界面新聞?dòng)浾?| 陳慧東
界面新聞編輯 | 劉海川

在未征得業(yè)主同意的情況下，西安一開發(fā)商私售小區(qū)綠地獲利數(shù)千萬元，這樁交易在14年后才因一紙民事判決書被小區(qū)業(yè)主得知。

2025年7月4日，西安世紀(jì)頤園小區(qū)業(yè)主向西安市稅務(wù)稽查局實(shí)名舉報(bào)稱，該小區(qū)開發(fā)商西安榮康置業(yè)有限公司（簡稱“榮康置業(yè)”）私售小區(qū)公共綠地。2018年，該地塊售得的2150萬元現(xiàn)金被轉(zhuǎn)至榮康置業(yè)指定的趙某個(gè)人賬戶，小區(qū)業(yè)主代表舉報(bào)榮康置業(yè)及趙某存在偷稅漏稅、私賣綠地等情形，要求相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。

“小區(qū)綠地屬業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)私售，相關(guān)賠償應(yīng)該歸業(yè)主所有。”林峰（化名）等業(yè)主向界面新聞表示，“業(yè)主現(xiàn)在需要成立業(yè)委會(huì)，獲得向雁塔中院、住建局等單位進(jìn)行舉報(bào)的資質(zhì)，但成立業(yè)委會(huì)需要向所在街道辦提出申請(qǐng)并接受指導(dǎo)備案，目前業(yè)主代表已進(jìn)行申請(qǐng)，但暫未得到批復(fù)。”

上述案件焦點(diǎn)之一，在于榮康置業(yè)在2018年先將公司注銷，又在2020年將債權(quán)債務(wù)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給小區(qū)物業(yè)公司，最后通過法院訴訟，獲取小區(qū)土地出讓的數(shù)千萬賠償收益。

律師：小區(qū)開發(fā)商涉嫌非法買賣土地

界面新聞獲取到一份蓋有雙方公章的《合作協(xié)議》顯示，2012年7月25日，商場開發(fā)商陜西智逸實(shí)業(yè)有限公司（簡稱“智逸公司”）與榮康置業(yè)簽訂協(xié)議，約定拆除世紀(jì)頤園小區(qū)西側(cè)兩棟建筑，共獲得2.82畝土地，并將“該宗地土地使用權(quán)納入趙家坡城中村改造整體規(guī)劃，具體方案由智逸公司確定并實(shí)施”。榮康置業(yè)獲得2150萬元現(xiàn)金和3197平方米的房屋對(duì)價(jià)。

協(xié)議簽署后，2012年7月、8月，智逸公司根據(jù)上述《合作協(xié)議》，按榮康置業(yè)的指定，將2150萬元轉(zhuǎn)至趙某個(gè)人賬戶。

問題在于，上述交易出售的土地，在小區(qū)總平面圖中確屬公共綠地范疇。根據(jù)2004年5月西安市勘察測繪院出具的征地成果表，世紀(jì)頤園小區(qū)征地面積合計(jì)30.303畝。另據(jù)業(yè)主前往住建部門調(diào)取到的世紀(jì)頤園總平面圖顯示，該出售地塊為公共綠地，依法屬全體業(yè)主共有。

圖片來源：世紀(jì)頤園業(yè)主。

上述案件是否涉嫌非法買賣土地？段和段律師事務(wù)所律師魏棟向界面新聞表示，根據(jù)現(xiàn)有材料，世紀(jì)頤園小區(qū)總平面圖明確標(biāo)注案涉地塊為公共綠地，且該地塊已納入小區(qū)征地范圍，依據(jù)《民法典》、《土地管理法》及《西安市城市綠化條例》等規(guī)定，該地塊依法屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用、出租和轉(zhuǎn)讓。

“智逸公司與榮康置業(yè)簽訂的《合作協(xié)議》，擅自處分公共綠地土地使用權(quán)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)《民法典》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，故該《合作協(xié)議》依法應(yīng)歸于無效。” 魏棟說。“同樣根據(jù)《民法典》的規(guī)定，無效的民事法律行為自始沒有法律約束力，因此智逸公司與榮康置業(yè)應(yīng)相互返還因該行為取得的財(cái)產(chǎn)。”

魏棟表示，榮康公司的實(shí)際控制人或股東或承接其債權(quán)債務(wù)的藍(lán)基物業(yè)（具體主體還需結(jié)合相關(guān)材料進(jìn)一步判斷），應(yīng)當(dāng)向智逸公司返還因履行《合作協(xié)議》所獲資金；同時(shí)，智逸公司應(yīng)向世紀(jì)頤園小區(qū)全體業(yè)主返還相應(yīng)土地，若無法返還，則需向全體業(yè)主進(jìn)行等價(jià)賠償。

湖北德馨律師事務(wù)所劉陸峰認(rèn)為，涉案的世紀(jì)頤園地塊如規(guī)劃的是公共綠地，開發(fā)商榮康置業(yè)是無權(quán)處置的，政府職能部門未經(jīng)修改規(guī)劃并公示，也無權(quán)通過重新規(guī)劃更改土地用途。既然這塊綠地被蓋了房子，政府也沒有強(qiáng)行拆除，說明在綠地上蓋房子經(jīng)過了批準(zhǔn)，不構(gòu)成非法買賣土地，但因此取得的收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，因?yàn)楣簿G地的使用權(quán)屬全體業(yè)主。

林峰（化名）等業(yè)主表示，由于目前案件已經(jīng)二審宣判進(jìn)入執(zhí)行階段，小區(qū)業(yè)主代表已向西安中院執(zhí)行局提交材料，同時(shí)也在推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立，后續(xù)將以業(yè)委會(huì)為主體進(jìn)行訴訟。

小區(qū)物業(yè)公司獲得相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓是否違規(guī)？

縱觀世紀(jì)頤園小區(qū)綠地遭私售案件，榮康置業(yè)將公司注銷后向小區(qū)物業(yè)公司轉(zhuǎn)移其債權(quán)，上述行為是否違規(guī)？這也成為法院審理該案件的關(guān)注焦點(diǎn)。

2018年8月15日，小區(qū)開發(fā)商榮康置業(yè)召開全體股東大會(huì)，決定注銷該公司，并確定榮康置業(yè)債權(quán)、債務(wù)、資產(chǎn)及未盡事宜等全部移交給西安藍(lán)基物業(yè)管理有限公司（簡稱“藍(lán)基物業(yè)”），其中也包括智逸公司應(yīng)賠付給榮康公司的房屋。榮康置業(yè)將世紀(jì)頤園小區(qū)三層物業(yè)辦公樓等交給藍(lán)基物業(yè)管理。2018年10月30日，榮康公司正式注銷。

2018年11月，智逸公司建設(shè)開發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)高新大都薈6號(hào)樓工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案。

此外，2020年10月，已注銷的榮康置業(yè)向智逸公司發(fā)出一份蓋有公章的《通知》，稱：“鑒于2012年7月25號(hào)你公司與榮康置業(yè)所簽訂的合作協(xié)議，你公司至今均未履行合同約定的全部義務(wù)……其中你公司未履行的部分義務(wù)，將由轉(zhuǎn)讓后的藍(lán)基物業(yè)享有權(quán)利，故望你公司依法對(duì)藍(lán)基物業(yè)承擔(dān)全部的合同義務(wù)。”

榮康置業(yè)2020年債權(quán)轉(zhuǎn)讓《通知》。圖片來源：智逸公司

由于智逸公司遲遲未交付房屋，藍(lán)基物業(yè)于2023年初將其起至西安市雁塔區(qū)法院，要求判令被告智逸公司交付位于雁塔區(qū)科技路305號(hào)高新大都薈6幢1-3層、共計(jì)3197平方米的賠償房屋，并配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；判令智逸公司支付逾期交付房屋的違約金及經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)5768.42萬元。

智逸公司則辯稱，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓首要前提是“經(jīng)對(duì)方同意”。《民法典》第555條規(guī)定，當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。

即榮康置業(yè)擬將《合作協(xié)議》權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給藍(lán)基物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)被告智逸公司同意。但被告智逸公司自始至終未收到任何關(guān)于合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的協(xié)商函，也從未同意權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。藍(lán)基物業(yè)來函提出《合作協(xié)議》中榮康置業(yè)權(quán)利義務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓至藍(lán)基物業(yè)是未生效的。

針對(duì)此案，西安市雁塔中院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)包括：一、藍(lán)基物業(yè)是否具備《合作協(xié)議》主體資格，作為本案原告的主體資格是否適格；二、被告智逸公司是否存在逾期交付房屋的違約行為等。

最終在2024年10月18日，雁塔中院作出一審判決包括，智逸公司向藍(lán)基物業(yè)交付大都薈6棟1至3層十套房屋（法院酌定3129.39平方米，附具體房號(hào)）；智逸公司支付藍(lán)基物業(yè)違約金2988萬余元以及經(jīng)濟(jì)損失2203萬余元等。

智逸公司上訴后，西安中院于2025年3月21日作出二審判決。西安中院認(rèn)為，一審法院同時(shí)支持藍(lán)基公司主張的違約金和賠償損失的請(qǐng)求，客觀上加重了智逸公司的違約責(zé)任，明顯不當(dāng)，應(yīng)予改判。最終二審判令，智逸公司向藍(lán)基物業(yè)交付十套房屋，并支付違約金2988萬余元。

據(jù)智逸公司代理律師向界面新聞表示，目前上述案件已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行階段，公司正在申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

小區(qū)開發(fā)商榮康置業(yè)注銷企業(yè)后，將債務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給藍(lán)基物業(yè)的行為是否違規(guī)？若構(gòu)成違規(guī)，又將面臨何種處罰？

劉陸峰認(rèn)為，這分三個(gè)層面：一是作為企業(yè)法人，榮康置業(yè)公司注銷后，其主體資格消亡，無權(quán)對(duì)其權(quán)利作出處分；其在2018年注銷后，2020年給智逸公司送達(dá)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知無效；二是法律規(guī)定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓不需征得債務(wù)人同意，但必須告知債務(wù)人才生效；此案中榮康置業(yè)給智逸公司送達(dá)的通知中轉(zhuǎn)讓的是全部權(quán)利和義務(wù)，即使榮康置業(yè)沒注銷，如智逸公司不同意，其轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)的通知也無效；三是法院審理民事案件是誰主張，誰舉證，如涉案雙方都沒提轉(zhuǎn)讓的其和是公共綠地，法院如對(duì)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是公共綠地不知情，小區(qū)業(yè)主也沒有主張權(quán)利，則法院判雙方履行合同，也并無過錯(cuò)；問題是法院明知使榮康置業(yè)已注銷，對(duì)單方轉(zhuǎn)讓其涉權(quán)利和義務(wù)的通知力確認(rèn)有效，這是典型的枉法裁判，依法應(yīng)追責(zé)。

魏棟則認(rèn)為，判斷榮康置業(yè)將債務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給藍(lán)基物業(yè)的行為是否違規(guī)，需結(jié)合榮康公司與藍(lán)基物業(yè)簽署的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移《協(xié)議書》，以及榮康公司的注銷登記手續(xù)進(jìn)行綜合分析。

魏棟說，“若榮康置業(yè)在注銷前，已依據(jù)《公司法》相關(guān)規(guī)定完成合法清算程序，并在清算報(bào)告中明確債權(quán)債務(wù)處置方案，且轉(zhuǎn)讓行為符合《民法典》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，即債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)只需通知債務(wù)人，無需其同意，那么該轉(zhuǎn)讓行為具有合法性。然而，若轉(zhuǎn)讓過程存在瑕疵，如未經(jīng)合法清算、未履行通知債務(wù)人義務(wù)，或該轉(zhuǎn)讓行為存在惡意串通損害業(yè)主利益等情形，依據(jù)《民法典》等相關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為可能被認(rèn)定為無效。但目前從現(xiàn)有信息判斷，未見該二主體之間的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移行為存在明顯違法之處，但仍建議相關(guān)主體調(diào)取具體資料后，作進(jìn)一步分析確認(rèn)。”

對(duì)小區(qū)業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)，劉陸峰認(rèn)為，目前業(yè)主可通過執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴，對(duì)法院擬執(zhí)行的房產(chǎn)提出執(zhí)行異議，對(duì)已轉(zhuǎn)走的款項(xiàng)可通過提起侵權(quán)之訴，將相關(guān)款項(xiàng)和利息追回；業(yè)主也可通過刑事舉報(bào)榮康置業(yè)合同詐騙，要求公安機(jī)關(guān)追回騙走的損失。

魏棟則坦言，小區(qū)業(yè)主目前維權(quán)存在難度。“根據(jù)《公司法》第二十條第三款規(guī)定，公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。若相關(guān)主體認(rèn)為其對(duì)榮康置業(yè)依法享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，且榮康置業(yè)利用合法形式以及與藍(lán)基物業(yè)股權(quán)關(guān)系的關(guān)聯(lián)性逃避履行債務(wù)，可依法向人民法院提起公司人格否認(rèn)之訴，即‘刺破公司面紗’，直接追究公司實(shí)際控制人的責(zé)任。”

魏棟說，需要注意的是，在訴訟過程中，當(dāng)事人需承擔(dān)嚴(yán)格的舉證責(zé)任，需提供充分證據(jù)證明以下關(guān)鍵事實(shí)：一是榮康置業(yè)與藍(lán)基物業(yè)存在股權(quán)交叉、實(shí)際控制人同一或高度關(guān)聯(lián)的情形；二是兩公司之間存在業(yè)務(wù)混同、財(cái)務(wù)混同、人員混同的跡象；三是榮康置業(yè)通過與藍(lán)基物業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)施了惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、逃避債務(wù)等損害債權(quán)人利益的行為。尤其是，被訴公司無需承擔(dān)舉證責(zé)任，因此投訴人應(yīng)積極收集工商登記資料、財(cái)務(wù)報(bào)表、業(yè)務(wù)合同等證據(jù)，以支撐其主張。