今年上海土地市場的公開拍賣，顯得格外安靜。

前五個月421億的總成交額，在全國依然領先，但對比往年聲勢，熱度明顯下降。

平靜之下暗流涌動。
真正的大宗交易，并未出現在拍賣場。另一條路徑——協議出讓，正快速吸納上海最核心的土地資源。

5月31日，端午節。上海土地市場發生重大交易。
徐匯區內環核心的東安新村舊改地塊，三幅土地打包出讓，總價523億元人民幣。
這筆交易規模巨大，成為中國土地交易史上引人注目的高總價地塊之一，穩居上海新“總價地王”位置。
交易過程沒有公開競價環節。

回顧近期操作，時間非常集中。
3月21日至5月31日，約70天時間。
上海通過協議出讓方式，完成13宗地塊交易，總金額超過800億元。
這個數字，接近同期公開土地拍賣總額（421億）的兩倍。
平靜表象下，能量巨大。

這些協議出讓地塊，均位于上海極具價值的區域：

黃浦區余慶里地塊包：位置優越，周邊商業、交通、醫療教育資源密集。

徐匯區東安新村地塊：內環內區域，臨近西岸金融城，是徐匯濱江重要開發用地。

楊浦區新江灣城地塊：以低密度社區著稱，新出讓地塊容積率較低。

浦東后灘地塊：擁有黃浦江景觀資源，地理位置突出。

地塊價格處于高位。
徐匯東安新村127b-23地塊，樓面價達到12.6萬元/平方米。接近上海當前公開市場的單價高位水平。
周邊項目售價同樣較高：

鄰近的金陵華庭項目，去年開盤銷售情況良好。

東安新村附近的能建·西岸譽府，3月底開盤。

5月開盤的綠城·潮鳴東方，銷售速度較快。

待入市的宸嘉·龍華項目，產品定位較高。

東安新村新地塊規劃建設200平方米以上的大戶型住宅。
未來售價預期較高。

主要買家之一是上海地產（集團）有限公司。
這家具有特定功能的本地國企，在此類交易中較為活躍。
其操作模式通常包含幾個環節：
第一步，通過協議方式獲得地塊。
第二步，尋找有實力的開發伙伴。
第三步，合作開發項目，確保項目符合區域規劃要求。
過程強調控制力。

已有項目采用類似模式開發：

保利·外灘序：位于虹口北外灘，開盤時市場反應積極。

華潤·前灘潤璟：位于前灘南區域，項目設計具有特點，銷售情況較好。

陸家嘴·前灘公館：同樣位于該區域，開盤時觸發相關銷售規則。

交易規則通常包含具體要求。
去年黃浦區新天地地塊協議出讓，設置了較高門檻。
要求意向方具備較強的國際業務能力和品牌資源。
最終，新加坡豐隆集團聯合廈門國企聯發集團，取得該地塊開發權。豐隆集團具備相關開發經驗。

徐匯東安新村舊改項目，涉及復雜的拆遷安置和長期開發。
由本地國企先行取得土地，再引入合作方共同開發。
這種模式，有助于管理前期風險，保障項目推進。
體現政府主導與市場合作的特點。

上海當前側重協議出讓模式，主要原因在于地塊價值高、開發復雜。
核心地塊開發需考慮多重因素：

確保開發主體具備相應能力。

管理區域價格預期。

保障項目最終品質。

平衡社會效益。

協議出讓有助于實現：

價格協商確定，避免非理性波動。

選擇經驗豐富的開發伙伴。

落實公益性配套要求。

上海城市發展進入新階段。
2023年《上海市城市更新條例》為相關實踐提供依據。
2024年“兩舊一村改造全面提速”成為重點任務。
東安新村、余慶里等項目涉及綜合更新、風貌保護等復雜內容。
協議出讓方式，有利于統籌長期開發目標。這是上海城市管理的策略選擇。

“公開拍賣”與“協議出讓”并存，構成上海土地市場現狀。
部分市場化程度高的地塊，仍在公開市場交易。
城市核心區域的重要地塊，則更多通過協議路徑配置。
資源配置方式呈現差異。

今年前五個月800億協議出讓，可能只是開始。
隨著城市更新推進，核心城區優質地塊，可能繼續采用類似方式交易。
協議出讓規模持續增長，存在可能性。

這些交易涉及的土地資源，普遍價值較高。
未來開發方向，多指向高端住宅產品：
后灘地塊調整了戶型比例要求？
東安新村明確建設大平層？
余慶里包含特色住宅規劃？
產品定位面向特定需求群體。

政府通過協議出讓深度參與核心區開發，引導高端住宅供給。
隨之而來的現實問題是：
在政府引導與品質競爭的模式之外。
普通購房需求的滿足空間，需要更多關注。
城市不同區域土地供應的差異，值得持續觀察。這關系到城市居住發展的平衡性。