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悉尼與墨爾本郊區房主難以償還按揭，財務壓力加劇

標準普爾全球評級公司（S&P Global Ratings）最新發布的報告顯示，墨爾本和悉尼的部分外郊區正成為房主拖欠按揭最多的地區。這些地區的按揭拖欠率已超過全國平均水平，尤其是在墨爾本的克雷吉本（Craigieburn）、卡羅琳斯普林斯（Caroline Springs）、納雷沃倫（Narre Warren）等區域。此外，專家認為，隨著利率逐漸下降，澳大利亞整體的按揭拖欠情況可能會有所改善。

根據最新數據，到3月末，澳大利亞按揭拖欠最嚴重的10個郊區中，維多利亞州（Victoria）占據了其中的五個，而新南威爾士州（NSW）則占據四個，包括克雷吉本、卡羅琳斯普林斯、納雷沃倫、帕肯漢姆（Pakenham）和梅爾頓南（Melton South）等維州相對負擔得起的郊區。悉尼的黑鎮（Blacktown）、利物浦（Liverpool）和坎貝爾敦（Campbelltown）也在其中。

與五年前西澳（Western Australia）占據拖欠按揭最多的郊區不同，現在澳大利亞東部的大城市郊區正逐漸成為按揭拖欠的“重災區”。五年前，西澳有七個郊區進入拖欠榜單，而新南威爾士州、昆士蘭州（Queensland）和北領地（Northern Territory）各有一個郊區上榜，維多利亞州則未出現任何郊區。

由于房價下跌、收入減少和高通貨膨脹，澳大利亞家庭面臨越來越大的財務壓力。澳大利亞儲備銀行（RBA）在其最新的《金融穩定性報告》中指出，過去幾年中，所有州和地區的房主拖欠按揭的比例都有所上升，尤其是在2022年，這一比例仍然較低。

標準普爾全球評級公司主管埃琳·基特森（Erin Kitson）表示，西澳早期較高的拖欠情況，主要是由于“礦業繁榮后遺癥”所致，長期以來西澳的房地產市場疲軟，房主無法通過自愿出售房產來解決長期的按揭拖欠問題。“但是到了2023年中期，西澳的拖欠情況開始改善。”

西澳房地產市場近年來增長強勁，與全國其他地區相比，經濟復蘇也加速了拖欠情況的緩解，使得借款人能夠通過出售房產來自愿清償欠款。

在新南威爾士州和維多利亞州，隨著疫情封鎖的影響，房主的拖欠情況呈現不同的走勢。特別是在墨爾本，房價仍然比最高點低了3.9%。根據Cotality的數據，維多利亞州的克雷吉本在過去三個季度成為拖欠最嚴重的郊區。

過去18個月，悉尼和墨爾本的外郊區多次出現在拖欠排行榜中，這些地區通常是年輕家庭為了負擔得起房產而搬遷的地方。“這些區域的債務收入比例通常較高，使得家庭更容易受到高利率的影響，”基特森表示。

根據澳大利亞儲備銀行的4月報告，墨爾本和維多利亞地區的拖欠率增長尤為顯著，部分原因是維多利亞州的房主貸款金額較大，現金儲備較少。

報告顯示，維多利亞州的拖欠率在全國最高，達到了1.17%，新南威爾士州為1.07%，西澳則為0.86%。但隨著利率的下降，拖欠情況可能會有所緩解。

Cotality的Tim Lawless表示，盡管拖欠率的下降可能需要時間才能反映在數據中，但他認為澳大利亞全國的拖欠率或許已經接近峰值。

澳大利亞儲備銀行的報告指出，除了維多利亞州外，其他州的拖欠率已穩定，并且大部分地區已恢復到疫情前的水平。

02

在澳洲這些地方，買比租更劃算！華人聚居區上榜

一份最新新報告揭露了澳洲部分買房比租房更便宜的城區，為首次置業者帶來了機遇。不過，如果你想在首付城市買房，可能就要失望了。

在全澳范圍內，只有6%的城區平均獨立屋月供低于租金。公寓的情況略好一些，為22.8%。在偏遠地區，這一比例有所提高，分別為14%和31.3%。

就買房而言，珀斯是澳洲最實惠的首府城市，尤其是公寓。在珀斯，82.9%的城區買比租更便宜。

悉尼、墨爾本和阿德萊德對購房者來說是最具挑戰性的，在所有接受調查的城區中，租比買更便宜。

布里斯班的情況也差不多，94.6%的郊區租房更便宜。

這些數據來自Domain的Domain Rent vs Buy Report，該報告比較了全澳數千個郊區的月供和租金情況。

Domain的Alice Stolz表示，這些數據凸顯了買房之路日益艱難，但也可以通過發掘價格合理的城區來縮小買家的尋房范圍。

她說：“雖然在我們最大的城市里擁有自己的家越來越難，但這些數據證明仍有機會，尤其是對于愿意考慮公寓或偏遠地區的首次置業者來說。”

“隨著預期的進一步降息和對首次置業者的更多支持，潛在買家應該檢查自己的財務狀況和他們考慮購買的地區。”

全澳買房比租房更便宜的前10個城區全部位于西澳偏遠地區。

排名第一的是Baynton，買比租便宜為664澳元。根據Domain的數據，該地的獨立屋中位價為69萬澳元，掛牌周租金中位數為1400澳元。

Domain的Nicola Powell表示，這可能受到礦業城鎮獨特動態和資源行業周期性特征的影響，這些因素可能推高租金。

她說：“這反映了礦業城鎮的獨特動態，高工資、流動人口和有限的租賃房源都推高了租金。”

“然而，它們也以波動性聞名，價值受資源行業周期性特征的影響。因此，投資者通常要求更高的收益率來抵消更高的風險。”

在首府城市中，珀斯在買房優于租房方面表現最佳。

雖然獨立屋市場的差距很小，只有4.8%的城區買獨比租更便宜，但公寓市場要樂觀得多，為82.9%。

對于堅持在內城區買房的人來說，報告還揭露了買比租更便宜的首府城市城區，數據偏向公寓。

唯一一個買比租更便宜且排名靠前的首府城市城區是布里斯班的Chambers Flat。

在所有首府城市城區中，買和租相差最大的是珀斯Burswood，在該地買公寓比租便宜254澳元/周。

墨爾本是買公寓比租更便宜的第二大首府城市，比例為19.7%，其次是阿德萊德的13.3%和悉尼的9.7%。

在墨爾本買比租更便宜的5大城區中，有4個位于距離CBD 10公里范圍內。

最接近內城區的是Travancore，該地公寓中位價為377000澳元，掛牌周租金中位數為530澳元。華人聚居區Carlton也榜上有名，買公寓比租便宜123澳元。

在悉尼，排名第一的是Mascot，該地的公寓中位價為835000澳元，掛牌周租金中位數為965澳元。

03

悉尼大批購房者涌入這個區，同樣的房便宜$30萬！

遭到悉尼內西區高房價“排擠”的買家正涌向南區——他們在Arncliffe找到了物有所值的房產，可以立省34萬澳元。

Domain的數據顯示，Arncliffe的獨立屋中位價為172萬澳元，公寓中位價76.5萬澳元。

與之相比，在距離Arncliffe以北僅5分鐘車程的Marrickville，獨立屋中位價為206萬澳元，公寓中位價為90.9萬澳元。

這兩個區之間的價格差距高達34萬澳元。

而在更東北的Newtown，該地獨立屋和公寓中位價分別為182萬澳元和80.5萬澳元。

Belle Property St George的房產中介Rod Mumford表示，Arncliffe正成為那些買不起內西區房產的買家的新寵。

他說：“這里就像是Newtown，人們發現Arncliffe比內西區以西更有吸引力，這里有海灘、國家公園，還有很多其它優勢。”

Mumford指出，新增的基礎設施，包括新建的公寓樓、咖啡館和商店，讓這個城區進入了人們的視野。

“除了翻新的Arncliffe Town Centre，還增加了更多商店、咖啡館、自行車道，并計劃種植900棵樹，這真是太棒了。”

Mumford注意到，在過去一年，越來越多來自內西區的買家主導了Arncliffe的拍賣市場。

他說：“有許多來自Petersham、Leichhardt、Zetland和Marrickville的注冊競拍者。”

Adrian William Real Estate的房產中介Norman Tran也發現，越來越多內西區買家來到Arncliffe看房。

他表示，購房者們選擇Arncliffe而不是繼續向西走，是因為Illawarra火車線可以很方便的抵達市中心。

Tran表示：“我周末在Arncliffe有一套公寓要拍賣，一半的競拍者來自內西區。”

Asset Estate Agents的Jena Chahine表示，對于許多買不起內西區房產的首次置業者來說，Arncliffe被視為進入房市的第一站。

她說：“在Marrickville，一套1980年代風格的兩居室老式公寓售價100萬澳元，而在Arncliffe，兩地開車僅需5分鐘，就可以花70萬到75萬澳元買到同樣的公寓。”

然而，Chahine指出，當需要換大房子時，許多這樣的買家會搬回內西區。

她目前正在為打算這樣做的賣家出售Arncliffe的一套兩居室公寓。

Chahine說：“內西區的買家會來Arncliffe住5年左右，積累房產凈值，然后賣掉房子回到他們真正想去的地方。”

雖然Arncliffe被認為物有所值，但Tran表示，不斷增長的需求已經開始推高中位價。

他說：“隨著時間推移，內西區的房價變得越來越高，這將影響Arncliffe的房價和人口構成。”

最新的Domain House Price Report指出，在過去5年，Arncliffe的獨立屋中位價上漲了50.1%。

04

澳洲“最便宜”房產成功售出！要價僅$2萬

據RealEstate網站7月8日報道，澳洲最便宜的房屋終于售出，雖然比預期花了更長時間。買家計劃將這處位于內陸地區的房產改造成短期背包客民宿。

四個月前，這套破敗不堪的房屋在拍賣會上未能成功售出。而如今，來自Andrews Property的銷售中介Misty Mance證實，這處位于南澳Coober Pedy鎮Van Brugge St 527號的房產已完成出售。

Mance未透露具體的成交價格，但該房產此前的掛牌價僅為2萬澳元，是目前RealEstate網站上最便宜的房產。

唯一比它更便宜的是維州東部Loch Sport房車公園內的一輛房車及附屬建筑，標價1.95萬澳元。

Mance表示，買家計劃修復這幢礦工風格的房子。考慮到房屋破損嚴重，甚至無法判斷它原本有多少間臥室，這項工作絕非易事。

多面墻壁已被脫落只剩下木框，其他墻面（包括正面外墻）也都有大洞。

曾經可能是浴室的地方，洗手臺已被砸成兩半。地板也遭到了破壞，廚房水槽被從墻上拆下。整個房子里到處都是空啤酒箱、垃圾和蜘蛛網。

院子里還留有一輛燒毀的大篷車的殘骸。雖然有電力和水源可用，但目前尚未接通。

Mance表示：“我認為這幢房子還是可以修復的，但買家肯定需要花大量工夫。他表示要將房子恢復原貌，以緩解88天背包客的住宿短缺問題。”

“88天”指的是持度假打工簽證的人（英國人除外）必須在鄉村或偏遠地區工作的時間，才有資格延長在澳洲的停留時間。

Mance透露，這套房子最后一位住戶是一位希臘女士，幾年前她和兩個年幼的兒子住在這里，當時房子保養得很好。

這位母親身體不好，后來她和其中一個兒子去世了，剩下的兒子搬走后，房子就遭到了破壞。

隨著這處房產找到買家，澳洲最便宜房產的稱號現在落到了Coober Pedy鎮Grund St 536號身上。這是一幢“狀況不佳”的兩居室小屋，同樣由Mance掛牌出售，售價2.8萬澳元。

這處房產以及另一處由Mance掛牌的、位于Van Brugge St 529號的兩居室棚屋式住宅（售價2.9萬澳元），已經收到了多個報價。

Mance表示，雖然這些狀況不佳的便宜房子可能不是每個買家的理想選擇，但對于面臨無家可歸或無力購買更受歡迎房產的人來說，可能是一線生機。

她說：“這為首次購房者或其他無法進入房地產市場的人提供了機會。有些人并不在意房子的狀況，因為這可能是他們唯一擁有自己房子的機會。如果沒有這些機會，他們可能就無家可歸了。”

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