位于南通市崇川區紫瑯路東、南郊路北的“五山薈坊十九墅”（現稱五山薈坊）項目，因涉嫌在商業用地上違規建設并銷售別墅類產品，引發市場與法律層面的廣泛質疑。開發商南通市陽光項目建設有限公司（隸屬南通陽光建設集團）在接受本刊采訪時，將問題歸咎于銷售公司，但其解釋與行業常規操作存在明顯矛盾。

核心爭議：商業用地上建售“別墅”

公開資料顯示，該項目地塊（C22037）土地性質為零售商業用地，出讓年限40年，明確規劃用于建設“陽光建筑總部產業園”，功能包含商業用房、社區服務中心、菜市場等，不含住宅。其2024年11月取得的商品房預售許可（通房預售證[2024]049號）載明房屋用途僅為“商業”及“地下室（非住宅類項目）”。

然而，項目開發的陽光建設集團負責人向本刊證實，該項目實際建設并計劃銷售的是“8棟雙拼和3棟獨棟，共計19套房產”。

雖未稱別墅，但其產品形態卻是別墅。銷售人員對外亦以“別墅”、“贈送花園”等住宅屬性作為賣點進行推廣。

法律紅線：商業用地嚴禁擅自建住宅

《民法典》第350條明確規定：“建設用地使用權人不得改變土地用途。”在商業用地上建設用于居住功能的別墅，屬于擅自改變土地用途的違法行為。如需變更，必須經行政主管部門批準并補繳土地出讓金。

南通市2023年11月發布的《優化中心城區房地產業發展若干措施》允許調整規劃的條款，僅適用于住宅用地。五山薈坊所在的純商業用地，不在此政策豁免范圍內。

開發商回應：推責銷售公司，辯稱僅為“商墅”

針對違規質疑，南通陽光建設集團相關負責人于2025年6月25日接受本刊采訪時稱：

1. “十九墅”名稱已停用，項目正式名稱為“五山薈坊”；

2. 項目性質純為商業地產，僅可用于辦公注冊，“不能用于住宿”，“不存在也不會贈送花園”；

3. 所謂“別墅”只是銷售公司（旭輝管理集團有限公司）為“更好售出”而采用的“商墅”宣傳話術；

4. 集團對銷售公司宣傳別墅、贈送花園等行為“不知情”，并“多次要求不能宣傳為別墅”；

5. 銷售公司的營銷方案無需向集團報備，集團“只下達銷售要求”。

6. 對于銷售方別墅等宣傳說法公司將要求立即改正。

業內質疑：開發商“不知情”說法難自圓其說

多位房地產行業資深人士向本刊指出，開發商聲稱對核心營銷方案“不知情”、“無需報備”的說法，嚴重違背行業普遍規則和風控邏輯。

常規的房地產銷售外包模式為：

1. 銷售公司制定詳細方案（含策略、預算、執行計劃）；

2. 提交開發商相關部門（如營銷部、法務部）審核；

3. 雙方協商調整，方案通過后方可實施；

4. 僅非核心細節（如臨時促銷話術）可由銷售公司自主決定，但也需備案。

“開發商對銷售方案進行審核把關是行業通行做法和基本責任，”一位業內資深的房產營銷總表示，“‘方案無需報備’的約定在實際中極其罕見，開發商不可能完全置身事外以規避法律和商業風險。若真存在此類合同條款，反而可能說明開發商主動放棄了監管責任。”

陽光建設集團表示將“加強對銷售公司的監管與培訓”，但對其自身在項目定位、審批監管環節是否存在疏失，未作說明。

風險與警示

“五山薈坊”項目暴露的問題核心在于土地用途的剛性約束被營銷話術模糊甚至突破。對于消費者而言，購買此類宣傳為“墅”但土地性質為商業的房產存在巨大隱患：房屋用途受限（無法居住落戶）、土地使用年限短（40年）、未來可能面臨政策合規風險及產權糾紛。開發商將責任完全推給銷售公司的做法，亦凸顯了其在項目管理上的重大疏失。

在商業用地上建設并銷售具有居住屬性的別墅產品，項目本身是否合規？無論宣傳主體是開發商還是銷售公司，作為委托方的開發商是否能完全規避相應的法律風險和行政處罰？包括可能面臨的土地用途變更手續追繳、罰款乃至項目整改等后果。土地性質是項目開發的基石，試圖通過營銷話術“商改住”的行為，是否在觸碰法律的紅線？最終難以估量的風險是不是還要讓消費者承擔？

本刊將持續關注事件進展。

（來源署名：王成、梁歡）