據「新知南通研究院」不完全統計，2020-2024年間南通大市累計出讓涉宅地塊792宗，總出讓面積約3855萬㎡，成交總額高達約4161億元。

其中，南通市區（含崇川區、開發區、蘇錫通園區）共出讓地塊106宗，面積約685萬㎡，成交金額約1225億元。

然而，部分土地資源并未能及時轉化為有效供給。截至2025年6月最新調研數據顯示，南通市區超兩年未動工地塊已達15宗，約131萬㎡土地長期閑置，約237億元的土地購置資金長期沉淀，未能形成有效產出。

就板塊分布而言，蘇通園區土地閑置問題尤為突出，共涉及7宗地塊，閑置土地面積約44萬㎡，占據了市區閑置總量的顯著份額。

就拿地主體而言，這15宗閑置地塊中有13宗由本地國企持有，其中蘇通濱江房地產一家即持有其中6宗，涉及土地購置資金約22億元。

此外，唯一由本地民營企業——南通強邦置業持有的新城區R23002地塊，同樣處于超兩年未動工狀態。

長期的土地閑置不僅阻礙了土地資源的優化配置和有效利用，更對持有企業構成了沉重的資金鏈壓力。在當下專項債資金明確支持地方政府收回收購閑置土地以盤活資源的政策背景下，南通市區這批長期“沉睡”地塊是否會被收回成為市場關注的焦點。

Part.1

科創產發

大規模土儲下的流動性隱憂

南通市中央創新區科創產業發展有限公司（簡稱“科創產發”）作為中創區主力開發商，2020-2024年間在該區域先后參與摘牌11宗地塊，總耗資約131億元。調研顯示，目前仍有6宗地塊（下圖標紅所示）尚未入市。

大規模土地儲備伴隨巨額資金占用，繼而推高外部融資需求。而長期閑置無法形成銷售回款，導致資金周轉效率低下，累積流動性風險。天眼查信息顯示，科創產發自身已涉及多條開庭公告和立案信息。

更值得關注的是其母公司——南通市中央創新區建設投資有限公司（簡稱“通創投”），竟在今年6月12日新增1條被執行人信息，執行標的僅925萬元。

作為區域重要的國有資本運營平臺，出現此等規模的被執行情況，無疑折射出其在當前市場環境下所面臨的現金流壓力。

旗下項目去化艱難或為現金流壓力來源之一。根據我們統計，由科創產發獨立操盤的紫瑯吾島項目，自去年6月入市至今年6月底，一年時間僅備案41套，目前整盤去化率僅約8%，去化表現難言樂觀。

Part.2

蘇通濱江房地產

大量閑置與再添新儲之謎

數據顯示，2020-2024年，蘇通園區先后出讓11宗地塊，合計出讓面積約79萬㎡，成交總額約56億元。

這之中，3宗由恒大摘得，其余8宗均由南通蘇通科技產業園濱江房地產開發有限公司（簡稱“蘇通濱江房地產”）摘牌。

調研顯示，恒大2020年9月摘牌的R20023地塊至今未動工；而蘇通濱江房地產持有的8宗地塊中，目前僅有R20037地塊動工，其余6宗地塊閑置均已超兩年。

令人費解的是，在持有大量未開發存量地塊的情況下，蘇通濱江房地產竟在去年12月又摘牌一宗新地塊（上圖R24026地塊）。這種“左手拿新地，右手囤舊地”的操作，其背后意圖與風險考量耐人尋味。