30萬單價只是開始？滬杭天價房爭霸賽，誰在買單誰在焦慮？

滬杭豪宅沖破天花板背后：剛需盤為何靜悄悄？市場分化加劇的信號

國家統計局5月70城房價數據剛出爐，杭州、上海毫無意外地再次領跑。新房價格一個環比漲0.8%，一個漲0.7%，放在全國樓市仍在尋底的背景下，這漲幅顯得格外刺眼。但數據的背后，是一個正在加速撕裂的市場：一邊是總價動輒三千萬、五千萬甚至上億的豪宅項目你爭我奪，頻頻“日光”；另一邊，是無數盯著首付、掐指頭算月供的普通購房者，望著連數據統計都很少露面的郊區剛需盤，無奈選擇“躺平”或者“裝死”——不看了，不買了，總行了吧？這冰火兩重天的景象，真真切切在上海和杭州的土地上上演，魔幻得像一出精心編排的戲。

豪宅市場的熱浪有多灼人？看看最近的例子：上海徐匯濱江的“綠城潮鳴東方”，精裝均價19.5萬/平，191組客戶搶120套房，秒光！一場開盤攬金近70億。“上海壹號院”同樣三批次加推，64套房子171組人搶，認購率267%！更別提那個傳說中單價破了30萬的“保利·世博天悅”頂層房源。

克而瑞的數據給這場盛宴做了冰冷的注腳：2024年上海3000萬以上的新房賣了2530套，全國占比超61%；今年前5個月，這個數字已達915套，全年破2000套、成交金額超1000億，板上釘釘。這哪里是“房子”，分明是金融巨輪在樓市深水區拋下的一個個“黃金錨點”。

鏡頭一轉。就在豪宅買家為搶到心儀房源舉杯相慶時，城市更廣闊的區域里，價格親民的剛需盤、改善盤呢？貝殼研究院的數據顯示，2025年5月，杭州300萬以下的新房成交占比，已經從前一年的高峰跌去了近8個百分點。上海非核心區一些總價在300-600萬的所謂“剛改”項目，去化速度明顯放緩，優惠暗涌。某大型中介平臺的數據分析師私下感慨：“豪宅市場吸走了幾乎所有的聚光燈和熱錢，留給普通住宅的，只剩下‘結構性止跌’這個模糊又略帶諷刺的定語。(補充剛需/剛改市場數據維度，引用分析師“私下感慨”模擬真實，點出“結構性止跌”的諷刺)**

“結構性”這個詞真是妙，它精準地詮釋了什么叫‘平均數騙人’：是豪宅的狂歡，撐起了整個市場的‘止跌企穩’，而普羅大眾真正關心、負擔得起的住宅，可能在成交量和信心上，還在水下掙扎。

為什么會出現這種近乎極端的“二八分化”？

土地供給的“高端化”傾向明顯：杭州城東新城的安琪兒板塊就是縮影。2024年11月拍出的濱江地塊（后來的“錦上萬象府”），樓面價直接干到40479元/平。要知道，去年同板塊限價才46500元/平！這新項目預售價直接拉到65600元/平，一下跳漲近2萬！它旁邊還有兩塊不限價的“地王候補”大家·詠印明廬（樓面價47485元/平）和華潤·元起觀潮府（樓面價50682元/平），價格想象空間只會更大。還有那個濱江水電新村地塊，樓面價77409元/平，傳說中的售價可能直奔12萬/平。(引用原文地塊、項目、價格關鍵數據，通過地塊價格的劇烈上漲解釋豪宅定價邏輯)

地方政府通過出讓核心區稀缺的高價地塊，短期內獲得了豐厚的土地財政收入，這些地塊天然就帶著“必須做高端”的基因。開發商拿了地，要解套、要盈利，只能硬著頭皮打造超高溢價的“藏品級”豪宅。這是一個近乎綁定的循環。

避險資本的“避難所”效應：在實體經濟不確定性仍然較高、投資渠道收窄的背景下，核心城市、核心區域的頂級豪宅，因其稀缺性和被認為的“保值增值”能力，成了部分高凈值人群和避險資金公認的“安全港”。那些動輒數千萬的購買力，買的不止是居住空間，更是一份對不確定未來的“保險單”，一種身份的圖騰。

“好房子”政策的現實折射？丁祖昱先生指出“商品住房算術平均價格重新回到1萬元/平方米以上，側面印證了‘好房子’政策穩步推進，高品質房源正在占領更大的市場份額”。但現實是，“占領份額”的背后，有多少是“被豪宅化”的無奈？所謂“高品質”，是否正滑向只有富豪才負擔得起的“奢侈品”？普通人的“好房子”出路在哪里？

這種瘋狂的“豪宅化”競賽，正在撕裂的遠不止是市場本身：

資源虹吸與社會分化加劇：頂級的城市配套、教育資源、景觀資源越來越聚焦于少數豪宅片區。豪宅區以外的人，難道就活該享受降級的公共服務？這難道不是對“居者有其屋”背后公平內涵的隱性消解嗎？

產業活力與城市創新的隱憂：當年輕人才、創業者發現，在這座城市立足的居住成本高得令人絕望時，創新活力和人才引入必然受到實質性的傷害。一座只有富豪沒有“中流”的城市，它的未來靠什么支撐？鋼筋水泥的叢林，還是金融賬戶里的數字？

普通住宅市場的信心被掏空：當頂級豪宅的價格像坐上了火箭，普通住宅的價格參照系瞬間被拉到云端，普通剛需和改善客戶的恐慌、觀望和預期混亂也就不可避免。“再等等？還是再借點？”成為無解的難題。信心比黃金更珍貴，普通市場的信心正在被豪宅的烈焰所灼烤，變得脆弱不堪。

國家統計局的數據清晰地顯示出這種分化格局：杭州5月新房價格同比漲1.6%，上海同比漲5.9%，是全國極少數還能扛住“上漲”大旗的城市。但支撐這漲幅的，恰恰是那些價格不斷“捅破天”的豪宅項目。

下半年，杭州的濱江水電新村項目（77409元樓面價）、奧映鳴翠府、濱江湖墅、中海濱江區政府項目等“地王級”項目將陸續登場；上海海上清和璽（備案價12.7萬）、康定壹拾玖（備案價17萬）、上海壹號院（備案價18.9萬）等豪宅也將持續挑逗市場的神經。可以預見，兩地房價的“結構性上漲”還將持續，“天花板”繼續被捅破是大概率事件。

一面是豪宅價格突破想象、資本競相追逐的“云端盛宴”；另一面是剛需客群信心低迷、購房計劃一再擱淺的“地面困局”。上海杭州的樓市，以一種極其撕裂的方式，上演著活生生的“魔幻現實主義”。

這魔幻的現實究竟是短暫的插曲，還是中國核心城市發展的必然路徑？追求高質量發展是否等同于默認豪宅成為城市名片？“好房子”的藍圖，到底是為誰繪制？當我們為“沖破天花板”的豪宅價格數據驚嘆或焦慮時，是否更應聽見那些被這‘繁榮’數據掩蓋的、沉默得近乎“裝死”的龐大群體的呼聲？

這場浮華的盛宴里，誰才是真正的贏家？又留下了哪些更難解的題？