靜安大寧的品質(zhì)次新房來“砸盤”了。

　　融創(chuàng)靜安映，2022年中環(huán)沿線熱門的流量紅盤，2批次認購率突破500%。

　　最近的成交單價跌至開盤價附近。

　　大家通常的印象里都是老破小、郊區(qū)在瘋狂下跌。

　　但最近我們研究市場發(fā)現(xiàn)，許多前期堅挺的區(qū)域或樓盤，已經(jīng)開始補跌了。

　　就像樓市上漲時，有領漲的，也有跟隨市場后漲的。

　　而在市場下行時，同樣有先跌的，也有受市場影響后跌的。

　　往往那些基礎條件差、競爭力弱的樓盤會率先且快速下跌。

　　這一點在過去兩年中，對于剛需房東來說感受尤為深刻。

　　但當市場價格趨勢向下，不同產(chǎn)品板塊之間的價差大幅拉開之后。

　　那些原本堅挺的地方也扛不住了。

　　“急售”房東“砸盤”

　　我特意去了解了一下融創(chuàng)靜安映成交的這套房子。

　　融創(chuàng)靜安映15號樓的1樓。

　　建筑面積97.44平，最終成交價863萬，單價只要8.8萬/平。

　　房子戶型沒什么問題，小區(qū)是2022年才交房的，缺點就是小區(qū)最后一排的1樓，3梯5戶。

　　從融創(chuàng)靜安映已有的掛牌和成交情況來看，這個價格遠低于均價。

　　小區(qū)低樓層同戶型上一套的成交單價是12.3萬/平。

　　目前鏈家上最便宜的低樓層掛牌房源，也要10.8萬/平。

　　就算和這套掛牌房源比，價格也是低了近20%。

　　其實房東剛開始是想賣10萬的，但因為要出國，所以降價急拋。

　　這理由大家都懂的，10個賣房9個出國。

　　估計房東一開始就是投資客，眼看著房價下跌，擔心自己要虧錢了，趕緊讓利拋售。

　　但這個急售價可能會擾亂小區(qū)的房價。

　　接下來要賣房的房東和要買房的客戶都會將這套房子納入?yún)⒖純r格體系。

　　估計至少會造成10%的降幅影響。

　　融創(chuàng)的業(yè)主們這次被鄰居狠狠的背刺了一把。

　　次新房開始補跌

　　融創(chuàng)靜安映價格“暴跌”。

　　既有個別房東砸盤的偶然性，也有市場的必然性。

　　上海樓市這輪調(diào)整，從老破小到老破大，到郊區(qū)次新，再到市區(qū)次新。

　　上漲時是螺旋向上，板塊產(chǎn)品逐級抬升價格。

　　下跌時亦是螺旋向下，板塊產(chǎn)品逐級去泡沫。

　　當下這些次新產(chǎn)品正在經(jīng)歷擠泡沫階段。

　　今年以來，唐鎮(zhèn)標桿三兄弟，價格屢創(chuàng)新低，仁恒東郊花園跌到6字打頭。

　　徐涇標桿，仁恒西郊花園，價格跌回2018年。

　　徐涇蟠龍?zhí)斓匾黄?/strong>，2021年單盤認購數(shù)量之最。

　　低樓層98平的3房，最新成交單價6.1萬/平，已經(jīng)跌破發(fā)行價。

　　張江標桿，湯臣豪園四期，低樓層109平的2房，最新一套成交價還在降。

　　同戶型低樓層的在掛房源，也在降價。

　　華漕恒基旭輝中心，高區(qū)3房，成交單價降，在掛房源降。

　　除此之外，浦東內(nèi)環(huán)一些自住次新，

　　比如花木陸家嘴錦繡前城、楊東陸家嘴中央公寓、上海綠城、愛家亞洲花園等，掛牌量持續(xù)沖高，價格也承壓。

　　都“逃不掉”

　　除了以上這種高估值的次新，很多熱門地段世紀初的商品房，也開始補跌了。

　　比如古北御翠豪庭。

　　2008年的港系豪宅，曾經(jīng)黃金城道上炒的最火的樓盤。

　　目前古北二期里樓齡最新的小區(qū)。

　　地處古北新區(qū)的中心位置，與古北一期的成熟生活配套只有一路之隔。

　　雙軌地鐵，15號線紅寶石路站200米、10號線伊犁路站380米。

　　對口一貫制學校，建青實驗幼兒園(示范園)，建青實驗小學(二梯隊)，建青實驗中學(區(qū)重點)。

　　港系外立面引人矚目，只要看步行街樓盤，必然繞不開它。

　　房價高峰時御翠豪庭82平的戶型成交單價站上了14萬/平。

　　今年以來一直在降價，近期同戶型的成交單價只有9.9萬/平，較最高點跌幅30%。

　　目前同戶型的在掛房源，價格也低于上一套的掛牌價。

　　另外，升學季熱度褪去后，之前堅挺的掛戶口老破小，價格也開始重新回落。

　　比如梅園三街坊，中區(qū)高區(qū)成交價都在降，在掛房源接近成交價。

　　古美平南一二村，40平的1房，成交價已經(jīng)跌回至去年9月份的水平。

　　原因

　　曾經(jīng)堅挺的板塊樓盤現(xiàn)在大幅下跌，有內(nèi)外因共同作用的結果。

　　內(nèi)因是樓市擠泡沫，老百姓購房意愿降低。

　　造成這種現(xiàn)象最直接的原因是人口和收入的下降。

　　更深層次的原因是前些年房地產(chǎn)高速發(fā)展透支了未來。

　　最根本的原因是目前我國的房地產(chǎn)制度需要變革。

　　所以國家通過實行供給側改革，實現(xiàn)房價的平穩(wěn)過渡，也就是我們常說的軟著陸。

　　外因則是新房的沖擊。

　　這兩年上海中環(huán)以內(nèi)的中高端新房供應都非常充足。

　　前面提到的很多二手項目和房源，總價在800-1200萬，新房的替代品會有很多。

　　比如中建壹品外灘源筑99平的3房，西派海上103-105平的三房，都在這個總價區(qū)間。

　　雖然今年上市的這些新房不見得地段都要比原來的二手商品房好。

　　但是產(chǎn)品和價格的優(yōu)勢確實對購房者吸引力大。

　　與產(chǎn)品創(chuàng)新的新房沖擊下，之前倒掛的二手終要回歸正掛的命運。

　　畢竟樓市普跌的行情，如果不降價，就不可能找到買家。

　　從另一方面說，也意味著這種類型的二手開始具備撿漏的可能了。

　　小結

　　樓市有漲有跌，房子有強有弱。

　　前期表現(xiàn)堅挺的，往往在市場下行時回調(diào)得更晚。

　　給到大家的操作空間和決策時間也更為寬裕。

　　不過，大家也不必過于擔心房價會無底線下跌。

　　目前，上海不少區(qū)域的房價已經(jīng)回落到相對合理的水平。

　　而那些此前堅挺的板塊，價格的適度回調(diào)，或許正是上海樓市調(diào)整的最后一環(huán)。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。