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花 80 多萬買了房，入住都 8 年了，房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來，開發(fā)商代收的契稅、維修基金等費用也沒上繳，這種情況下購房者該怎么辦？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林浩向法院提出訴訟請求：

判令被告乙公司立即協(xié)助其辦理房山區(qū) XX 街 X 號院 X 號樓 X 層 X 單元五號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書；

判令被告支付逾期辦理初始登記和逾期辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書違約金 3 萬元；

判令被告返還契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產(chǎn)權(quán)代辦費 1000 元；

訴訟費由被告承擔(dān)。

林浩稱，2013 年 4 月 26 日，他從乙公司購買了五號房屋，建筑面積 97.75 平方米，總價款 871735 元。2016 年 12 月 17 日，他辦理了入住手續(xù)，向乙公司交納契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產(chǎn)權(quán)代辦費 1000 元，但乙公司未將這些款項交給相關(guān)部門。根據(jù)商品房預(yù)售合同，出賣人應(yīng)在 2015 年 8 月 30 日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，可經(jīng)查詢，該樓棟取得產(chǎn)權(quán)證的時間是 2019 年 10 月 10 日，逾期 1137 天。合同約定，買受人同意委托出賣人辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如因出賣人責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起 1095 日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，出賣人違約。該房屋已交付 8 年多，乙公司仍未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，構(gòu)成嚴(yán)重違約。另外，合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，請求法院上調(diào)。

（二）被告的態(tài)度

乙公司未提交答辯意見。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

2013 年 4 月 26 日，林浩與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定林浩購買五號房屋，建筑面積 97.75 平方米，總價款 871735 元。

合同簽訂后，林浩按約定交付房價款，乙公司于 2016 年 12 月 17 日為其辦理入住手續(xù)。經(jīng)實測，房屋建筑面積為 97.53 平方米，乙公司退還林浩房價款 110 元。當(dāng)日，林浩向乙公司繳納契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產(chǎn)權(quán)代辦費 1000 元。

合同約定，出賣人應(yīng)在 2015 年 8 月 30 日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，如因出賣人責(zé)任未能在約定期限 365 天內(nèi)取得，一次性按買受人全部已付款的 0.1% 支付違約金；如因出賣人責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起 1095 日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，同樣按上述標(biāo)準(zhǔn)支付違約金?！百I受人全部已付款” 指首付款加每月向銀行累計還款本金部分（不含貸款利息）。

該商品房所在樓棟取得產(chǎn)權(quán)登記日期為 2019 年 10 月 10 日，乙公司至今未給林浩辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也未將代收的契稅、公共維修基金向相關(guān)部門繳納。

二、案件分析

（一）爭議焦點

乙公司是否應(yīng)協(xié)助林浩辦理不動產(chǎn)權(quán)證書？

乙公司是否應(yīng)支付逾期辦理初始登記和不動產(chǎn)權(quán)證書的違約金，違約金數(shù)額是否應(yīng)上調(diào)？

乙公司是否應(yīng)返還代收的契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費？

（二）法律分析

林浩與乙公司簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，雙方應(yīng)按約履行。林浩已按約定支付房款并辦理入住，乙公司有義務(wù)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故林浩要求乙公司協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的請求合理合法。

乙公司未按合同約定時間取得樓棟權(quán)屬證明，且至今未為林浩辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，結(jié)合乙公司違約的具體情況及給林浩造成的實際損失，法院酌情支持林浩要求支付 3 萬元違約金的請求。

乙公司代收了契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費，卻未向相關(guān)部門繳納，也未完成產(chǎn)權(quán)代辦事宜，應(yīng)將這些費用返還給林浩。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

乙公司于本判決生效之日起 10 日內(nèi)協(xié)助林浩辦理房山區(qū) XX 街 X 號院 X 號樓 X 層 X 單元五號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

乙公司于本判決生效之日起 10 日內(nèi)向林浩支付逾期辦理初始登記和房屋不動產(chǎn)權(quán)證書違約金 30000 元；

乙公司于本判決生效之日起 10 日內(nèi)返還林浩契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產(chǎn)權(quán)代辦費 1000 元。

四、案件啟示

（一）購房時要明確辦證相關(guān)條款

在簽訂購房合同時，要明確約定開發(fā)商辦理初始登記和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的時間、違約責(zé)任以及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)等，為日后維權(quán)提供明確依據(jù)。

（二）及時關(guān)注辦證進(jìn)度

購房者在收房后，要密切關(guān)注開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的進(jìn)度，定期查詢房屋所在樓棟的權(quán)屬證明辦理情況，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期辦證要及時溝通，必要時通過法律途徑維權(quán)。

（三）謹(jǐn)慎對待開發(fā)商代收費用

對于開發(fā)商代收的契稅、公共維修基金等費用，要了解清楚相關(guān)規(guī)定和繳納流程，要求開發(fā)商出具代收憑證，并及時核實這些費用是否已上繳相關(guān)部門，避免開發(fā)商挪用或拖延繳納。

（四）違約金過低可請求法院調(diào)整

如果合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)實際損失，購房者可以向法院請求予以適當(dāng)上調(diào)，法院會根據(jù)違約情況、實際損失等因素酌情確定合理的違約金數(shù)額。

若遇到開發(fā)商逾期辦證、代收費用未上繳等情況，購房者要保留好購房合同、付款憑證、繳費收據(jù)等證據(jù)，及時維護(hù)自身合法權(quán)益。如有需要，可咨詢專業(yè)律師獲取法律幫助。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）