近日，南京第11號(hào)公告中的燕子磯G33地塊開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)56輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由合肥瑞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以10.28億元競(jìng)得，樓面價(jià)15717元/㎡，溢價(jià)率12.23%。

地塊位于棲霞區(qū)燕子磯街道神農(nóng)路以南、怡寧路以東，R2二類(lèi)居住用地，南望紫金山、北覽長(zhǎng)江、西眺幕府山，周邊聚集了燕子磯濱江公園、幕燕濱江風(fēng)貌區(qū)、燕子磯公園等稀缺自然資源，具備開(kāi)發(fā)高品質(zhì)低密住宅的潛力。

值得注意的是，競(jìng)得者合肥瑞倫并非新玩家，背后是江蘇南通亞倫集團(tuán)，以紡織業(yè)起家，現(xiàn)已涉足家紡產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。

紡織起家

江蘇亞倫集團(tuán)的老板是劉伯香，雖以紡織業(yè)起家，但其背后有著深深的地產(chǎn)烙印。

據(jù)了解，劉伯香出生在一個(gè)普通農(nóng)家，種過(guò)田、當(dāng)過(guò)兵、做過(guò)工，在當(dāng)?shù)匾恢币浴皩?shí)干家”著稱(chēng)。1989年，他成立江蘇亞倫集團(tuán)，利用當(dāng)?shù)丶徔棶a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造毛紡、棉織、印染、服裝、面料等體系，產(chǎn)品銷(xiāo)至南北美洲、中東和非洲，成為有名的紡織大亨。5年后，劉伯香進(jìn)軍地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目是江蘇紡織面料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建面25萬(wàn)平方米，此后大舉布局，住宅、商業(yè)地產(chǎn)等均有涉獵。

紡織、地產(chǎn)兩條腿走路，劉伯香的生意越做越大。

官方顯示，截至2010年，其多業(yè)態(tài)地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)493萬(wàn)平方米，投資總額達(dá)137億元，代表項(xiàng)目有本地的南通家紡城，上海的中創(chuàng)大廈、中基大廈。當(dāng)年納稅總額超7億元，資產(chǎn)總額68.5億元。

奇怪的是，2011年后，亞倫在地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作寥寥，2018年后，官網(wǎng)也不再更新，地產(chǎn)規(guī)模不得而知。

克而瑞南通數(shù)據(jù)顯示，南通亞倫在近幾年的南通市場(chǎng)中存在感并不強(qiáng)。2022年，江蘇官方公布的民營(yíng)企業(yè)200強(qiáng)名單，亞倫集團(tuán)未在其中；南通市10強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)，也不見(jiàn)亞倫集團(tuán)。其他一些南通本地民營(yíng)房企如南通遠(yuǎn)創(chuàng)、江蘇龍信、南通銀洲等排名長(zhǎng)期位于前十。

在本土市場(chǎng)也不突出的南通亞倫不得不趁機(jī)“出走”尋得更多機(jī)會(huì)。

向外出走

2022年11月，南通亞倫首入深圳，以6億觸頂價(jià)斬獲寶安區(qū)新安街道安居房項(xiàng)目；2023年4月初又以16.5億、溢價(jià)15%摘得西安高新區(qū)CID板塊地塊；同年4月中首入廣州，23.23億幸運(yùn)搖中番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊。2024年12月，以12.35億元拿下廣州番禺新光快速東側(cè)地塊。

在向外走的過(guò)程中，南通亞倫并沒(méi)有選擇單打獨(dú)斗，而是找了幾個(gè)“幫手”。

南通亞倫的幫手有很多，最初是融創(chuàng)，兩者合作過(guò)得項(xiàng)目包括杭州灣融創(chuàng)文旅城、杭州融創(chuàng)城項(xiàng)目等十余個(gè)。后來(lái)由于種種原因，南通亞倫的合作對(duì)象轉(zhuǎn)為新城控股、龍湖等，曾與新城控股合作開(kāi)發(fā)了溫州未來(lái)之城，與龍湖合作開(kāi)發(fā)了龍湖翠湖壹號(hào)、龍湖學(xué)樘府等。

從2022年起，隨著一批品牌房企出險(xiǎn)、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不再激烈，亞倫開(kāi)始自己獨(dú)立拿地。

在多數(shù)房企受困于資金、對(duì)擴(kuò)儲(chǔ)拿地處于謹(jǐn)慎觀望階段時(shí)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了低溢價(jià)的窗口期，南通亞倫抓住這一時(shí)機(jī)，在土地市場(chǎng)上大手筆拿地，如2023年4月在西安、廣州連續(xù)拿下兩宗熱門(mén)地塊。

此前，南通亞倫多依賴合作開(kāi)發(fā)模式，缺乏獨(dú)立操盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，能夠提升其在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的能力，為未來(lái)更大規(guī)模的獨(dú)立開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。

從亞倫地產(chǎn)的拿地歷程可以看出，在房地產(chǎn)行業(yè)近兩年不斷洗牌、出清的過(guò)程中，仍有不少具備資金實(shí)力的公司看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，試圖逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)、分一杯羹，而行業(yè)的跌宕起伏，也恰恰給了這類(lèi)企業(yè)崛起的機(jī)會(huì)。

布局南京

燕子磯G33地塊容積率僅1.6，是江悅堂之外容積率最低的宅地，且地塊方正，面積超4萬(wàn)平方米，適合開(kāi)發(fā)高品質(zhì)低密住宅。這種稀缺的低密度土地資源在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下極具吸引力。

燕子磯板塊時(shí)隔21個(gè)月再次出讓住宅用地，目前區(qū)域內(nèi)新房選擇空間有限，大量購(gòu)房需求急需釋放。南通亞倫此時(shí)拿地，能夠更好地滿足市場(chǎng)需求。

在燕子磯G33地塊之前，南通亞倫先是在2024年8月溢價(jià)拿下浦口龍華路G21地塊、完成南京土拍“首秀”，再是在今年1月以16.24%的溢價(jià)將鼓樓濱江G96地塊收入囊中。從近郊到主城，南通亞倫已累計(jì)在南京市場(chǎng)斥資16.63億元，對(duì)南京市場(chǎng)的信心不言而喻。

南通亞倫一直深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，南京作為長(zhǎng)三角城市群的核心城市之一，具有重要的戰(zhàn)略地位。南京的經(jīng)濟(jì)、人口和市場(chǎng)容量在長(zhǎng)三角區(qū)域僅次于上海，是南通亞倫拓展市場(chǎng)的重要目標(biāo)城市。進(jìn)入南京市場(chǎng)，有助于南通亞倫實(shí)現(xiàn)從區(qū)域市場(chǎng)到全國(guó)市場(chǎng)的梯度布局。

可以說(shuō)是市場(chǎng)化選擇的結(jié)果。

南通亞倫在南京拿地，既是對(duì)南京這座城市經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、資源和政策優(yōu)勢(shì)的積極響應(yīng)，也是其自身戰(zhàn)略布局的重要一步。通過(guò)進(jìn)入南京市場(chǎng)，南通亞倫能夠進(jìn)一步拓展長(zhǎng)三角核心城市，提升品牌影響力，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，并在獨(dú)立開(kāi)發(fā)和品牌合作之間找到平衡。這一決策不僅有助于南通亞倫在南京市場(chǎng)取得成功，也將為其長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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