文｜源媒匯

碧桂園還在開疆拓土。

近日，有媒體報道稱，碧桂園文商旅集團成功簽約浙江湖州德清悅棲公寓。不過，公寓運營方向源媒匯否認了這則消息，"我們是（公寓）直租房源"。

盡管目前來看本次簽約是一次烏龍事件，但源媒匯在求證過程中卻意外發現，碧桂園正在悄悄再造一個新"碧桂園"。

01 開疆拓土

2025年5月以來，碧桂園商業在不到一個月時間里，一舉拿下三個商業運營項目，新增在管面積約17萬㎡。

其中，5月，碧桂園文商旅集團成功簽約河北廊坊三河金都樂匯城、邯鄲磁州世紀廣場，項目體量為3.6萬㎡和4萬㎡，均引入"碧樂匯"產品線。

6月，碧桂園文商旅集團再下一城，首次進入山東濱州市場，正式簽約博興泰豐廣場項目，商業體量達9.3萬㎡。

圖片來源于碧桂園商業

博興泰豐廣場原為愛琴海購物公園，由京博控股、香馳控股、愛琴海商業集團聯合打造，2024年5月與愛琴海商業集團終止合作，并撤下"愛琴海"商標，對內部部分店鋪和區域進行整改。

彼時，已有消息傳出，泰豐廣場正在為引入新的運營商做準備。結果是愛琴海商業集團被"踢"出濱州市場之后，碧桂園文商旅集團接盤了該項目，將引入"碧樂城"產品線。

此外，2025年4月，碧桂園商管集團成功簽約東莞道滘廣華公館項目，將引入"碧家公寓"產品線。同時，一直處在停工狀態的廣東順德陳村ICC碧桂園三龍匯項目商業部分，在2025年3月、6月陸續傳來好消息，其中11號、17號樓進入全面施工階段。

天眼查信息顯示，碧桂園文商旅集團由碧桂園商業集團、碧桂園地產集團各持有50%股份。碧桂園商業集團最終實控人為香港伊東發展有限公司。

2025年至今，碧桂園商業集團已經拿下4個商業項目。

實際上，債務"爆雷"的碧桂園，為了推進債務重組，不斷出售酒店、商場等商業資產用于化債。

趕在2025年上半年最后一天，碧桂園債務重組迎來重大利好。公司公告稱，代表現有公開票據本金總額75%以上持有人已加入重組支持協議，集團繼續與主要債權人磋商重組條款，以盡快達成協議并于2025年年底前實施建議重組。

5月初，現有公眾票據本金總額超過50%的持有人加入重組支持協議。而碧桂園化債的關鍵也在于"資債"。此前有市場消息稱，中國銀行、中國工商銀行等在內的關鍵銀行，仍未加入碧桂園的重組協議。

但碧桂園董事會主席楊惠妍，卻對化債進展做出了樂觀判斷。她曾表示，"（2025年）上半年以保交房為主，近期首先是落實好節后的及時復工；下半年保交房和保主體并重，為2026年進入正常經營狀態做好準備。"

不管債務重組順利與否，都并不影響碧桂園商業板塊在過去一年及當下迎來爆發式發展。

根據中國連鎖經營協會（CCFA）歷年披露數據，2022-2024年，碧桂園文商旅集團在營購物中心總建筑面積分別為800萬、371萬和563萬㎡。

另據碧桂園商業集團披露的數據，2024年碧桂園新增9個外拓項目，新增面積48萬㎡，同時年內新開業7個項目。2023年新開業商業項目為6個。

2024年新增項目 | 圖片來源于碧桂園商業集團

碧桂園商業集團的發展速度，遠超愛琴海商業集團、大悅城、凱德集團、王府井、銀泰商業等一眾傳統商業運營商，以及招商商管、保利商旅產業、中海商業等央企旗下的商業運營平臺。

在CCFA排名中，碧桂園文商旅集團在管項目數量排在第八名，前面包括萬達商管、印力集團、新城控股、華潤萬象生活、寶龍商業、龍湖集團和蘇寧集團。

這意味著，在轉向房地產新模式轉型發展之中，碧桂園沒有掉隊，除了地產開發業務依然活得很好。

02 再造"碧桂園"

其實，商業運營業務，在碧桂園集團各項業務中是基礎最薄弱的一個。盡管商管部門早在2005年就成立了，但一直不受集團重視，主要服務地產開發業務，即承接住宅業務發展中產生的商業部分資產。

直到2018年8月，碧桂園戰略性調整商業板塊，歸為集團總部統籌，將購物中心、社區商業、長租公寓、文旅等六大板塊業務合并為碧桂園文商旅集團，設立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州六大區域。

同時，碧桂園文商旅集團延伸出碧樂城、碧樂時光、碧樂坊等產品線：碧樂城定位城市級商業；碧樂坊定位社區型商業；碧樂時光則是街區商業。

碧桂園也想復制一個"藍光文旅"模式。

碧桂園文商旅集團成立之前，碧桂園已前往藍光集團深入交流，并挖來藍光地產總裁助理、藍光文旅集團總裁張強擔任碧桂園文商旅集團總經理一職。同時，產業園區業務，碧桂園戰略投資入股中集集團旗下產城融合平臺中集產城，成為后者的二股東。

但最后發現，挖來的高管是"引老鼠入糧倉"，戰投中集產城在項目拓展上，依然主要負責住宅開發和建設施工。這也注定了碧桂園文商旅集團發展的最終結局——慘淡收場。

于是，在2021年，碧桂園文商旅集團迎來了大調整，提出"輕重并舉、內外并重"的發展策略，開始將經營重心聚焦于以購物中心為主的商業板塊。

碧桂園文商旅集團高管在2023年接受媒體采訪時透露，過去兩年時間內采用委托管理、品牌及管理輸出兩種輕資產合作模式，對外拓展了大量項目。目前在搶節奏，一方面源于自身和集團發展需要，一方面在于要搶占市場先機。

2023年，碧桂園文商旅集團新增商業運營項目17個，總建面約80.4萬㎡。不過，當年年底，碧桂園"爆雷"了。之后兩年新增商業運營項目雖有下滑，但仍有項目入賬——2024年拿下9個項目，2025年上半年收下4個項目。

2023年新增項目 | 圖片來源于碧桂園商業集團

碧桂園文商旅集團依然活得很好，離不開一個重要因素：與碧桂園服務資源共享。

這跟當初碧桂園服務收購藍光嘉寶密切相關。后者商貿板塊被劃歸到碧桂園文商旅集團管理的物業中，同時，碧桂園文商旅集團作為獨立運營子公司，與碧桂園服務、碧桂園地產進行協同發展。

商業、長租公寓、寫字樓、商貿和文旅小鎮五大留存財富，加上碧桂園服務運營管理模式沉淀經驗的加持，讓碧桂園文商旅集團繼續開疆拓土。

過去三年，碧桂園服務商業運營服務收入快速下滑，從2022年的12.9億元跌至2024年的6.3億元。但要考慮到，業績下滑主要是剔除關聯方交易導致的。

盡管碧桂園服務在2024年業績會上稱，商業運營目前還處于從依賴關聯方輸送向市場化獨立發展的過程當中，然而隨著債務重組、經營回歸正軌，商業運營有望迎來爆發式增長。

"該部分業績從2026年開始能夠恢復盈利的持續增長"碧桂園服務高管稱。

在"保經營"長期發展目標下，碧桂園提出了"一體兩翼"戰略，"一體"指房地產開發，"兩翼"則是建筑科技和代管代建。而代建平臺鳳凰智拓，在2024年也迎來爆發式增長，簽約代建面積800萬㎡，在管項目近40個，開發面積近734萬㎡。

并且，楊國強家族早已將地產開發、物管服務、文商旅、碧桂園創投等諸多業務板塊，做好了風險隔離。而面臨巨額債務危機的碧桂園控股，只不過與碧桂園服務、碧桂園文商旅、碧桂園創投，乃至科技建造領域的騰越建科，都屬于楊老板控制下的關聯方。

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