不知道大家發現沒有，自從去年各地計容規則調整后，市場上一下涌現了非常多的超高得房率戶型。

這些新規戶型的得房率普遍沖破90%，不少項目宣稱得房率接近100%，有些疊墅項目甚至超過200%。得房率似乎又成為了地產項目最重要的武器之一。

這種現象是不是似曾相識？恍惚間，房地產，一下又回到了那個瘋狂“贈送面積”的“神戶型”的時代。曾經，這些高贈送戶型就是房企打敗競品的關鍵手段。

但最近，個別城市也開始對這些超高贈送戶型叫停了。從市場反應來看，超高得房率戶型，確實非常受到客戶追捧，為什么要叫停高贈送？高得房率房子到底是營銷噱頭，還是真正的好房子？樓盤得房率真的越高越高嗎？

下面就來詳細拆解一下，文章略長，可以先點贊收藏。

得房率并非越高越好

開發商在不增加成本或者增加少量成本的情況下，提升得房率，使客戶獲得更優質的產品體驗，這實際是一種降低售價和成本的方式。無論對于開發商還是客戶，得房率的重要性是不言而喻的。預控交房風險，增效現房去化，點擊了解

得房率是衡量住宅實用性的核心指標，指可供住戶自由支配的套內建筑面積與房屋銷售面積（建筑面積）之間的比率。這一概念直接反映了購房者實際獲得的可使用空間比例，計算公式簡明直觀：

得房率= 套內建筑面積 ÷（套內建筑面積+分攤面積）× 100%；

圖三 得房率公式

但大家對得房率的認知普遍存在幾個誤區：

誤區一：套內建筑面積為建筑使用面積

套內面積不僅僅指套內的使用面積，還包括墻體面積和一些專有面積。按照房產面積測繪規范，套內面積指的是套內使用面積、套內墻體水平投影面積、套內陽臺建筑面積或專有門斗、門廊等其他房屋專有附屬設施的建筑面積組成。

圖四 套內面積的組成

套內墻體面積主要由三部分組成：

套內墻體面積=套內墻體面積+共有墻體面積的一半+外墻面積一半。

誤區二：得房率可以達到100%以上

當前市場上部分開發商推出“得房率超100%”的營銷噱頭，宣稱通過贈送大露臺、花園、飄窗等不計容面積實現“零公攤”。昆明某樓盤143㎡大平層住宅通過270度環繞露臺設計，號稱得房率達101%-104%，看似為購房者提供了額外30%-40%的使用空間。

然而，這種操作實質是將城市規劃中不計容面積算作建筑室內面積的一部分，而分母采用的是產證面積。從而使得房率大于100%。

圖五 開發商宣傳所用的得房率公式

誤區三：得房率越高越好

得房率是房屋品質評價的一個重要性指標，在同等性能的情況下，越高越好，但是如果公攤面積影響到房屋使用，就需要仔細考慮了，這個話題留到最后仔細講。

不同類型住宅因設計標準與功能需求差異，得房率存在顯著區別。根據建筑形態與高度的變化規律，得房率呈現明顯的梯度特征：

表：不同類型住宅的得房率正常范圍對比

以上的數據統計，來自于正常設計情況下的統計，不包括特殊產品以及特殊戶型下的設計。

影響公攤面積的關鍵因素
一、建筑設計規范與區域差異

從得房率的公式來看，影響得房率的主要有兩個因素，一個套內建筑面積，一個是公攤面積。影響這兩類面積大小與計算規則的主要是面積計算規范（容積率面積和房產測繪面積）和建筑設計規范（包括住宅設計規范、消防設計規范等）好房子，安心交付，點擊了解

圖六 影響得房率的政策法規因素

防火規范和住宅設計規范對于住宅的防火疏散以及公共部位有嚴格的要求，這些條文構成了公攤面積的剛性約束。

例如《建筑設計防火規范》要求：建筑高度大于54m的住宅，每個單元每層安全出口不應少于2個；高于100m需設避難層。《住宅設計規范》則規定：七層及以上住宅必須設置電梯，十二層以上應配置兩臺以上電梯。這些規范保障了基本安全，但也鎖定了公攤下限。

圖七 消防規范對于高層住宅疏散要求示意圖

容積率及房產面積測繪的規則主要由地方政策規定，面積測繪的變化會直接影響到得房率的大小。面積測繪規則影響主要在三個方面：不計算容積率面積規則，容積率面積按1/2測算的規則和面積公攤計算規則。

在第四代住宅出來以后，政策出臺了一系列的扶持政策，其中最主要的是面積測算規則。新規范規定，空中花園的面積不算容積率面積，也不算房產面積，大大提升了第四代住宅的落地性，也使住宅的使用面積大于了房產產證面積。開發商宣傳的得房率大于100%即來源于此。點擊了解，移動驗房

另外，面積規范還定義一部分面積只算一半的空間，比如浙江省面積測繪規定：

不封閉陽臺，頂蓋投影連續的，按其外圍護設施所圍空間水平投影面積的1/2 計算，頂蓋與其圍護設施上下不一致的按其重疊部分水平投影面積的 1/2 計算;

這部分面積也就是開發商宣傳里的贈送面積。

關于面積公攤規則方面，政府文件也進行了詳細規定，主要涉及的規范是《房產測量規范》（GB/T 17986）。

為了提升產品的品質，政府規定將用于公共服務的面積不參與公攤。《蘇州市改善型住宅項目規劃管理相關技術要點（試行）》規定：

地塊內按新建住宅區相關要求配建，且建成后無償移交的居家養老、托育、社區居委會用房等公共服務配套用房，可不計入容積率。

為提升小區生活宜居度、便利度，鼓勵結合小區出入口、公共服務配套用房、住宅底層等空間增配物業服務用房，提供快遞收寄、便民零售、便民餐飲、體育健身、會客交流等鄰里共享功能，增配的物業服務用房可不計入容積率。

新建小區內設置的充電自行車棚、公廁、垃圾房、配電房、開閉所、水泵房、門衛室、智能快遞柜頂棚等公共配套設施，可不計入容積率，獨立設置的可不計入建筑密度。

這些不計入容積率的面積實際上大大提升了項目的實際得房率，也讓客戶享受了更優質的產品。

二、建筑形態與樓層高度

建筑形態對公攤面積具有決定性影響，呈現鮮明的層級特征。多層住宅（6層以下）通常無需設置電梯或僅需小型電梯，消防通道要求較低，公攤系數可控制在12%以內，得房率高達88%以上。例如上海老式洋房通過單樓梯設計，得房率普遍超過90%，但需承受爬樓不便的代價。

圖八 6層及以下住宅平面示意圖

隨著建筑高度增加，安全規范要求顯著提高，小高層（7-11層）按規定必須設置電梯，至少兩個安全出口，公攤系數升至12%-15%，得房率降至80%-85%。

圖九 7-11層住宅平面示意圖

高層住宅（12-17層）面臨更嚴格的技術約束：需配置多部電梯（含一臺可容納擔架的醫用電梯），加寬消防通道（大于1.2米），增加管道井、設備間等，導致公攤系數躍至15%-25%，得房率多在75%左右。

圖十 12-17層住宅平面示意圖

高層住宅（18-33層）在消防上屬于一類高層，消防規范對于疏散的要求更高，核心筒的設計更嚴格，面積也更大。

圖十一 18-33層住宅平面示意圖

而超高層建筑（33層以上）因建筑高度超過100米，強制設置兩個避難層（約占用6%得房率），加上三梯以上配置，得房率進一步壓縮至65%-70%。深圳某超高層公寓實測得房率僅68%，開發商雖強調其地標屬性與豪華公區，仍有大量業主投訴“花三百平的錢住兩百平的房”。

三、公共設施配置標準

社區品質定位直接反映在公區配置上，并顯著影響公攤面積。基礎型社區僅滿足規范底線：窄樓梯（寬度1.1米）、小型電梯（載重800kg）、簡易門廳，公攤面積主要用于功能性空間。改善型社區則通過增加公共設施提升溢價能力：挑高6米以上的酒店式大堂、獨立電梯廳、雙通道走廊、恒溫泳池、會所等，雖大幅提升居住體驗，但導致公攤系數增加5%-10%。

上海陸家嘴某豪宅項目憑借10米挑空大堂、每層專屬管家服務站，將公攤率推至28%，卻因尊貴服務實現熱銷。

圖十二湯臣一品戶型

（舒適的公共區域確保了項目高端定位）

值得警惕的是，部分開發商利用購房者對“高品質”的追求，過度設計無效公區。南京某項目在每層設置40㎡的“藝術廊道”，實際使用率極低，卻使戶均公攤增加3.5㎡，按單價4萬元計算，每戶多支付14萬元購買華而不實的空間。此類設計雖不違法，但存在資源錯配問題，消費者需理性評估公區設施的實用價值。

四、戶型結構與梯戶比

平面布局方案對公攤效率產生微觀影響。板式住宅因結構規整、公共動線短，通常比點式（塔樓）得房率高5%-8%。在梯戶比方面，一梯兩戶設計雖私密性好，但需承擔更多公攤——兩部電梯的服務對象僅兩戶，分攤基數小。而一梯四戶或兩梯六戶設計，因戶數增多攤薄單戶公攤，但可能犧牲通風采光。

圖十三 在高層住宅中大量采用的兩梯四戶形式提升得房率

五、戶型面積越大，得房率越高

戶型面積越大，得房率就會越高。我們現在拿兩個戶型兩梯兩戶17層的戶型來比較。一個戶型套內建筑面100平方米，一個戶型的套內建筑面積為130平方米。兩個戶型的公攤面積都是30平方米。

他們的得房率如下：

套內建筑面積為100平方米的戶型得房率：

100/（100+30）*100%=76.9%；

套內建筑面積為130平方米戶型的得房率：

130/（130+30）*100%=81.3%；

可見在公攤面積相同的情況下，戶型建筑面積越大，得房率越高。

有時候，為了改善小戶型的得房率，在不改變戶型設計的情況下，也可以采用小戶型與大戶型拼成一個單元。同樣可以大大提升得房率。

假設我們采用套內建筑面積100平方米和套內建筑面積130平方米的戶型拼成一個單元，得房率如下：

（100+130）/（100+130+60）*100%=79.3%；

與兩個100平方米的戶型拼成一個單元的76.9%相比，差別還是挺大的。

房屋品質和公攤面積的關系
一、 “好房子”的新標準解讀

2025年住建部明確提出：建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，核心應是通過好設計、好施工、好材料、好服務解決居住痛點。這標志著政策導向從單純追求面積指標，轉向綜合品質提升。在得房率層面，“好房子”理念主張破除“越高越好”的誤區，強調空間效率與功能平衡。

值得注意的是，安全底線標準成為硬性門檻。近年頻發的住宅質量事故（如外墻脫落、電梯故障）促使新標準強化：消防通道寬度不得小于1.1米且需直達避難層；擔架電梯進深不小于2.1米；管道井獨立設置避免檢修入室。這些要求雖增加公攤，卻是“好房子”不可或缺的要素。

從以往為了提升得房率而進行的“偷面積”的戶型來看，大量的后改造給房子的安全帶了巨大的隱患。之前有大量戶型做假飄窗，留給客戶去做改造。住戶裝修階段為了獲得贈送的面積，需要改動房屋的結構體系，使房屋的結構受到了比較大的傷害。

以前很多開發商在高層住宅中設計的躍層戶型，直接毛坯交付給客戶，由客戶自行改造。客戶改造過程中，由于施工隊伍不專業，可能會危及住宅的結構安全，還可能會影響到住宅的消防疏散。在一些高烈度的抗震區域，結構的安全隱患將非常大。

二、公攤面積與居住品質關聯

公攤空間實質是私有空間的延伸，其設計質量直接影響生活體驗。適度公攤可創造多重價值：

安全冗余價值：寬敞的消防通道保障緊急救援；雙電梯配置避免因故障困人。2023年某老舊小區火災事故中，狹窄樓道導致救援延遲，反觀新建項目因1.5米寬通道使消防員快速抵達起火點。

社交與健康價值：高品質小區通過設置泛會所、健身步道、兒童游樂區等共享空間，彌補私有面積不足。越來越多的小區通過設置共享的建筑空間提升小區品質，像仁恒，綠城的項目通過設置泛會所，大大提升了社區居民的社交性，雖然小區的得房率降低了，但小區互動性更好了。

杭州仁恒濱江園會所（來自項目官網）

資產保值價值：一個寬敞明亮的歸家動線，具有私密感的禮儀大堂，地下與地面雙大堂的設計，這些都成為高端住宅的標配。適度將面積空間讓給公共區域，可以大大提升產品的品質，也是房屋保值的加分項。

然而，公攤效益存在邊際遞減效應。當公攤率超過一定比例，額外增加的空間往往使用率低下，物業維護成本卻顯著上升。購房者需警惕某些項目以“品質”為名過度配置。有些項目，開發商為了快速銷售，將配套的空間建得非常豪華，但是在交付以后，物業沒有能力與資金運營，最終成為了雞肋。

有機構做過統計，前幾年開發商熱衷做的小區泛會所項目，在交付以后大部分處于閑置狀態。特別是有些室內泳池，小區的人流無法滿足運營的費用，好多都直接荒廢。

三、政策法規現狀與缺位

當前我國公攤管理存在三大制度短板：

無上限約束機制：現行法規僅規定公攤內容與計算方式，對比例上限無強制性要求。西安某公寓公攤率達53%引發訴訟，法院卻以“合同未違反效力性強制規定”駁回訴請，業主維權無門。

測繪透明度不足：盡管要求專業機構測繪，但多數城市未公開詳細報告。北京試點“測繪結果二維碼上墻”制度，購房者掃碼即可查看各部位面積明細，有效減少信息不對稱。

衍生費用爭議：物業費、取暖費按建筑面積（含公攤）計價被詬病。政協委員洪洋質疑：“物業公司不入戶服務，為何收費包含室內面積？”部分城市已推動改革，青島2024年起供暖費改按套內面積收取，年減負約800元/戶。

值得關注的是，國際經驗提供新思路：香港自2013年起要求銷售時明示“實用面積”；歐美國家普遍按套內面積交易，公共區域成本通過物業費分攤。住建部近期表態將研究“取消公攤”的可行性，但需防范開發商變相提高單價的風險。

結語

得房率與公攤面積的平衡本質是私有與共有、個體與集體的居住哲學。真正的好房子，既非盲目追求得房率，也非堆砌豪華公區的資源揮霍，而是在安全底線之上，通過科學設計使每平方米公攤產生真實價值。當電梯廳成為鄰里交流的場所，消防通道化作應急保障的生命線，架空層承載社區生活的溫度，這樣的公攤投入便實現了向居住品質的升華。

未來隨著政策完善與技術迭代，“看得見的套內”與“有價值的公區”終將共同構成中國好房子的雙重標準，引導行業從面積競爭轉向品質競爭的新紀元。