今年上海土地市場的公開拍賣，顯得格外安靜。

前五個月421億的總成交額，在全國依然領(lǐng)先，但對比往年聲勢，熱度明顯下降。

平靜之下暗流涌動。
真正的大宗交易，并未出現(xiàn)在拍賣場。另一條路徑——協(xié)議出讓，正快速吸納上海最核心的土地資源。

5月31日，端午節(jié)。上海土地市場發(fā)生重大交易。
徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)核心的東安新村舊改地塊，三幅土地打包出讓，總價523億元人民幣。
這筆交易規(guī)模巨大，成為中國土地交易史上引人注目的高總價地塊之一，穩(wěn)居上海新“總價地王”位置。
交易過程沒有公開競價環(huán)節(jié)。

回顧近期操作，時間非常集中。
3月21日至5月31日，約70天時間。
上海通過協(xié)議出讓方式，完成13宗地塊交易，總金額超過800億元。
這個數(shù)字，接近同期公開土地拍賣總額（421億）的兩倍。
平靜表象下，能量巨大。

這些協(xié)議出讓地塊，均位于上海極具價值的區(qū)域：

黃浦區(qū)余慶里地塊包：位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、交通、醫(yī)療教育資源密集。

徐匯區(qū)東安新村地塊：內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，臨近西岸金融城，是徐匯濱江重要開發(fā)用地。

楊浦區(qū)新江灣城地塊：以低密度社區(qū)著稱，新出讓地塊容積率較低。

浦東后灘地塊：擁有黃浦江景觀資源，地理位置突出。

地塊價格處于高位。
徐匯東安新村127b-23地塊，樓面價達(dá)到12.6萬元/平方米。接近上海當(dāng)前公開市場的單價高位水平。
周邊項目售價同樣較高：

鄰近的金陵華庭項目，去年開盤銷售情況良好。

東安新村附近的能建·西岸譽府，3月底開盤。

5月開盤的綠城·潮鳴東方，銷售速度較快。

待入市的宸嘉·龍華項目，產(chǎn)品定位較高。

東安新村新地塊規(guī)劃建設(shè)200平方米以上的大戶型住宅。
未來售價預(yù)期較高。

主要買家之一是上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。
這家具有特定功能的本地國企，在此類交易中較為活躍。
其操作模式通常包含幾個環(huán)節(jié)：
第一步，通過協(xié)議方式獲得地塊。
第二步，尋找有實力的開發(fā)伙伴。
第三步，合作開發(fā)項目，確保項目符合區(qū)域規(guī)劃要求。
過程強(qiáng)調(diào)控制力。

已有項目采用類似模式開發(fā)：

保利·外灘序：位于虹口北外灘，開盤時市場反應(yīng)積極。

華潤·前灘潤璟：位于前灘南區(qū)域，項目設(shè)計具有特點，銷售情況較好。

陸家嘴·前灘公館：同樣位于該區(qū)域，開盤時觸發(fā)相關(guān)銷售規(guī)則。

交易規(guī)則通常包含具體要求。
去年黃浦區(qū)新天地地塊協(xié)議出讓，設(shè)置了較高門檻。
要求意向方具備較強(qiáng)的國際業(yè)務(wù)能力和品牌資源。
最終，新加坡豐隆集團(tuán)聯(lián)合廈門國企聯(lián)發(fā)集團(tuán)，取得該地塊開發(fā)權(quán)。豐隆集團(tuán)具備相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗。

徐匯東安新村舊改項目，涉及復(fù)雜的拆遷安置和長期開發(fā)。
由本地國企先行取得土地，再引入合作方共同開發(fā)。
這種模式，有助于管理前期風(fēng)險，保障項目推進(jìn)。
體現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場合作的特點。

上海當(dāng)前側(cè)重協(xié)議出讓模式，主要原因在于地塊價值高、開發(fā)復(fù)雜。
核心地塊開發(fā)需考慮多重因素：

確保開發(fā)主體具備相應(yīng)能力。

管理區(qū)域價格預(yù)期。

保障項目最終品質(zhì)。

平衡社會效益。

協(xié)議出讓有助于實現(xiàn)：

價格協(xié)商確定，避免非理性波動。

選擇經(jīng)驗豐富的開發(fā)伙伴。

落實公益性配套要求。

上海城市發(fā)展進(jìn)入新階段。
2023年《上海市城市更新條例》為相關(guān)實踐提供依據(jù)。
2024年“兩舊一村改造全面提速”成為重點任務(wù)。
東安新村、余慶里等項目涉及綜合更新、風(fēng)貌保護(hù)等復(fù)雜內(nèi)容。
協(xié)議出讓方式，有利于統(tǒng)籌長期開發(fā)目標(biāo)。這是上海城市管理的策略選擇。

“公開拍賣”與“協(xié)議出讓”并存，構(gòu)成上海土地市場現(xiàn)狀。
部分市場化程度高的地塊，仍在公開市場交易。
城市核心區(qū)域的重要地塊，則更多通過協(xié)議路徑配置。
資源配置方式呈現(xiàn)差異。

今年前五個月800億協(xié)議出讓，可能只是開始。
隨著城市更新推進(jìn)，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，可能繼續(xù)采用類似方式交易。
協(xié)議出讓規(guī)模持續(xù)增長，存在可能性。

這些交易涉及的土地資源，普遍價值較高。
未來開發(fā)方向，多指向高端住宅產(chǎn)品：
后灘地塊調(diào)整了戶型比例要求？
東安新村明確建設(shè)大平層？
余慶里包含特色住宅規(guī)劃？
產(chǎn)品定位面向特定需求群體。

政府通過協(xié)議出讓深度參與核心區(qū)開發(fā)，引導(dǎo)高端住宅供給。
隨之而來的現(xiàn)實問題是：
在政府引導(dǎo)與品質(zhì)競爭的模式之外。
普通購房需求的滿足空間，需要更多關(guān)注。
城市不同區(qū)域土地供應(yīng)的差異，值得持續(xù)觀察。這關(guān)系到城市居住發(fā)展的平衡性。