì)相關(guān)鄰居的起居生活造成負(fù)面影響。其經(jīng)營(yíng)行為雖然已向相關(guān)部門(mén)報(bào)備,但其“住改商”行為未取得相關(guān)業(yè)主的一致同意,故三樓業(yè)主陳某作為利害關(guān)系人,有權(quán)要求其停止經(jīng)營(yíng)性用房行為。
最終,法院判決袁某停止在該房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為,并將該房屋恢復(fù)為住宅用途,且不得將房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
法官提醒
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房就是將住宅的性質(zhì)、用途改為商用,即所謂的“住改商”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,很多小區(qū)均存在“住改商”的情況,用于正常居住的房屋往往被改為便利店、美容院、麻將館、餐館、民宿、電競(jìng)酒店等,這種改變房屋用途的行為可能會(huì)給周?chē)従幽酥琳麄€(gè)小區(qū)造成負(fù)面影響,如干擾業(yè)主正常生活、造成小區(qū)公共資源緊張、產(chǎn)生安全隱患、使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等。
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條規(guī)定,業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的,須同時(shí)滿(mǎn)足遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意這兩項(xiàng)條件,否則不得隨意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。民法典將原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條中的“同意”修改為“一致同意”,賦予了有利害關(guān)系的業(yè)主“一票否決權(quán)”,體現(xiàn)了法律對(duì)“住改商”的嚴(yán)格限制。據(jù)此,與“住改商”房屋存在利害關(guān)系的業(yè)主若因此受到影響,有權(quán)要求“住改商”的業(yè)主排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀等。
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