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大家好，我是地產高富帥。

2025年開始，地產行業進入急速聚焦戰略， 各大房企的投資方向全面開始重點布局熱門大城市 ，行業全面進入改善時代，提升產品力成為行業主旋律。

從去年底開始到今年上半年，要說最有話題度與辨識度的開發商必須要提到中國金茂，這是一家剛剛才扭虧為盈的央企巨頭，整體勢頭相當兇猛，具備彎道超車的既視感。

從投資視角來看，自從年初組織調整之后，中國金茂真的跟加了油的跑車一樣，在土地市場已經完全殺瘋了，近期不到一個月已經耗資百億拿地。

6月24-27日，中國金茂在北京、成都、杭州、合肥四個熱門城市接連斬獲優質地塊：24日，金茂與建發、福州裕誠聯手競得北京豐臺新宮地塊。

27日一天內，金茂在成都、杭州、合肥三城均有斬獲，7月2日，金茂又聯合貝好家在熱門城市西安競得新城區幸福林帶87畝優質地塊。

可以看到，今年開始，金茂在深耕的多個城市都有所斬獲，不得不服央企的資金實力，另外運氣也相當關鍵，這也是中國金茂組織調整為二級管控之后最大的一輪土地補充。

從目前統計數據來看，中國金茂今年上半年就直接轟出200億在土地市場，要知道對比去年全年投資額度，今年金茂勢必要把投資額度提升到300億以上。

根據中指研究院發布的榜單，1-6月中國金茂全口徑新增貨值749億，在行業新增貨值排行榜上的名次提升4位至第7位。

隨著中國金茂投資額逐漸加大，挖人動作也開始提速，特別是營銷口，這幾年金茂對外挖人的步伐從未停止。

在集團總部，華東，華北等強勢區域調整營銷高管之后，近期金茂在華南區域也迎來一位營銷新人，越秀舊將強勢加盟中國金茂廣深公司。

地產一品塘獨家獲悉：原越秀地產灣區區域分管營銷副總王敬來已經加盟中國金茂廣深公司，擔任分管副總。

這也是金茂廣深公司組織調整之后首次引入高量級外援，越秀作為灣區的頭部房企，整體含金量也毋庸置疑。

王敬來，1987年出生，2009年畢業于暨南大學工商管理專業，畢業之后直接加盟東莞知名房企中惠熙元從置業顧問開始進入地產行業。

兩年之后，隨著宇宙第一房企碧桂園的名聲越來越大，王總加盟碧桂園惠深區域，從銷售開始轉向策劃，一直做到了區域策劃專業負責人位置。

2014年初，王總再次加盟廣州民企方圓地產，三年時間從高級經理一直做到了集團營銷中心副總的位置，可謂是職業發展相當順利。

2017年之后，越秀地產拋來橄欖枝，越秀地產作為廣州地頭蛇，其本身土地儲備也遠勝過民營，王總以儲備區域營銷負責人的身份加盟越秀東部區域。

在當時前面幾年，越秀地產在大灣區就有四個區域公司，一年之后，王總正式加盟越秀大灣區西部區域擔任營銷部門總經理，后續直接提拔到副總分管營銷，客服，投資等職能。

從主持灣區西北區域到后來的灣區區域公司，越秀在大灣區的布局已經逐步成熟，王總也在越秀地產度過了近8年的職業生涯。

在2024年6月，王總調入越秀興業公司擔任副總經理，這是越秀地產的營銷代理公司，很顯然也是公司組織調整導致職位變動。

本次加盟金茂，或許不算是一個絕佳機會，但是個人還是值得期待，畢竟也是一家央企高管級別了，并且也是自己最熟悉的大灣區市場。

從全國布局來看，中國金茂在華東，華北，中西部成渝等地整體相對強勢，大華南區域仍然是其最為薄弱的區域。

如今華南區域逐步變成廣深公司之后，中國金茂從戰略來看對廣深區域的投資仍然還是值得期待，華南區域仍然是國內最發達的經濟體，仍然還是值得深耕。

從如今廣深公司的整體情況來看，中國金茂早在2013年就作為過江龍之一的超級央企布局廣深市場，轉眼間已經超過12年，已經是外來房企里面堅持到最后的。

隨著中國金茂布局華南的首個項目落地廣州南沙之后，外來過江龍房企就開始紛紛登陸大華南，特別是2015-2020年五年期間，各大派系都陸續開始布局華南市場，

小編不完全統計，在最高峰期的的那幾年，不少于50家百強房企曾經在大灣區拿地，其中不乏閩系巨頭，渝派四強，蘇系新貴，京系大佬等。

經歷過這幾年的直接競爭PK之后，如今還有正常編制與團隊在華南深耕的外來房企已經非常少了，如今活躍在江湖的僅僅只有中國金茂，中鐵系地產，龍湖地產了。

不過隨著華南房企格局的不斷變化，加上金茂早期幾年投資策略的失誤，在2019年開始，金茂在華南區域的投資就開始減少，并且在深圳區域遭遇了前所未有的輿論危機。

在深圳龍華，有一座最不像金茂府的項目叫龍華金茂府，這可以說是深圳近十年來最失敗的項目之一，金茂想賭龍華的未來，差點賭上了全部身家。

在拍地早期，整個項目周邊都是城中村，出門學校，商業，地鐵都是一眼看不到頭的，當時金茂拍地的樓面價高達5.6萬/平米。

這在當時屬于深圳的絕對超級地王，深圳龍華也瞬間變成了深圳的宇宙中心，但是龍華依然還是龍華，與福田等核心金融中心仍然還是差距不小。

更覺得是金茂的操盤手們，在一個很明顯的剛需地塊，居然玩起了豪宅定位。開發價高達十萬/平米，慎重很多人加100萬品質費搶房。

并且開盤當天似乎還要連夜排隊，這正是深圳房價瘋漲的那些年，也是開發商的最后狂歡。

金茂府位于龍華上塘片區，抬頭不見山水湖景，只有4號線和6號線，周邊都是住宅，妥妥的剛需地段。

而小區的面積段跨度很大，從185平-510平都有，主力戶型總價在2000萬左右，最高達到7000多萬。

一個很明顯的錯配項目，盡管金茂在產品打造上確實下足了成本，不管是外立面還是裝修材料，都看出來豪宅底色，難而也注定無法擺脫失敗的命運。

2021年，深圳龍華金茂府登上熱搜，根據新浪房產的報道，深圳龍華金茂府業主發布“集體退房請愿書”，要求龍華金茂府給予集體退房。

近期有些業主調侃：那套185平的房子掛牌1540萬，算上買入價1899萬、品質費、6年供樓利息和稅費，整整虧了近700萬。

業主豪賭，開發商更喜歡豪賭，這就是早期很多城市項目開發的基本寫照。至此之后，金茂再也沒有在深圳拿地，或許這次也是華南區域滑鐵盧的開始。

時間已經到了市場下行初期，金茂早期在東莞，珠海，福州拿的項目，基本上都沒什么利潤，福建地區的城市運營項目還是大量虧損狀況。

前幾年，中國金茂陷入早期城市運營項目的漩渦，很多項目是為了拿地而拿地，去化困難，經營停滯，也導致中國金茂在2021-2013年整體銷售持續下滑。

前面幾年，在全國來看，金茂華南區域一直都是業績墊底的存在，并且在2023-2024年，在東南區域合并華南區域之后，老華南班底基本上全部出局。

老華南區域班底是以中海系為核心，前華南區域總裁魏浙師出中海+中建系，曾經擔任中海華北區域設計副總監與中建地產長沙總經理，典型的央企大佬出身。

隨著魏總加盟中國金茂之后，華南區域的核心班底全部來自中海地產，設計總，營銷總，工程總，成本總等核心領導全部來自中海系。

隨著東南區域李興團隊的進駐，這一批區域分管職能的老班底被全部清洗，加上多個城市總，副總也陸續離職，原華南區域幾乎全部清空。

一朝天子一朝臣，這個道理大家都懂，李興帶領的全新華南區域團隊如今急需要破局，在廣深區域尋找突破口是當務之急。

在2025年廣州首批土拍中，金茂以10.77億元奪得廣州天河區大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊（天河世界大觀四期地塊），折合樓面價47317元/平方米，溢價率為2.86%。

時隔多年，金茂終于在華南拿地，或許也是一個開始，隨著新項目落地，金茂廣深公司也迎來了一位營銷悍將，金茂也急需要一位高手幫助金茂破局華南市場。

不過如今的廣深地區，強手如云不說，央企陣營與本土國企兩大陣營已經是超級兇猛，還有加上廣深兩地的本土民企巨頭扎堆，外來過江龍真的不是太好過。

從上半年廣深兩地的銷售排名來看，廣州地區仍然還是越秀與保利的核心地盤，雄踞榜單多年，另外廣州地鐵+珠江實業兩大國企也緊隨其后。

最值得關注的是，過江龍房企里面綠城中國與中鐵建地產也都首次闖進top10,或許也能給外來房企提升些許信心。

在深圳地區，外來房企沒有任何可塑性，top20陣營全部來自央企與本土民企，可見深圳市場已經完全沒有任何機會了。

中國金茂雖然貴為央企，資金絕對是超級實力派，但是想要在廣深兩地真的有所建樹，確實需要時間的積累。

本次挖來越秀營銷大佬，也期待未來金茂在華南市場的變化。但是，還是那句話，“信心足是好事情，千萬別太過自大”。

今天就聊到這里，對中國金茂有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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