文/樂居財經 徐酒眠

向北，是重慶的富人區。

2003年金開大道通車后，嗅覺靈敏的地產開發商齊頭涌進，以一段美名遠揚的“八大金剛”鬧金開為重慶樓市北進寫下序篇。自此，財富、資源、重慶真正的Old Money向此匯聚。

“像棕櫚泉一樣生活”。時代大潮洶涌，差不多20年過去了，當年主角之一棕櫚泉在此打造的1200畝國際花園靜靜佇立，至今依然是重慶豪宅界的不老傳說。

然而最近一年多，這座曾令無數人向往的豪宅社區內，業主、物業、主委員會籌備組等多方矛盾外顯，利益紛爭將其多番推入輿論的風口浪尖。

7月2日，重慶棕櫚泉聯英物業服務有限公司（簡稱“棕櫚泉物業”）張貼出一份告白金公寓全體業主書，宣告“將從2025年8月2日起暫停白金公寓的部分服務，只保留安全、消防等必要的基本服務”。

而原因，則是其“無力繼續墊付資金提供正常服務”。

棕櫚泉物業稱，大部分業主繼續拖欠物業服務費，至2025年5月31日已長達17個月，欠費金額已逾300萬元。

收不到物業費，今年以來中海物業、龍湖物業、金科服務等多家物業公司在相關項目上主動發出撤場公告。相較而言，棕櫚泉物業的回擊方式似乎溫和了不少。

事實上，頂級豪宅業主也不交物業費，重慶棕櫚泉白金公寓并非個例。就在幾個月前，深圳灣1號萊佛士公寓業主與物業公司，也曾因曝出物業費糾紛而引發社會關注。

停擺背后

重慶棕櫚泉白金公寓，一棟37層的高樓，總建筑面積約31萬平方米。

朝向湖面、位置巨佳，內部更是包羅萬象，貴賓接待室、商務洽談區、多功能會議室、咖啡吧、兒童游憩室、業主專用儲藏室等酒店配置，并提供24小時全程服務。

白金公寓住宅共164戶，總共建面約30000平方米。在行情最好的時候，這里的一套270平湖景房曾創下過45000元/月的租金傳奇。

2017年交房，基于高端產品與服務，白金公寓物業服務費備案價格為10元/平方米·月。當時，棕櫚泉物業與業主簽訂的《前期物業服務合同補充協議》中，明確約定物業服務費優惠標準與優惠期限，即：

“自房屋交付之日起至2023年12月31日前，業主按5元平方米支付物業服務費，自2024年1月1日起，業主按10元/平方米支付物業服務費”。

然而根據公告內容，恢復至備案價格后，部分業主卻認為是“物業服務費漲價”了，并自2024年1月起開始拒繳。

有消息稱，在此前物業費優惠期，白金公寓物業費收繳非常順利，幾乎達到了100%的繳費率，而2024年以來這一數據卻驟降至10%。換而言之，有九成業主集體拒繳了。

反復催收未有成效，棕櫚泉物業與業主也曾對簿公堂。

為厘清爭議，棕櫚泉物業就某戶業主就欠費事宜向法院提起訴訟。訴訟中，該業主提出的“前期物業服務合同不具有法律效力、物業服務費過高、質價不符、物業公司存在違約行為”等意見，但經重慶市渝北區人民法院、重慶市第一中級人民法院兩級審理，均未被采納。

雖然勝訴了，但該業主仍拒絕主動履行判決，大部分業主也繼續拖欠物業服務費。

2025年6月12日，棕櫚泉物業向欠費業主發出《物業服務費欠費風險提示函》，提醒欠費業主在6月30日前交清所欠費用，否則可能導致“正常的物業服務無法繼續”的風險。目前來看，似乎依然沒有起到效果。

走到部分服務暫停這一步，棕櫚泉物業對正常交費的業主表示真誠的謝意和歉意，“而欠費的業主我司也將繼續通過各種合法途徑追繳欠費，以維護我司自身的合法權益”。

矛盾焦點

有白紙黑字的前期物業合同為依據，法院判決也認可了。但撞上眼下轟轟烈烈的物業降價潮，白金公寓物業費想要從5元/平方米恢復到10元/平方米顯然是“逆勢而行”。

坐落在重慶南濱路知名的豪宅陽光100喜馬拉雅，2015年交付時的物業費也定價為10元/平方米，因業主抗議目前已經降至7元/平方米。

重慶棕櫚泉國際花園社區分為1-5期，涵蓋了獨棟別墅、洋房、高層住宅、大平層、寫字樓、商場等多種業態。白金公寓其實是五期棕櫚泉國際中心綜合體的組成之一，據悉，與其相鄰獨棟別墅物業費為4-8元/平方米·月。

7月4日，有部分業主發出聯名書，表示白金公寓10元/平方米·月的物業費，遠超“本小區三期、四期每平方每月2元”以及重慶市政府最新版指導價的最高價1.9元/平方米·月。

樂居財經《物業K線》注意到，拒繳物業費業主還提出了棕櫚泉物業服務縮水的問題，直言：“前幾年5元/平方米·月時，有24小時管家、兒童室，現在漲到10元/平方米·月，連會議室都被物業鎖了。”

另外，根據業主發發出的白金公寓主要服務內容，有很多代訂服務，“完全不符合當下實際情況”，如代訂酒店、代訂餐位、代訂私教等；所謂的喬遷祝福，在喬遷當日送鮮花祝福，也是一次性。

值得一提的是，業主對棕櫚泉物業收支不透明問題也頗有意見。

有消息稱，目前購物中心和寫字樓、車位空置超60%，而很大一部分產權都在開發商手上。按道理這些物業的物業費都應該由地產支付，“但物業始終不公布相關賬目，大家只能懷疑這些費用都由業主承擔了”。

對此，有部分業主發出訴求，希望能聘請第三方機構對白金公寓的服務內容進行評估，再綜合重慶物業市場現狀，重新制定與服務內容相匹配的收費標準，并要求物業公司向業主公示披露開發商是否交物業費、歷年物業費使用收支情況、停車費、廣告等公共收入情況，以及大修基金情況等銀行賬戶明細。

據悉，上周人和街道及社區負責部門將組織棕櫚泉地產，棕櫚泉物業公司，白金公寓業主展開三方溝通，但是尚未相關方披露進展情況。

物業費困局

豪宅不僅房子，更是一種生活方式與資產配置策略。除了地段與產品，還需要物業在漫長時光里提供持續的服務與養護。事實上，在過去很長時期里，憑借“重慶唯一沒有亂搭建社區”的名聲，棕櫚泉物業的確有口皆碑。

棕櫚泉物業官網2023年7月之后未有更新，但在其過往介紹中，自2005年7成立后管理的項目年度物業費收繳率始終保持在96%以上，物業費平均收繳率為97.7%。

房地產行業深度調整，房價漲不動了，豪宅業主也開始對物業費精打細算。白金公寓300萬物業費拖欠事件，有人認為是部分業主契約精神的缺失，也有觀點表示物業通過“補充協議”將調價權握在手中，規避了業主大會表決……

一邊是業主覺得物業“光收錢不辦事”，另一邊是物業公司也在抱怨“賺不到錢還要倒貼”。眼下，物業費正在成為一個愈發敏感的社會性話題。

有行業觀察者按照白金公寓住宅164戶、總共建面約30000平計算，不含車位管理費，原來5元/平方米·月的物業費大概在15萬元，恢復10元/平方米·月后約為30萬元。據悉，白金公寓總共需要10~12個工作人員服務，每月各項成本開支約在10萬出頭。

需要達成的共識是，物業公司與業主從來不是對立方。業主不交物業費之后，物業公司停擺服務或直接退場，都可能帶來兩敗俱傷的局面。

如何通過物業費定價與服務質量，以及業主滿意度平衡各自的利益？

2024年12月，萬科物業推出“彈性定價”模式，將服務選項和定價權利交還給業主，意圖通過“菜單式服務”和賦權業主來破解當下的市場挑戰。今年6月13日，萬物云向行業開源了“彈性定價”模式，希望與行業共同探索創新。

此外，最近兩年，北京、成都、安陽等地有小區也開啟了信托制物業管理試點，借此實現物業費收支透明，避免物業服務質量與收費標準不匹配而引發的矛盾糾紛。這套模式里，業主大會是委托人，物業企業是受托人，業主是受益人，最關鍵是有一個獨立的信托機構當“裁判”。

總的來看，這兩種物業管理模式其實在一定程度上都是在回應業主對透明化服務的需求，推動行業實現質價相符的愿景。