天津二手房真的太“頑強”了。

今年上半年，天津新房同比量跌14%（去年上半年379萬平米，今年上半年327萬平米）。但大家知道二手房賣了多少？跌幅又是多大嗎？

肯定會出乎很多人的意料——622萬平米、7.04萬套！

什么概念？

·成交面積是新房的1.9倍，成交套數是新房的2.4倍！

·今年上半年，天津共計簽約約10萬套房子，二手房成交占比占到了71%。

也就是說，每成交10套房子，7套都是二手房。

新房只占3套。

夸張不？

短短5年，天津二手房市場份額就從51%飆到了71%，漲了20個百分點。

但這幾年的趨勢都是如此，只是現在更加劇了。

倒也不是太意外。

最令人瞠目的是，在整體市場依舊低迷、新房量跌14%，二手房更是“腹背受敵”，已連續兩個月環比量跌。

最新6月又比5月少賣了8%。

在這樣艱難的境況下，天津二手房的整體成交量竟然扛住了。

去年上半年，622萬平米、7.03萬套，今年上半年，約622萬平米、7.04萬套。

基本沒跌。

若論套數，還微漲了0.2%。

怎能不叫人稱奇？

而且這還是在今年沒有“有效政策”刺激的情況下。

看下面這張貝殼二手房周成交走勢圖很明顯，去年有3個成交高峰，除了第一個小陽春屬于季節性行情后，其他兩個都是政策刺激起來的。

而今年的行情完全是市場自發形成的。

只有小陽春一個高點。自小陽春過后，市場整體一直在往下走。

所以，能有如此“成績”，真的太不容易了。

但又透著“詭異”。

平均算下來，二手房一個月就簽約104萬平米。而且截至現在，已連續4個月，月簽約量在100萬平米以上。

若擱正常行情里，這樣的表現絕對可以支撐起漲價。

怎奈，現在市場太不正常。

天津二手房的成交量高企，本質是“以價換量”，用超跌的性價比換來的。

所以看房價，就是完全不同的畫風。

·新房繼續走高。

今年上半年，新房成交均價18349元/平米，再創歷史新高。

·二手房持續走低。

今年上半年，天津二手房成交均價10620元/平米，為近十年新低。

·價差再度拉大。

一二手房一平米就差出7700多元，價差已高達73%。

早就超過了45%的合理值。

所以現在二手房賣得好的小區，要么是學區房里的門檻，要么是落戶里的低總價。

無一例外都是價格有優勢。

*2025年6月熱銷小區，數據來自貝殼找房

但其實，這些都是不正常的現象。

天津的市場并非存量市場，不像北京、上海有那么高的市場成熟度。

二手房不該有這么高的市場份額。

極值一定會回歸均值。

還有價格，從2017年到現在，泡沫早就擠干，即便加上代際沖擊，也已經跌過頭了。

新房看量，二手房看價。

只有二手房價格止跌，市場才是真的止跌。

好的現象是，雖然二手房價格仍在下探，但整體跌幅卻有所收窄。

據365房地產研究機構數據，去年上半年天津二手房價降幅7.2%，下半年降幅5.1%，今年上半年降幅則為4.5%。

已經在逐漸收窄中。

按照此趨勢，止跌回穩值得期待。