一棟曾報價超16億的甲級寫字樓，如今以不到7億的價格被一家名不見經傳的工程企業收入囊中，成為泰禾集團商業帝國崩塌的最新注腳。

上海靜安區恒豐路上，泰禾大廈這座曾經象征著閩系房企進軍華東的標志性建筑，在司法拍賣平臺找到了新主人。

7月23日披露的信息顯示，上海舜晟建設集團以6.597億元的價格拍得這處資產，成交價較評估價9.424億元縮水近3億元，較開發成本13.5億元更是腰斬過半。

買家并非知名地產巨頭，而是上海舜晟建設集團——一家成立22年的本地建筑企業。當拍賣錘落下，這座建筑面積超過2.5萬平方米的甲級寫字樓，以每平方米僅3.6萬元的“白菜價”易主。

一紙拍賣公告背后，是一家閩系房企的墜落，與一家上海本地建筑企業的野心。

上海總部被神秘買家接盤

京東司法拍賣平臺7月18日的交易記錄顯示，泰禾集團上海總部大樓最終以起拍價6.597億元成交。

這座位于上海市靜安區恒豐路232-262號、漢中路233-247號的建筑，作為泰禾集團華東總部所在地，曾是這家閩系房企全國擴張的重要據點。

買家身份隨之浮出水面——上海舜晟建設集團有限公司，一家低調的上海本地民營企業。

公開資料顯示，這家工程企業成立于2003年，由兩名自然人潘根富（持股70%）和潘國娟（持股30%）共同持有，法定代表人為楊勇。

與泰禾的明星光環不同，舜晟建設是典型的“低調務實派” 。公司主營建筑工程、市政工程和水電安裝，22年來默默參與上海城市建設。

這場交易價格凸顯了泰禾資產的貶值幅度。整棟建筑25471平方米的體量，其中可運營地上面積18275平方米，最終成交單價僅約3.6萬元/平方米。

而在2025年初的債權處置信息中，這棟大廈曾被預估年租金收入達5500萬元，按此計算，買家收購價對應的租金回報率高達8.3%，遠超上海寫字樓市場平均水平。

資產結構缺陷或許是價格低迷的原因之一。交易標的中排除了1-3層及4-5層的市政單位使用空間，其余近整棟空間雖產權連貫，但功能完整性已受損。

上海舜晟建設集團計劃將總部遷入該項目，并將剩余面積對外出租運營。對這家工程企業而言，以不到7億元價格在上海核心區域獲得總部基地，無疑是一筆劃算的買賣。

“豪宅教父”跌落神壇

黃其森和他一手打造的泰禾帝國，曾是中國房地產界最耀眼的明星之一。

泰禾集團的崛起始于2004年北京通州長安街東起點與京杭大運河交匯處的一個項目——最初名為“運河岸上的院子”，后更名“泰禾中國院子”。這個0.33超低容積率的頂級中式院落別墅項目，成為泰禾“院子系”IP的開山之作。

2009年8月，經歷五年閉關修煉的中國院子重出江湖，一鳴驚人。二期開盤短短兩個月，就拿下北京500萬以上別墅的“雙冠王”，成交套數和成交金額均為第一。國際巨星站臺、四次上榜“亞洲十大超級豪宅”的光環，讓黃其森贏得了“院子教父”的美譽。

2017年，泰禾集團達到巔峰時刻。當年發行的“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”債券票面利率高達7.5%，顯示市場對這家閩系房企的信心。

黃其森在2018年豪言壯語：“泰禾的目標是能夠成為像華為、阿里這樣偉大的企業，在地產行業做到第一品牌”。

危機在2020年爆發。當年泰禾集團公開市場債務違約，成為最早爆雷的大型民營房企之一。

高負債擴張模式在融資環境收緊后迅速崩塌。截至2024年12月31日，泰禾已到期未歸還借款高達734.9億元，被查封、扣押、凍結或抵押、質押的資產賬面值合計1071.79億元。

截至2025年一季度末，泰禾集團資產總計約1647.4億，負債總計約1881.9億，所有者權益為負234.5億元，資產負債率攀升至113.62%。2024年歸母凈虧損高達213.08億，近五年累計虧損417.67億元。

泰禾如何“活下去”？

面對債務危機，黃其森曾多次公開表示“絕不躺平”，但泰禾的自救之路步履維艱。

資產處置成為最直接的求生手段。早期泰禾還能通過協商出售資產，但隨著時間推移，逐漸陷入被動司法拍賣的境地。此次上海總部大樓的拍賣，只是泰禾資產處置大潮中的最新一例。

在此之前，泰禾很多優質資產在不斷流失。

2025年7月，泰禾最具標志性的資產——北京中國院子51套房源被債權人東方資產處置，估值最高達62億元。早在2012年，泰禾就將63套中國院子抵押給東方資產融資12億元。

另外，福州五四北泰禾廣場被廈門象嶼接盤；東二環泰禾廣場以流拍價27.88億元抵債；2025年6月，石獅泰禾廣場44處房產因無人報名而流拍；深圳院子被長城資產接盤。

2024年，泰禾集團收到政府紓困資金9.47億元，用于上海、北京、福州和廣深地區的項目建設。但這些資金對734.9億元的到期未償債務而言，無異于杯水車薪。

法律層面的債務處置程序已全面啟動。2025年4月，泰禾集團公告旗下7家子公司收到法院受理破產清算/重整申請的裁定。與此同時，泰禾集團因工程施工合同糾紛、商品房買賣合同糾紛等，僅2025年前兩個月就新增194起訴訟案件，涉案金額1.83億元。

曾經承載黃其森“金融全牌照”夢想的泰禾人壽，已在2024年被香港保監局接管。而2018年停牌籌劃的發行股份購買保險資產計劃，最終也宣告失敗。

如今泰禾幾乎只能依靠少數現房銷售，以及物業服務、少量租金收入維持基本運營。在福州東二環，泰禾金府大院項目成為黃其森手中為數不多能回血的項目，但市場對其前景并不樂觀。

從上海總部大廈到北京中國院子，從福州泰禾廣場到深圳院子，黃其森打造的千億商業帝國正在被債權人瓜分。

“活下去”——這個曾屬于萬科的口號，如今成為泰禾集團最現實的愿望。

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