今年上海土地市場的公開拍賣,顯得格外安靜。
前五個月421億的總成交額,在全國依然領(lǐng)先,但對比往年聲勢,熱度明顯下降。
平靜之下暗流涌動。
真正的大宗交易,并未出現(xiàn)在拍賣場。另一條路徑——協(xié)議出讓,正快速吸納上海最核心的土地資源。
5月31日,端午節(jié)。上海土地市場發(fā)生重大交易。
徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)核心的東安新村舊改地塊,三幅土地打包出讓,總價523億元人民幣。
這筆交易規(guī)模巨大,成為中國土地交易史上引人注目的高總價地塊之一,穩(wěn)居上海新“總價地王”位置。
交易過程沒有公開競價環(huán)節(jié)。
回顧近期操作,時間非常集中。
3月21日至5月31日,約70天時間。
上海通過協(xié)議出讓方式,完成13宗地塊交易,總金額超過800億元。
這個數(shù)字,接近同期公開土地拍賣總額(421億)的兩倍。
平靜表象下,能量巨大。
這些協(xié)議出讓地塊,均位于上海極具價值的區(qū)域:
黃浦區(qū)余慶里地塊包:位置優(yōu)越,周邊商業(yè)、交通、醫(yī)療教育資源密集。
徐匯區(qū)東安新村地塊:內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域,臨近西岸金融城,是徐匯濱江重要開發(fā)用地。
楊浦區(qū)新江灣城地塊:以低密度社區(qū)著稱,新出讓地塊容積率較低。
浦東后灘地塊:擁有黃浦江景觀資源,地理位置突出。
地塊價格處于高位。
徐匯東安新村127b-23地塊,樓面價達(dá)到12.6萬元/平方米。接近上海當(dāng)前公開市場的單價高位水平。
周邊項目售價同樣較高:
鄰近的金陵華庭項目,去年開盤銷售情況良好。
東安新村附近的能建·西岸譽府,3月底開盤。
5月開盤的綠城·潮鳴東方,銷售速度較快。
待入市的宸嘉·龍華項目,產(chǎn)品定位較高。
東安新村新地塊規(guī)劃建設(shè)200平方米以上的大戶型住宅。
未來售價預(yù)期較高。
主要買家之一是上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司。
這家具有特定功能的本地國企,在此類交易中較為活躍。
其操作模式通常包含幾個環(huán)節(jié):
第一步,通過協(xié)議方式獲得地塊。
第二步,尋找有實力的開發(fā)伙伴。
第三步,合作開發(fā)項目,確保項目符合區(qū)域規(guī)劃要求。
過程強(qiáng)調(diào)控制力。
已有項目采用類似模式開發(fā):
保利·外灘序:位于虹口北外灘,開盤時市場反應(yīng)積極。
華潤·前灘潤璟:位于前灘南區(qū)域,項目設(shè)計具有特點,銷售情況較好。
陸家嘴·前灘公館:同樣位于該區(qū)域,開盤時觸發(fā)相關(guān)銷售規(guī)則。
交易規(guī)則通常包含具體要求。
去年黃浦區(qū)新天地地塊協(xié)議出讓,設(shè)置了較高門檻。
要求意向方具備較強(qiáng)的國際業(yè)務(wù)能力和品牌資源。
最終,新加坡豐隆集團(tuán)聯(lián)合廈門國企聯(lián)發(fā)集團(tuán),取得該地塊開發(fā)權(quán)。豐隆集團(tuán)具備相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗。
徐匯東安新村舊改項目,涉及復(fù)雜的拆遷安置和長期開發(fā)。
由本地國企先行取得土地,再引入合作方共同開發(fā)。
這種模式,有助于管理前期風(fēng)險,保障項目推進(jìn)。
體現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場合作的特點。
上海當(dāng)前側(cè)重協(xié)議出讓模式,主要原因在于地塊價值高、開發(fā)復(fù)雜。
核心地塊開發(fā)需考慮多重因素:
確保開發(fā)主體具備相應(yīng)能力。
管理區(qū)域價格預(yù)期。
保障項目最終品質(zhì)。
平衡社會效益。
協(xié)議出讓有助于實現(xiàn):
價格協(xié)商確定,避免非理性波動。
選擇經(jīng)驗豐富的開發(fā)伙伴。
落實公益性配套要求。
上海城市發(fā)展進(jìn)入新階段。
2023年《上海市城市更新條例》為相關(guān)實踐提供依據(jù)。
2024年“兩舊一村改造全面提速”成為重點任務(wù)。
東安新村、余慶里等項目涉及綜合更新、風(fēng)貌保護(hù)等復(fù)雜內(nèi)容。
協(xié)議出讓方式,有利于統(tǒng)籌長期開發(fā)目標(biāo)。這是上海城市管理的策略選擇。
“公開拍賣”與“協(xié)議出讓”并存,構(gòu)成上海土地市場現(xiàn)狀。
部分市場化程度高的地塊,仍在公開市場交易。
城市核心區(qū)域的重要地塊,則更多通過協(xié)議路徑配置。
資源配置方式呈現(xiàn)差異。
今年前五個月800億協(xié)議出讓,可能只是開始。
隨著城市更新推進(jìn),核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊,可能繼續(xù)采用類似方式交易。
協(xié)議出讓規(guī)模持續(xù)增長,存在可能性。
這些交易涉及的土地資源,普遍價值較高。
未來開發(fā)方向,多指向高端住宅產(chǎn)品:
后灘地塊調(diào)整了戶型比例要求?
東安新村明確建設(shè)大平層?
余慶里包含特色住宅規(guī)劃?
產(chǎn)品定位面向特定需求群體。
政府通過協(xié)議出讓深度參與核心區(qū)開發(fā),引導(dǎo)高端住宅供給。
隨之而來的現(xiàn)實問題是:
在政府引導(dǎo)與品質(zhì)競爭的模式之外。
普通購房需求的滿足空間,需要更多關(guān)注。
城市不同區(qū)域土地供應(yīng)的差異,值得持續(xù)觀察。這關(guān)系到城市居住發(fā)展的平衡性。
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