黃浦區青島路66弄金色家園小區的部分業主，向新民晚報“夏令熱線”反映，他們小區物業公司的服務合同竟已過期18年，小區的公共收益更是一筆“糊涂賬”。

截至發稿時，針對業主們的焦點關切多方均有所回應。目前新一屆業委會已啟動相關審計流程。

金色家園小區。陳浩攝（下同）

服務合同 過期多年

據小區業主曹先生（化名）介紹，金色家園為高層公寓住宅區，由3幢樓共9個門號組成，共計441戶居民（另有商用裙房），于2004年12月交付使用。

管理小區的是上海申廈物業有限公司。

曹先生說，該物業公司的服務合同，期限是2005年10月1日至2007年9月30日，之后再未簽過合同。合同竟已過期18年！他質疑：物業公司為何遲遲不續合同？在一些業主不知情的情況下，物業公司何以能持續服務？

物業服務合同早在2007年就已到期

這個問題看上去有點夸張，但在當地福海居委會看來，并非“根本矛盾”。

居委會工作人員張先生表示，物業公司過期服務的，在本市一些小區，算不得孤例。

記者查詢到，根據《民法典》《上海市住宅物業管理規定》及相關司法解釋，若小區業主大會未作出續聘或另聘決定，物業繼續服務的，原合同效力延續，但服務期限轉為不定期；物業公司按原合同提供服務且業主未明確拒絕的，視為事實物業服務合同關系成立；在新物業公司接管前，原物業必須維持服務。

就一些法院判例來看，業主若以“合同到期”拒繳物業費的訴求，通常會被駁回。

福海居委會

物業公司為何長達18年未簽約新版服務合同？

上海申廈物業有限公司負責人周先生告訴記者，他們收取的物業管理費標準，是2.10元/平方，維持20多年，至今未變。

公司運營成本年年增加，人工費用也年年在漲，曾考慮物業費提價問題，但業主反對意見大，最早的業委會希望維持現狀。物業費的收取標準，一般是隨合同擬定而一起約定的，漲價一事不了了之，續簽合同的事得不到積極推動，便也一直沒有更新。

金色家園小區環境

公共收益 成糊涂賬

隨著物業服務合同“過期問題”的曝光，小區部分業主產生了另一個關于“錢袋子”的疑問。

有業主向記者展示了通過“上海物業”小程序查詢到的小區公共收益詳情。

查詢結果顯示，金色家園2022年第三季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元；2022年第四季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元。

金色家園2022年第三季度公共收益

2023年第一季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元；2023年第二季度：停車費收入0元，廣告費收入84884.80元；2023年第三季度：停車費收入2100元，廣告費收入0元；2023年第四季度：停車費收入2100元，廣告收入0元……

上述公共收益收支公示表中，還有其他多個項目，收入均為0。

另一位業主汪先生（化名）表示，“前一陣小區里貼出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的‘收入’也是2100元，沒有業委會蓋章，引起了業主議論。”

公示的小區公共收益表只有物業蓋章

記者梳理發現，從2022年第三季度，到2025年第一季度，在可查詢的11個季度中，一筆2100元的固定金額出現10次，一會兒出現在“停車費收入”（6次）中，一會兒出現在“廣告費收入”（4次）中。唯一讓業主們“欣慰”的是，其中有一次金額漲到了84884.80元。

當停車費有“收入”時，廣告費收入必為0，反之亦然。

有一次公共收益金額漲到了84884.80元

停車費收入，指的是臨時停車產生的收益分配。

據業主測算，小區里的臨時停車，執行的是“能停就停”原則，所有可以利用的地方（地面加地下）加起來，甚至角落里和坡道上，最多可提供大約60個臨時停車位，實時數據則是波動的。

業主測算，小區臨時停車最多可停60輛左右。實時數據則是波動的。

業主表示：臨時停車的收費標準是，1小時內免費，4小時5元，24小時20元封頂。按每個車位每月400元計算，一年就有28.8萬元。換算成一個季度的停車費就有7.2萬元。

另外，參照2024-2026年的廣告合同，9個門號18部電梯產生的廣告收益，每個季度約有1.2萬元。

業主們表示，小區被分配到的公共收益之低，令他們無法接受，懷疑被打秋風了。

B1至B2層坡道停車

物業公司 回應解釋

7月8日，記者約請上海申廈物業公司負責人周先生來到報社。周先生作出了相關回應。

周先生介紹，金色家園的公共收益，主要含兩塊，一是停車費收入，二是廣告費收入。其中停車費是大頭。但他表示，業主對停車費的理解有較大偏差。其中，停車費收入遠遠沒有業主們設想的那么多。

他說，小區兩層地下停車庫，有333個車位，是產權車位，其中大部分已由業主買斷，還有70個產權車位的權屬仍歸開發商。小區的停車費收入不涉及這些產權車位。

小區地面臨停車輛

業主或訪客的臨時停車，主要停泊在地面（有十幾個），地庫內則是見縫插針。這些“流動”“臨時”的停車位，即便占用坡道，“遠沒有業主所說的60個那么多”，可能也就大約20個。

引發誤解的可能是，部分開發商持有的產權車位，現用作租賃車位使用，產生的停車費由物業“代收”，上繳開發商，而不歸入小區公共收益。

記者再三追問，但周先生始終沒有透露，金色家園每個季度臨時停車費收益在未分配前的基數（總數）到底有多少，只說“請關注審計報告”。

小區地面停車

住宅小區的停車費收益，通常由物業和小區按約定比例分配。記者再問停車費收益分配比例問題。

周先生說，當時物業公司與老的業委會有“口頭”約定，停車費和廣告費（數目有限）大部分都歸入物業公司，以彌補物業公司在不提高物業管理費標準下，人力成本飆升、經營入不敷出困境，但公司考慮到“小區的公共收益賬戶不該是0”，還是留出了一部分停車費劃到了小區公共收益賬戶。

為何某個季度固定的2100元增加到了84884.80元？周先生解釋，那筆錢，是該季度停車費和2022年度廣告費的總和。

金色家園小區

新業委會 提交審計

隨著物業公司“過期”18年的問題曝出，一些問題指向早年的業委會。

記者了解到，金色家園共產生過三屆業委會。目前，新舊業委會主任均回避此事。新一屆（第三屆）業委會在2024年11月剛剛通過選舉產生。

居委會工作人員張先生認為，部分業主對物業公司的否定，并不能代表全員觀點；即便業委會成員之間也有不同意見。“支持物業公司的業主也有很多。”

金色家園小區

7月10日，又有兩位居民來到新民晚報值班室，認為“現在的物業公司并沒有什么不好”“反對現物業的一批業主帶節奏，撕裂小區，制造混亂”，并呼吁小區管理有序透明，維修工程公正無私。

據新一屆業委會的工作報告，后續推進的重頭工作將包括：完善《業主管理規約》等治理框架，清查公共資產，推進物業公司的選聘（續聘）等。

金色家園

目前，相關工作在推進中。申廈物業公司已正式向業委會發送了“申請金色家園物業續簽函”：“由于歷史原因，物業服務合同期滿后沒再續簽……承諾2年內物業管理費2.1元每平方，同時會積極努力提高服務質量。”

另外，業委會也已委托第三方審計機構，對上一屆業委會的財務狀況進行全面審計，重點核查物業費用收支、公共收益結存、維修資金使用等業主最關心的問題。

目前居委會也在持續協調業委會和物業的人員，溝通相關情況。小區業主們希望，他們心頭的疑惑，可以盡快得到解答。

來源 | 新民晚報

作者 | 陳浩