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過去一年悉尼房租上漲2.8% 租金達歷史新高加劇住房危機

專家警告稱，隨著悉尼租金創下歷史新高，悉尼的租房危機正在加劇無家可歸現象，并使一些人再也無法擁有住房。

周四發布的最新Domain租金報告顯示，悉尼一套普通獨立屋的租金在截至6月份的一年中上漲了2.8%，即周租金上漲了21澳元，目前已達到每周780澳元。

公寓的租金中位數達到740澳元，同比上漲2.8%，即周租金上漲20澳元。

專家表示，情況的改善仍需相當長的時間。由于供應仍然不足，房屋和公寓的空置率仍然保持在1.1%的低位，略低于一年前的1.2%。約3%的空置率才是反映租戶和房東之間平衡的水平。

Domain研究和經濟部門主管鮑威爾（Nicola Powell）博士表示，現在仍然是一個房東市場。她說，租金仍處于歷史高位，并且還在不斷上漲。我們現在開始看到的核心區別是，公寓租金的增長率高于獨立屋。

租金增長最強勁的是中央海岸地區，與去年同期相比，獨立屋租金上漲了8.1%，達到每周670澳元。

其次是外西區和藍山地區，獨立屋租金上漲了6.7%，達到每周640澳元。

外西南區的公寓租金增長最為強勁，上漲了7.4%，達到每周520澳元。

緊隨其后的是其他一些偏遠且房價更實惠的地區，包括中央海岸（上漲5.8%）和Blacktown（上漲5.6%）。

鮑威爾表示，傳統上價格實惠的地區租金增長率更高。

她說，租戶正在更換房產類型和地點。他們正在尋找這些價格實惠的地區，而悉尼的負擔能力已經達到上限，很難找到這樣的地區。

智庫獨立研究中心首席經濟學家圖利普（Peter Tulip）博士表示，住房負擔能力問題正在加劇社會分化。

他說，有房的人生活得很好，而沒有房的人生活得很差，這加劇了不平等，在市場底層，日益增長的租房壓力嚴重加劇了貧困和無家可歸現象。

圖利普表示，一些澳人將永遠無法擁有自己的住房。

他表示，隨著充滿活力的勞動者離開悉尼，轉而前往其他首府城市或遷往更遠的地方，經濟正受到損害。

他說，悉尼的住房短缺問題正在向全國其他地區蔓延，人們與父母同住，通勤時間長達兩小時，或者居住在過度擁擠的房屋中，這些都是生活水平下降的指標。其中一些指標體現在統計數據中，但很多指標并未體現。

代表租客的組織新州租戶聯盟行政總裁Leo Patterson Ross表示，一些租戶不得不在食品和醫療保健等基本生活保障方面做出妥協。

他說，我們經常聽到有人推遲Medicare不報銷的治療，比如他們知道自己真正需要的牙科治療，但最終，房租是不能拖的。租金漲幅并沒有減緩，我們仍然看到租金上漲幅度超過了人們的工資水平，這給家庭預算帶來了壓力。

02

更多澳人多代同堂應對危機 應建多樣化住房滿足需求

賽爾斯家四代同堂，餐桌上難尋多余座位。

因澳洲住房危機，44歲的賽爾斯一直翻修房子以容納更多家人,這看似不同尋常，實則是回歸過去的生活方式，那時候澳洲人住獨立屋的數量是現在的兩倍。

過去兩年，賽爾斯在Gold Coast腹地的房產中增設了額外浴室和小廚房。這棟雙層大屋背靠叢林，戶外空間充足，能讓10名家庭成員和諧共處。

他說，翻修是想照顧年邁父母，讓孩子們免于在昆州租金高昂的租賃市場花錢。

2025年3月，Gold Coast房產中位周租金漲至750澳元，同比上漲50澳元。

賽爾斯說，如今孩子生活不易，只要有能力他就會幫他們度過人生早期階段，為容納20人，他對房屋進行了精心設計。

Gold Coast住房危機嚴重，這也讓很多居民需要讓更多家人擠在有限空間，享受這座城市讓人羨慕的海濱生活。

最新昆州房地產研究所數據顯示，2025年第一季度該市空置率僅1%。澳洲統計局近期數據也表明，全國新建房屋數量遠低于國家住房協議目標所需，這也讓住房危機更加嚴重。

在Gold Coast附近，克里和林賽的海濱住宅可讓20人在兩棟建筑過夜。他們與兒子一家住隔壁，夫婦倆是建筑師，其設計獲Australian Institute of Architects Queensland Awards獎。

這棟建筑設計巧妙，兼顧空間與隱私，他們與兒子雖近在咫尺，卻能幾天不見面。

林賽稱，這里有多個進出通道，滑動門窗讓房間可按需調整，還打造了多樣室內外空間。她認為應提供靈活住房，但懷疑開發商能否做到。

大家庭同住并非新事，澳洲人過去常與更多人一起生活，2021年澳洲平均每戶家庭人數降至2.5人，而在1911年每戶有4.5人。

格里菲斯大學Griffith University研究員謝爾表示，澳洲房屋面積在發達國家中屬前列，悉尼平均房屋面積是東京的七倍多，不過日本卻避開了澳洲專業昂的住房危機，澳洲的這一趨勢令昂人擔憂，建造多代同堂房屋雖非解決住房危機的快速辦法，但可作為方案的一部分，還能遏制城市擴張。另外，住房類型應更多樣化，多建聯排和雙拼別墅，設計出適合多對夫婦或三代人居住且保障隱私的房屋。

03

巨頭內訌！Mirvac出手接管Lendlease管理的百億房產基金

圍繞 Lendlease管理的100億澳元「澳洲核心地產基金（APPF）」 的控制權之爭，正演變為一場激烈的角力。包括 Hostplus、TCorp（新州財政公司）和UniSuper 在內的重量級投資者，已聯合聘請 Jarden投行 與 Clayton Utz律所，商討是否罷免Lendlease的管理權，將基金交由地產巨頭 Mirvac 接手。

這場博弈令人想起三年前Mirvac與Dexus就原AMP Capital旗下的70億澳元寫字樓基金展開的惡戰，彼時Mirvac最終勝出，重創了由Darren Steinberg領導的Dexus。

而這一次，Lendlease 正全力說服投資人留下自己。該公司請來了 Rothschild投行 和 金杜律師事務所（King & Wood Mallesons） 出謀劃策，CEO Tony Lombardo 上周五親自出席關鍵投資人會議，希望扭轉局勢。

但據知情人士透露，Lombardo試圖以“公司正處于長期轉型之中，業績將逐步改善”的表態打動投資人，結果并未奏效。投資者目前正籌備召開特別會議，正式推動罷免Lendlease的管理角色。

Lendlease旗下APPF基金的主要持有人早在今年年初便主動接洽Mirvac，希望由其接手管理，目前已與Mirvac CEO Campbell Hanan 團隊就管理權轉換進入正式磋商階段。

雖然 Charter Hall 和 GPT 等其他基金管理機構也表達了興趣，但據消息人士透露，Mirvac方案進展最快。投資人希望，新管理團隊不僅能提升回報率，也能加強信息透明度與公司治理。

APPF基金是澳洲最大的不動產集合投資信托之一，其資產包括：

• 近60億澳元的商業地產，例如悉尼Barangaroo與墨爾本CBD的地標寫字樓

• 28億澳元的零售資產，分布在新州與昆士蘭的主要購物中心

• 以及數十億澳元的工業地產

Lendlease如果失去APPF，將對其正處于艱難轉型中的業務構成沉重打擊。近期，Lendlease旗下的旗艦寫字樓基金經理 Micah Schulz 也已離職，這被視為人才流失潮的又一標志性事件。

目前，Lendlease正面臨來自大股東 Tanarra Capital、Allan Gray 和 HMC Capital 的持續壓力。為回應股東關切，公司已宣布計劃出售其國際建筑業務，并逐步退出海外開發項目，包括美國、英國和歐洲的大型地塊。

04

現在是買墨爾本獨立屋的最佳時機！

澳洲儲備銀行（RBA）出人意料地決定維持利率不變，這意味著新一輪房價暴漲已被推遲。

對于想要買房的年輕人來說，這或許是個令人期待的消息。

而且在澳洲，有一個市場已開始讓人察覺到極具性價比，那就是墨爾本。

在墨爾本購買獨棟房屋，比在悉尼要便宜得多。

墨爾本公寓的價格走勢也類似，但與悉尼的 價差相對小一些。

悉尼的房價確實高得驚人。理論上，利率上升會使房價下降。

向銀行借款的成本越高，人們的借款額度就越少，可用于購房的資金也就越少。而利率下降則會產生相 反的效果——推高房價。

如果你每周能負擔1000澳元的還款額，那么在利率為3%時，銀行愿意借給你的錢會比利率為4%時更多，因此你在購房時能投入的資金也更多，這會推高房價。

因此，澳洲儲備銀行本周意外決定將利率維持在3.85%（此前所有人都認為利率會降至3.6%），意味著房地產市場可能出現的新一輪借貸和購房熱潮將暫時延后。

澳洲儲備銀行通過利率來調控通脹，眾所周知，通脹率此前一直居高不下。

提高利 率本就是為了抑制通脹，而且似乎也起到了效果——通脹率已回到2%至3%的目標區間。

因此，人們認為是時候下調利率了。但貨幣政策委員會有不同的看法，稱“可以再等等，獲取更多信息以確認通脹是否仍在正軌上”。

房地產市場已經失控了嗎？這 取決于你所在的地區。

澳洲儲備銀行在5月表示：“房價漲幅保持相對穩定，這表明它尚未對寬松的借貸條件做出實質性反應。”

但這是全國范圍內的平均情況。

澳洲實行統一的利率政策，并沒有“阿德萊德儲備銀行”（RBAA）這樣的地區性機構。

如果有的話，它可能根本不會下調利率，因為阿德萊德的房價確實已經失控。

過去 一年，阿德萊德的房價上漲了7.8%，而墨爾本的房價則出現了下跌。

事實上，墨爾本的房價折扣已不僅僅是相對于悉尼而言了。與澳洲幾乎所有地區相比，墨爾本的房價都處于“特惠”狀態。

為什么墨爾本的房價相對于其他地區會下跌呢？

澳洲儲備銀行的利率政策總體上抑制了整個市場，所以這無法解釋差異。

不同市場之間的差異在于供需關系。

得益于大量公寓的建設以及新冠疫情期間人口的減少， 維州現在的人均住房數量比過去有所增加。

最近一段時間，人均住房數量一直在上升。而西澳的情況則相反，其人均住房數量接近歷史最低水平，且還在不斷下降。如果將供需動態比作土壤，利率比作雨水。

當降息來臨時，“雨水”會灑向各個市場，但并非所有市場都會同樣“繁榮”。

如果要選一個在下次降息后房價可能不會暴漲的地方，那可能是ACT。

堪培拉的房價折扣可能會成為下一個“墨爾本”，未來幾年，ACT或許是購房者的最佳選擇。

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