江寧核心區一套 135㎡房源以 2.36 萬 /㎡成交的消息，像一塊巨石投入南京樓市。這個曾賣出 5.5 萬 /㎡的龍湖春江酈城，如今價格僅為巔峰時期的 43%。國家統計局 5 月數據顯示，南京二手房均價 24158 元 /㎡，環比下降 0.8%，但頭部樓盤的實際跌幅遠超這個數字。當 "神盤" 光環褪色，我們不得不思考：樓市數據與現實的巨大落差，究竟藏著多少不為人知的真相？

2021 年的龍湖春江酈城，首付 8 成仍擋不住購房者的熱情。當時銷許均價 3.2 萬 /㎡，人們堅信這里存在 "倒掛 3 萬 /㎡" 的套利空間。但南京市不動產登記中心數據顯示，2025 年 6 月 23 日成交的這套房源，單價較峰值下跌 57.1%。更值得關注的是，南京市統計局 2024 年公報顯示，江寧區商品住宅成交均價同比下降 9.7%，而實際個別樓盤的跌幅遠超這個比例，這種 "整體與個體" 的差異，暴露了市場分化的嚴峻現實。

大校場金陵中心首套二手房掛牌 4.7 萬 /㎡，看似守住了價格底線，但對比南京網上房地產的備案數據，這個價格仍比 2024 年實際成交價高出約 5%。河西中寧府一套 258㎡房源掛牌 1920 萬，折合單價 7.44 萬 /㎡，與銷許價基本持平，但市場傳聞交付前曾有房源以 6.4 萬 /㎡成交 —— 當頭部板塊的價格體系開始動搖，這究竟是業主的恐慌拋售，還是市場價值的理性回歸？

江心印一套 143㎡房源以 31328 元 /㎡成交，較南京網上房地產備案價 38520 元 /㎡下跌 20.4%。城北濱江龍湖翡翠上城的成交價 1.75 萬 /㎡，相比 2023 年 26500 元 /㎡的開盤價，跌幅達到 34%。江蘇省住建廳 5 月監測報告顯示，南京 1-5 月二手房均價跌幅 18.7%，但部分樓盤跌幅超過 30%。這種數據差異背后，是開發商備案價與市場真實購買力之間的激烈博弈。

2025 年 5 月，南京取消二套房首付下限的政策出臺，本應刺激改善型需求，但 6 月房價仍呈下行趨勢。中海觀江樾一套 119.66㎡房源以 2.06 萬 /㎡成交，這樣的價格出現在政策利好之后，反映出市場對未來預期的分歧。有業內人士分析，政策效應需要一定的傳導時間，短期內市場觀望情緒依然濃厚。

曾經被視為 "抗跌標桿" 的江寧核心區，如今也面臨價值重估。楓璟雅園一套 128㎡房源掛牌 48122 元 /㎡，不含 3800 元 /㎡的裝修包，這個價格與 2022 年 47800 元 /㎡的毛坯銷許價基本持平。對比河西南新交付樓盤的 270° 陽臺、全屋智能等配置，2019 年左右交付的 "神盤" 在產品力上已顯落后。南京網上房地產的數據顯示，河西南 2024 年交付的新房均價較 2020 年房源高出 12%，產品迭代帶來的價值差異正在顯現。

大成匯文府目前最高掛牌價 58200 元 /㎡，而同一區域的金基望樾府成交價尚未突破 6 萬 /㎡。人民網領導留言板上，有業主反映該小區 "公區品質與宣傳存在差距"，這也引發了人們的思考：當產品承諾與實際交付存在落差時，地段帶來的溢價還能維持多久？

站在 2025 年年中，南京樓市呈現出明顯的分化態勢：河西中寧府仍有房源以 7.6 萬 /㎡掛牌，而江北晴樾府的成交價已跌至 2.3 萬 /㎡。這種極端分化讓市場陷入爭議：頭部樓盤的價格松動，究竟是抄底的機會，還是新一輪下跌的開始？

對于普通購房者而言，當下的市場環境充滿挑戰。一方面，部分樓盤的價格已回歸合理區間，尤其是一些曾經的 "神盤"，如今性價比凸顯；另一方面，市場預期尚未穩定，價格走勢仍存在不確定性。2025 年 5 月南京出臺的優化房地產調控政策，能否有效提振市場信心，還有待觀察。

如果你有 300 萬預算，會選擇抄底江寧的 "神盤" 二手房，還是觀望河西的新房？歡迎在評論區分享你的看法。在樓市波動的當下，每一個選擇都可能影響資產的未來。而這場關于房價的爭議，或許只有等到市場真正企穩的那一天，才能得出最終的答案。

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作者聲明：作品含AI生成內容