前幾天高盛有一篇關于中國樓市的預測。

他認為：

"中國房價未來整體還會下跌10%左右，于2027年左右觸底反彈。"

這篇報告結論不像“中國住房需求還將下跌75%”那么夸張，所以傳播度比較低。

但之前的報告只分析了需求，并沒說未來房價怎么樣，房地產市場什么時候回穩。

對于想買房或者賣房人，指導意義不大。

但這篇研報結論比較清晰。

不僅預測了跌幅（10%），還預測了觸底的時間（2027年）。

可參考的價值更大一些。

下面按慣例，帶大家看一下高盛的依據是什么？

結論可不可信？

01

首先高盛定義房價從最高點下跌超過20%的是房地產危機。

根據經合組織的數據，自1960年代以來，全球共計15個國家爆發了21次房地產危機。

通過對這21次房地產危機的數據進行量化分析。

發現這些爆發過危機的國家存在一些共性。

比如

在爆發危機后，實際GDP增長下滑5%左右，房地產投資成為最大拖累經濟增長的因素。

通脹率下降2%左右，面臨通縮的壓力。

同時

出口對GDP增長的貢獻會上升2-3%。

在救市政策方面：

財政擴張和積極的貨幣寬松通常緊隨房價崩盤之后，而實際匯率通常會貶值。

以上的這些情況，在如今的中國，已經一一得到驗證。

比如GDP增長放緩，通縮抬頭，財政擴張（以舊換新）和貨幣寬松（降準降息），這些在國內已經或者正在發生。

所以我不認同一旦研究歷史情況，有些人就會說：刻舟求劍。

完全忽視和完全照搬歷史經驗同樣不可取。

很多事件確實在歷史的周期里不斷重復的發生。

歷史經驗具有很強的借鑒意義。

02

如上圖所示，參考21次房地產危機的歷史數據，可以得出兩個重要的結論：

1、這些國家房價平均下跌30%。

2、平均下跌周期為6年。

這些國家中，下跌時間最長的是日本，持續了15年。

但老讀者都知道，我之前就在日本房價暴跌背后的真相一文中解析過：日本所謂下跌了15年，實際上90%的跌幅都是在前5年發生的。

后面是持續10年的盤整。

實際的暴跌也差不多是5-6年左右。

目前國內的房價情況：

這里高盛參考的數據包括經合組織、統計局、中原領先指數的數據，

綜合下來他認為中國房價已下跌20%，下跌時間4年。

所以依據國際30%和6年的經驗，高盛認為我國房價還將下跌10%，預計2027年觸底。

邏輯非常簡單，但高盛的數據有點問題，國內房價整體跌幅20%，顯然是低估的。

因為過去我們施行嚴格的一手房住宅限價，無論是經合組織和統計局的數據都存在失真的情況。

而中原領先指數編制是參考的二手房價格，所以更符合實際情況，也更符合大家的體感。

根據中原領先指數，四個一線城市房價平均下跌33%左右，下跌時間4年。

三四線城市的數據缺失，但是理論上一線城市更抗跌，跌幅會相對較小。

而缺乏基本面支撐的三四線跌幅會更大。

所以目前國內整體的房價跌幅應該大于33%。

這個時候預測未來的走勢，應該包括以下幾種情況：

1、如果僅參考30%的跌幅（樂觀預測）：

那么目前國內房價已經跌到位了，但由于房價都上漲和下跌都存在慣性，所以價格還能還會小幅探底，隨后底部盤整或反彈。

那么房價觸底的時間可能在2026年左右，房價下跌空間有限。

2、如果僅參考6年的下跌時間（悲觀預測）：

那么國內房價還要繼續下跌2年，按照現在的平均跌速，還要下跌15%左右，那么整體跌幅將超過45%。

這個幅度非常罕見，僅在韓國和南非出現過。

那么房價觸底的時間可能在2027年左右，房價還要下跌15%。

3、上述兩種都比較極端，如果折中考慮一下（中性預測）：

我們研究過日本的房地產危機，日本京都圈房價整體下跌45%，但是暴跌是在前5年完成的。

也就是說，一次房地產危機無論多少年觸底，暴跌都是在最初幾年完成的，隨后是底部盤整時間，這個時間可長可短。

所以我們假設下跌周期為6年，但是前面跌幅高，后面跌幅為前面的一半。

那么房價觸底的時間可能在2027年左右，房價還要下跌7%。

上面的時間都是全國整體時間，一線城市會領先復蘇，提前6-12個月左右。

03

老讀者可能發現了，這個方法論和結論我之前寫過。

算個命 樓市何時回暖？

結論跟當時也是一致的。

只是目前來看市場情況并不樂觀，我個人偏向于第三種情況，可能性更大一些。

但正如我說過的，市場預測是拿客觀的邏輯去推測主觀的事實，是不準確的。

不可以不信歷史，也不可以盡信歷史。

市場走勢受很多人為因素的影響。

行情究竟怎么走還是要不斷保持跟蹤和修正。

所以上述的結論，大家僅僅作為一個參考就可以。

我會繼續每個月跟蹤M1、房價、成交量等關鍵數據。

畢竟決策要建立在真實數據的基礎上，而不是憑空的臆想。

至于未來會不會發生更極端的情況，比如無論是下跌時間（15年）和跌幅（55%）都超過歷史極值？

這里篇幅有限，回頭可以單獨探討一下。