演講：馮侖（微信公眾號(hào)：風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院）

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大家都知道，我是做房地產(chǎn)的。 過去一年，我們團(tuán)隊(duì)參與了一家地產(chǎn)公司的破產(chǎn)重整。乍一聽這是 一件 地產(chǎn)行業(yè)的 事情 ，但其實(shí)，處理這類問題的過程，和我們今天討論的企業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、突 破 ，有著非常相似的邏輯。

01

房地產(chǎn)的未來是什么樣？

舉個(gè)例子，一家地產(chǎn)公司即將破產(chǎn)重整，相當(dāng)于一個(gè)人病得很重，已經(jīng)被推進(jìn)了 ICU。你現(xiàn)在要把他從 ICU 撈出來，就必須做幾件事。

第一，你得有一筆錢。這筆錢花在哪？首先救命的醫(yī)藥費(fèi)是基本的，出了醫(yī)院以后還得做康復(fù)、持續(xù)吃藥。這些錢你不花，醫(yī)院也不會(huì)讓你把人領(lǐng)走。第二，你把他接回家之后干什么？如果他原來是個(gè)普通勞動(dòng)者，比如說跑外賣、做家政，那我們要問：你投入了這么多醫(yī)療費(fèi)，他能不能在短時(shí)間內(nèi)靠勞動(dòng)把這筆錢掙回來？如果掙不回來，是不是意味著這筆錢花得不值？

所以最理想的情況是，我們希望，他雖然現(xiàn)在病重，但將來能「逆襲」。如果是「女生」，我們希望她變成章子怡；如果是「男生」，最好變成馬斯克。那么你前期投入的這筆「醫(yī)藥費(fèi)」，也就變成了一筆劃算的投資。

但問題來了：今天的房地產(chǎn)行業(yè)，「章子怡」是誰(shuí)？「馬斯克」長(zhǎng)什么樣？未來的房地產(chǎn)又是什么樣？它還能提供怎樣的增長(zhǎng)、什么樣的價(jià)值？

今天我們討論房地產(chǎn)，有一個(gè)非常關(guān)鍵的視角問題：你是把它放在全球的背景下去看，還是只放在你所在的村子、縣城、二三線城市去看？這一點(diǎn)，決定了你對(duì)這個(gè)行業(yè)的基本認(rèn)知，也決定了你有沒有可能在這輪地產(chǎn)周期里活下來。

我們回頭看過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)出問題的公司，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象，凡是從倫敦、紐約、香港這些城市來到中國(guó)大陸做地產(chǎn)的企業(yè)，幾乎沒有出事。為什么？因?yàn)樗麄兡X袋里的「房地產(chǎn)」概念，是全球化的，不是地方性的。他們的思維模式?jīng)Q定了他們不會(huì)去參與那種靠高杠桿、短周期博收益的游戲。

所以說，今天還能活下來的房地產(chǎn)公司，最重要的不是手里有沒有錢，而是腦袋里裝的是什么樣的「房地產(chǎn)」。抖音轉(zhuǎn)化效果一清二楚，點(diǎn)擊了解視頻營(yíng)銷助手

我自己在房地產(chǎn)行業(yè)干了三十多年。我很清楚，這些年很多開發(fā)商腦袋里「灌」進(jìn)去的概念、模式、熱詞，其實(shí)大多是媒體和市場(chǎng)制造出來的。尤其是過去幾年，一些房地產(chǎn)媒體寫的新詞、爆款概念等成了八萬家地產(chǎn)公司共同的認(rèn)知系統(tǒng)。而這些詞匯和思維方式也幾乎把行業(yè)引到了「快死快埋」的路徑上。

為什么我們能活下來？2002 年那會(huì)兒，我們?cè)诩~約做一個(gè)項(xiàng)目，我前前后后飛了六十多次紐約。去多了之后，我慢慢發(fā)現(xiàn)，我腦袋里原來那些「中國(guó)特色」的房地產(chǎn)詞匯、理解方式，開始被「紐約詞匯」擠出來了。慢慢地，「全球語(yǔ)境」的房地產(chǎn)理解方式進(jìn)入了我的認(rèn)知系統(tǒng)。

所以我今天反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個(gè)事：你要想把這個(gè)「病人」從 ICU 里拉出來，先別忙著出錢買藥，最重要的是，先把腦袋里的認(rèn)知重洗一遍。

02

土地是無限的

現(xiàn)在大家都在講「認(rèn)知」，但認(rèn)知不是空談，而是你看問題的視角和判斷邏輯。當(dāng)我們講「全球發(fā)展」時(shí)，第一步不是走出去，而是讓你的思維先走出去。你腦袋里的「房地產(chǎn)」得更新一遍，才能找到活路。

比如說，土地真的稀缺嗎？是不是今天不拿地，明天就沒了？這是過去二十年間，很多房地產(chǎn)人腦袋里根深蒂固的想法。但我去了幾十次紐約之后，我腦袋里的兩個(gè)觀點(diǎn)發(fā)生了根本性的改變。

第一個(gè)觀點(diǎn)：土地是無限的。

這和我們國(guó)內(nèi)很多人根深蒂固的想法完全相反。國(guó)內(nèi)媒體總說，這塊地你再不拿就沒了，錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)就永遠(yuǎn)沒有了，因?yàn)椤竿恋厥怯邢薜摹?。但我在紐約，尤其是在曼哈頓待久了之后發(fā)現(xiàn)：他們不搞拆遷，地塊也非常緊湊，但每年照樣有大量土地交易在發(fā)生，開發(fā)商也沒餓死，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍。這讓我很困惑：他們?yōu)槭裁床恢蹦玫?？難道不拿地就不會(huì)「死」嗎？

后來我和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商聊天，有人說了一句點(diǎn)醒我的話：「土地是無限的，為什么要著急？」起初我不理解，直到我意識(shí)到他們所謂「無限」，不是從物理空間上說的，而是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，土地是一種經(jīng)濟(jì)要素，它跟價(jià)格、技術(shù)有關(guān)。

舉個(gè)例子：一塊老城區(qū)的土地，原來只值一百塊，現(xiàn)在漲到兩百了，那可能原來的樓就可以拆了重建。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上去了，開發(fā)商自然就有動(dòng)力把舊樓推倒、重新開發(fā)，那塊「地」就相當(dāng)于被「再釋放」了。只要地價(jià)在漲，城市的土地供應(yīng)就永遠(yuǎn)不會(huì)停止。而且，建筑高度可以不斷突破，空間是可以「向上生長(zhǎng)」的。

你想想，一百多年前，一塊土地可能只建三層樓。但現(xiàn)在，隨著技術(shù)進(jìn)步，這塊地可以建到三十層、一百層，甚至四百米、五百米高。建筑越往高蓋，實(shí)際可利用的「土地面積」就越多。這不就是土地的「再生」嗎？

紐約現(xiàn)在已經(jīng)有幾棟超過 400 米的普通住宅樓，你可能會(huì)想那么高怎么住？其實(shí)現(xiàn)在電梯技術(shù)已經(jīng)能做到一分鐘直達(dá) 500 米，而且空調(diào)、采光、結(jié)構(gòu)安全等技術(shù)也早已跟上，居住體驗(yàn)并不差。

此外，也有一些數(shù)據(jù)表明，每大約 70 年，城市的建筑平均高度就會(huì)上漲 100 米左右。從這個(gè)角度上說，土地是「無限」的，只要價(jià)格持續(xù)上漲、建筑技術(shù)持續(xù)發(fā)展，城市空間就可以不斷被「重新釋放」。

這段經(jīng)歷也徹底改變了我的認(rèn)知。過去在國(guó)內(nèi)，我也曾被「土地稀缺論」所影響，總覺得必須盡快搶地、囤地、開發(fā)。但當(dāng)我真正理解了「土地?zé)o限」的邏輯后，我做了不同的判斷：不再盲目買地，而是等待合適的時(shí)機(jī)，比如通過提高容積率，或者在地價(jià)上漲后再拆舊重建，追求更加理性和高效的開發(fā)路徑。所以我就做了一個(gè)決策，沒有去跟風(fēng)拿地，而是把節(jié)奏放慢，判斷準(zhǔn)一點(diǎn)，活得久一點(diǎn)。

03

住宅周期：減速、減價(jià)、減量

我的第二個(gè)重大認(rèn)知轉(zhuǎn)變是：不再盲目跟風(fēng)做大規(guī)模住宅開發(fā)。

過去這些年，我們每年都會(huì)安排幾次全球考察之行。無論是紐約、硅谷、倫敦，還是東南亞地區(qū)，我們都會(huì)定期實(shí)地走訪，持續(xù)學(xué)習(xí)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新變化。這樣的堅(jiān)持，是為了保持認(rèn)知的敏銳與學(xué)習(xí)的持續(xù)性。

在不斷的觀察與研究中，我逐漸發(fā)現(xiàn)了一個(gè)具有普遍性的規(guī)律：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到約 1 萬到 1.2 萬美金時(shí)，其住宅市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)「減速、減價(jià)、減量」的趨勢(shì)。什么意思？當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDP 從三千美金往上爬的時(shí)候，住宅市場(chǎng)是「增」的，無論是開發(fā)速度、銷售價(jià)格還是整體數(shù)量都在快速增長(zhǎng)。但當(dāng)人均 GDP 達(dá)到一萬二美金之后，這個(gè)趨勢(shì)就會(huì)反轉(zhuǎn)。無一例外，全世界都是如此。

看明白這個(gè)規(guī)律之后，我們就做出了一個(gè)重大決定：不再跟風(fēng)做大規(guī)模住宅了。所以從 2016 年開始，我們公司就主動(dòng)減持了那些高杠桿、快周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)。也因?yàn)槿绱耍裉煳覀児疽环皱X負(fù)債都沒有，平穩(wěn)度過了行業(yè)寒冬。

所以回到我們今天的演講主題，企業(yè)到底怎么才能突破？關(guān)鍵不在于你手里有多少資源，而在于你腦袋里的「認(rèn)知」是不是和別人一樣。如果你的思維方式和八萬家地產(chǎn)公司一樣，那你很可能就和他們一樣走進(jìn)死胡同。

我們今天能活下來，靠的不是運(yùn)氣，而是我們沒有被「媒體話語(yǔ)」帶節(jié)奏。那些「快周轉(zhuǎn)」「拿地就干」「造詞營(yíng)銷」的套路，是很多房地產(chǎn)媒體天天鼓吹的，結(jié)果一窩蜂地進(jìn)了老板的腦袋，最后這些老板也一窩蜂地倒了。

相反，我們身邊有一些朋友，堅(jiān)持自己的判斷，活得很好。我認(rèn)識(shí)一位老板，做了 26 年地產(chǎn)，只做了 6 個(gè)項(xiàng)目。他從來不拼速度、不做大規(guī)模，不講什么「規(guī)模為王」「沖擊上市」。他拿一塊地，慢慢做，做完一個(gè)歇一歇。他說：「我做房地產(chǎn)是為了掙錢，不是為了好看?！沟浇裉?，他賬上幾十億現(xiàn)金，零負(fù)債，企業(yè)活得很穩(wěn)。他從不追逐那些流行概念，不搞「產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)」「文化地產(chǎn)」，也不講什么新詞。他就踏實(shí)做項(xiàng)目，講求節(jié)奏感。他沒火過，但也從沒熄過。好房子，安心交付，點(diǎn)擊了解

還有一位老板，當(dāng)年別人都在瘋狂拿地、賣房，他說自己搞不定政府批地，也拼不過營(yíng)銷，就轉(zhuǎn)去做園區(qū)運(yùn)營(yíng)。他做的事兒很「慢」，有點(diǎn)像「別人吃完肉，他刷盤子」。但他把園區(qū)服務(wù)這件事做扎實(shí)了，沒人跟他搶。他就這么低調(diào)干了 20 年，結(jié)果成了中國(guó)園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域里最強(qiáng)的，公司也順利上市了?，F(xiàn)在企業(yè)安穩(wěn)得很，基本沒什么負(fù)債問題。

結(jié)語(yǔ)

總之，一個(gè)企業(yè)能不能創(chuàng)新、能不能突破，歸根結(jié)底是認(rèn)知的問題。腦袋里裝的東西不一樣，走出來的路自然也就不一樣。所以在做業(yè)務(wù)決策之前，企業(yè)家最該問自己的是：我現(xiàn)在是憑什么在判斷？我到底是基于什么樣的認(rèn)知在做決策？

從這個(gè)角度來看，很多學(xué)習(xí)表面上看不「掙錢」，耽誤了幾天時(shí)間，也沒有立刻看到效果。但真正有價(jià)值的，不是課程本身，而是你因此調(diào)整了一些關(guān)鍵認(rèn)知。作為老板，你做的決策少，但每一個(gè)決策影響都很大。錯(cuò)一個(gè)方向，可能損失幾千萬；而少錯(cuò)一次，就等于多賺一筆。所以，學(xué)習(xí)的回報(bào)不在于「多賺」，而在于「少錯(cuò)」；而少錯(cuò)，就是企業(yè)最大的收益。

今天如果企業(yè)真的要突圍、要解困，那第一步不是融資、不是裁員、也不是加杠桿，而是先改變認(rèn)知結(jié)構(gòu)。而這個(gè)認(rèn)知，不能只靠過去的經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)里的慣性和本地的信息，而要建立起一個(gè)全球視野下的參照體系，從更寬的格局、更新的角度重新理解行業(yè)本質(zhì)、理解企業(yè)、理解自己。

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