掛牌量暴漲100%!上海這區(qū)域的房東，正經(jīng)歷一場無聲的資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)

37%跌幅！上海這個區(qū)域房正在被吸干最后一滴血

上海外環(huán)房東的無聲保衛(wèi)戰(zhàn)：一套房兩年跌掉百萬背后

鏈家平臺最新數(shù)據(jù)顯示，寶山區(qū)寶楊路某小區(qū)54平房源成交價從2022年的310萬跌至195萬，37%的跌幅遠超上海全市二手房20%的平均值。這不是孤例——松江新城、嘉定江橋等多個外環(huán)區(qū)域，正經(jīng)歷掛牌量激增與帶看量銳減的“冰火兩重天”。

上海鏈家研究院2024年6月報告指出一個異常現(xiàn)象：外環(huán)外二手房掛牌占比升至58%，但成交占比跌破40%，剪刀差創(chuàng)五年新高。具體案例更具沖擊力：

寶山楊行板塊某地鐵房兩年跌價115萬，同一中介門店經(jīng)紀人透露：“目前54平戶型掛牌價195萬仍難成交，買家普遍壓價至190萬內(nèi)”；

松江新城“明豐公寓”掛牌率高達2.5%（中遠兩灣城僅1.3%），月均帶看量跌至1-2次；

青浦徐涇某次新房小區(qū)，90天內(nèi)僅成交3套，掛牌量卻新增27套。

這些數(shù)據(jù)揭示一個殘酷現(xiàn)實：當全市二手房進入調(diào)整期時，外環(huán)區(qū)域承受著更劇烈的價值重構(gòu)。

誰在抽走外環(huán)的“氧氣”？

（1）新房降維打擊

招商蛇口在上海的“時代系”產(chǎn)品成為典型案例。泗涇站旁的招商時代潮派項目，以4.2萬/㎡均價、地鐵500米、自建商業(yè)配套的優(yōu)勢，直接分流周邊二手客源。項目銷售數(shù)據(jù)表明：70%購房者來自松江本地改善群體，原本可能接手區(qū)域二手房的需求被新房截流。

（2）內(nèi)環(huán)老破小“虹吸效應(yīng)”

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年70㎡以內(nèi)、房齡超20年的“老小”房源成交占比逆勢增長12%。剛需客王先生的置換路徑極具代表性：“賣掉嘉定江橋89平三房（成交價410萬），加150萬換曹楊路50平學(xué)區(qū)老破小——雖然房子舊，但孩子步行10分鐘到重點小學(xué)。”

（3）城市骨架拉伸稀釋地段價值

官方規(guī)劃顯示：17號線西延伸段（2025通車）、奉賢線（2026開工）等軌交網(wǎng)絡(luò)持續(xù)擴張，使得金山、奉賢等遠郊區(qū)域進入剛需視野。與此同時，外環(huán)傳統(tǒng)商圈面臨分流——寶山寶龍廣場周邊3公里內(nèi)新增龍湖天街、中冶翔豐匯兩大商業(yè)體，商業(yè)飽和導(dǎo)致地段稀缺性下降。

松江新城某鏈家門店暴露行業(yè)窘境：

帶看量考核翻倍：經(jīng)紀人周均帶看要求從2組增至4組；

傭金縮水惡性循環(huán)：某房源從1%傭金降至0.5%成交，經(jīng)紀人實際到手不足8000元；

人才流失加劇：該門店6月離職3名資深經(jīng)紀，店長坦言：“有同事轉(zhuǎn)行開網(wǎng)約車，月收入反增30%”。

嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會調(diào)研指出：外環(huán)中介門店閉店率同比上升18%，“低傭金-低服務(wù)-低成交”的死亡螺旋正在形成。

房東群體的自救實驗

案例1：寶山張女士的止損邏輯

“195萬成交那套54平房是我的。”她在掛牌8個月后選擇割肉：“持有五年凈虧80萬，但繼續(xù)持有每年需還貸+物業(yè)費6萬元。置換到浦東周康板塊小戶型后，月供減少40%。”

案例2：青浦民宿改造突圍

90后房東小吳將徐涇89平兩房改為4個獨立套間，瞄準虹橋商務(wù)區(qū)白領(lǐng)。“單間月租2500元，整租月收入比原來多4000元。改造后帶看量從月均2次增至15次，有買家看中其投資回報率溢價接手。”

案例3：嘉定老板的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換術(shù)

制造業(yè)老板張先生賣出外環(huán)兩套房中的一套，置換了長寧區(qū)虹古路70年代48㎡老房：“中環(huán)‘老破小’月均帶看量是外環(huán)次新房的5倍，流動性才是安全墊。”

城市發(fā)展規(guī)律決定了這種陣痛：上海從“環(huán)線擴張”轉(zhuǎn)向“板塊精耕”階段。

地段定義革新：距地鐵1公里內(nèi)步行體驗>3公里車程；

配套價值重構(gòu)：學(xué)區(qū)政策改革后，外環(huán)“偽學(xué)區(qū)房”溢價蒸發(fā)；

產(chǎn)品力成為硬通貨：寶山某新盤因物業(yè)響應(yīng)速度慢，交付兩年二手房價跌22%，同期隔壁小區(qū)因物業(yè)優(yōu)質(zhì)實現(xiàn)保值。

華師大城市發(fā)展研究院教授陳宏勝指出：“當城市從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，房產(chǎn)估值邏輯正從‘位置絕對值’轉(zhuǎn)向‘生活適配度’”。

松江房東李女士的抉擇或許預(yù)示新方向：

“賣掉新城100平三房換到中山西路55平老房后，通勤時間從75分鐘減至20分鐘。
用50萬價差換每天多陪孩子2小時——這賬本里裝的從來不是數(shù)字，是生活權(quán)重。”

外環(huán)困局本質(zhì)是城市化進程的必然鏡像。當狂飆突進的擴張時代落幕，用居住體驗重估資產(chǎn)價值，或許才是破局原點。