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花 80 多萬買了房，入住都 8 年了，房產證卻遲遲辦不下來，開發商代收的契稅、維修基金等費用也沒上繳，這種情況下購房者該怎么辦？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林浩向法院提出訴訟請求：

判令被告乙公司立即協助其辦理房山區 XX 街 X 號院 X 號樓 X 層 X 單元五號房屋的不動產權證書；

判令被告支付逾期辦理初始登記和逾期辦理房屋不動產權證書違約金 3 萬元；

判令被告返還契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產權代辦費 1000 元；

訴訟費由被告承擔。

林浩稱，2013 年 4 月 26 日，他從乙公司購買了五號房屋，建筑面積 97.75 平方米，總價款 871735 元。2016 年 12 月 17 日，他辦理了入住手續，向乙公司交納契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產權代辦費 1000 元，但乙公司未將這些款項交給相關部門。根據商品房預售合同，出賣人應在 2015 年 8 月 30 日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明，可經查詢，該樓棟取得產權證的時間是 2019 年 10 月 10 日，逾期 1137 天。合同約定，買受人同意委托出賣人辦理權屬轉移登記，如因出賣人責任，買受人未能在商品房交付之日起 1095 日內取得房屋所有權證書，出賣人違約。該房屋已交付 8 年多，乙公司仍未辦理不動產權證書，構成嚴重違約。另外，合同約定的違約金標準過低，請求法院上調。

（二）被告的態度

乙公司未提交答辯意見。

（三）法院查明的關鍵事實

2013 年 4 月 26 日，林浩與乙公司簽訂商品房預售合同，約定林浩購買五號房屋，建筑面積 97.75 平方米，總價款 871735 元。

合同簽訂后，林浩按約定交付房價款，乙公司于 2016 年 12 月 17 日為其辦理入住手續。經實測，房屋建筑面積為 97.53 平方米，乙公司退還林浩房價款 110 元。當日，林浩向乙公司繳納契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產權代辦費 1000 元。

合同約定，出賣人應在 2015 年 8 月 30 日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明，如因出賣人責任未能在約定期限 365 天內取得，一次性按買受人全部已付款的 0.1% 支付違約金；如因出賣人責任，買受人未能在商品房交付之日起 1095 日內取得房屋所有權證書，同樣按上述標準支付違約金。“買受人全部已付款” 指首付款加每月向銀行累計還款本金部分（不含貸款利息）。

該商品房所在樓棟取得產權登記日期為 2019 年 10 月 10 日，乙公司至今未給林浩辦理房屋產權登記手續，也未將代收的契稅、公共維修基金向相關部門繳納。

二、案件分析

（一）爭議焦點

乙公司是否應協助林浩辦理不動產權證書？

乙公司是否應支付逾期辦理初始登記和不動產權證書的違約金，違約金數額是否應上調？

乙公司是否應返還代收的契稅、公共維修基金和產權代辦費？

（二）法律分析

林浩與乙公司簽訂的商品房預售合同合法有效，雙方應按約履行。林浩已按約定支付房款并辦理入住，乙公司有義務協助辦理房屋產權登記手續，故林浩要求乙公司協助辦理不動產權證書的請求合理合法。

乙公司未按合同約定時間取得樓棟權屬證明，且至今未為林浩辦理房屋產權登記手續，已構成違約，應承擔違約責任。合同約定的違約金標準過低，結合乙公司違約的具體情況及給林浩造成的實際損失，法院酌情支持林浩要求支付 3 萬元違約金的請求。

乙公司代收了契稅、公共維修基金和產權代辦費，卻未向相關部門繳納，也未完成產權代辦事宜，應將這些費用返還給林浩。

三、裁判結果

法院判決：

乙公司于本判決生效之日起 10 日內協助林浩辦理房山區 XX 街 X 號院 X 號樓 X 層 X 單元五號房屋的產權登記手續；

乙公司于本判決生效之日起 10 日內向林浩支付逾期辦理初始登記和房屋不動產權證書違約金 30000 元；

乙公司于本判決生效之日起 10 日內返還林浩契稅 13074.38 元、公共維修基金 19506 元、產權代辦費 1000 元。

四、案件啟示

（一）購房時要明確辦證相關條款

在簽訂購房合同時，要明確約定開發商辦理初始登記和房屋權屬轉移登記的時間、違約責任以及違約金計算標準等，為日后維權提供明確依據。

（二）及時關注辦證進度

購房者在收房后，要密切關注開發商辦理房產證的進度，定期查詢房屋所在樓棟的權屬證明辦理情況，發現開發商逾期辦證要及時溝通，必要時通過法律途徑維權。

（三）謹慎對待開發商代收費用

對于開發商代收的契稅、公共維修基金等費用，要了解清楚相關規定和繳納流程，要求開發商出具代收憑證，并及時核實這些費用是否已上繳相關部門，避免開發商挪用或拖延繳納。

（四）違約金過低可請求法院調整

如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失，購房者可以向法院請求予以適當上調，法院會根據違約情況、實際損失等因素酌情確定合理的違約金數額。

若遇到開發商逾期辦證、代收費用未上繳等情況，購房者要保留好購房合同、付款憑證、繳費收據等證據，及時維護自身合法權益。如有需要，可咨詢專業律師獲取法律幫助。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）