2025年過半，上海樓市“半年報”出爐，一、二手房成交面積創(chuàng)近四年新高。

從全國來看，作為一線城市，上海確實是這輪房地產(chǎn)行情復蘇的“領頭羊”。來自上海市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，上海市一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。

那么，具體來看，今年上半年上海新房、二手房市場各自表現(xiàn)如何？房價怎么走？哪些樓盤熱銷、哪些樓盤滯銷？

上海上半年25個“日光盤”

來自上海市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海市一手住房市場總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，一手住房累計成交326萬平方米，同比基本持平。

其實，從供應看，上海是有意減少了供應，著力去化。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海新房市場供應250萬平方米，累計同比減少33.7%。其中，外環(huán)外供應面積120萬平方米，累計同比減少47.8%，可見外環(huán)外供應受到控制，緩解高庫存的壓力。隨著整體供應減少，庫存也在緩步下降，當前庫存為780萬平方米，去化周期為13.3個月，比去年底減少0.6個月。

從具體項目看，新開盤項目認購保持熱度，延續(xù)去年四季度的認購水平，外環(huán)內(nèi)76個項目中，有50個認購比超過1，占比超過65%；在售項目銷售平穩(wěn)，上半年在售項目日均成交約1萬平方米，比2024年同期日均增加38%，略高于2024年“滬七條”出臺后10月份的成交水平。

同時，來自上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，上海新房市場累計成交2.54萬套，與2024年上半年相比總成交量持平，月均成交4237套，除1-2月受春節(jié)影響成交量回調(diào)，其余月份均保持單月4000套以上的成交。

從價格指數(shù)看，2025年以來，上海一手住房價格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢，1-5月環(huán)比累計上漲2.7%。同時，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，上海新房房價漲幅也在今年3月、4月連續(xù)位居全國首位。

上半年，上海樓市“日光盤”頻現(xiàn)。截至2025年5月28日，上海樓市在不到半年時間里已經(jīng)誕生了25個“日光盤”，其中大多數(shù)都是均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目，比如綠城潮鳴東方、融創(chuàng)上海壹號院等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“上半年，上海豪宅等項目認購的動力充足，總價3000萬元及以上的新房項目交易1096套，成交金額達553億元。該指標遠超2023年上半年194億元的金額。其既體現(xiàn)了改善型住房需求積極釋放的導向，也體現(xiàn)了豪宅等高品質(zhì)住宅認購能力的較強水平?！?/p>

“日光盤”與“爆冷盤”同在

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1-6月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售688.5億元。其中，第一名上海壹號院銷售金額為107.6億元，第二名金陵華庭92.1億元、第三名前灘公館83.1億元。

2025年上半年上海商品住宅銷售TOP5。圖/中指研究院

盧文曦表示：“從成交來看，分化現(xiàn)象依舊無法破解，新房豪宅化的傾向也越發(fā)明顯。成交前十榜單中10萬+的項目占到4個，且排名第一和第二的均是這類項目，也正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價格水平。2025年套均總價達到了991萬元。”

“一頭熱”的同時，還有一邊繼續(xù)遇冷，外環(huán)外去化壓力雖有所減小，但依舊面臨考驗。比如新場板塊的璟瀾灣、奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)右岸晶邸等諸多項目在認籌期間出現(xiàn)無人認購的現(xiàn)象。

據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，1-6月份，上海全市共開盤151次，認籌率低于50%的樓盤開盤有70次，占比46%，其中取消搖號的樓盤54次。上海滯銷盤的“重災區(qū)”在郊區(qū)，從價格來看，均價低于6萬每平方米、認籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近七成。

也就是說，今年上半年，上海樓市分化加劇，“日光盤”集中在核心地段，而遠郊區(qū)樓盤仍面臨著去化壓力。

同時，回顧上半年，上海銷售額突破百億元的房企有8家，其中保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地分別以259.9億元、242.6億元和185.8億元獲得銷售金額榜前三名。

2025年上半年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP5。圖/中指研究院

二手房成交套數(shù)創(chuàng)近4年半年峰值

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，1-6月全市二手房網(wǎng)簽成交量（含商業(yè)、車位等）累計達13.01萬套，同比增長19.5%，創(chuàng)下近四年來的半年成交峰值。

上海二手住宅成交月度走勢。數(shù)據(jù)來源/上海中原

從月度走勢看，1-2月二手房市場“淡季不淡”；“金三銀四”的“小陽春”成色較足，3月成交2.67萬套，為2021年3月以來單月最高；5-6月延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，2025年以來單月成交量均保持在1.5萬套的榮枯線以上。從價格指數(shù)看，自2024年“滬七條”實施以來，二手住房價格指數(shù)環(huán)比累計上漲1.3%。

“目前，上海主流議價區(qū)間又回到5%-7%，在市場比較好的時候議價空間甚至只有3%-5%?！北R文曦進一步表示：“上海主要需求是改善，二手房中也有相應需求，在新房價格越來越高的背景下，二手房成為很好的替代品，更何況二手房價格已經(jīng)‘跌出性價比’，因此房東讓步后，成交量開始釋放。此外，基于去年普宅標準認定的優(yōu)化，使得不少房源省去一筆價格不菲的稅費，部分改善型需求有動力加快置換的步伐?！?/p>

上海鏈家研究院李根表示，從這些數(shù)據(jù)可以清晰地看到，上海樓市正呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。無論是新房還是二手房市場，都展現(xiàn)出了強大的活力與韌性。