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農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，其權(quán)屬認(rèn)定常因繼承、再婚等因素變得復(fù)雜。近日，北京市通州區(qū)人民法院審理一起農(nóng)村房屋權(quán)屬確認(rèn)糾紛，法院依法判決訴爭(zhēng)房屋歸買受人所有，明確了合法有效的農(nóng)村房屋買賣合同對(duì)權(quán)屬認(rèn)定的決定性作用。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告孫明遠(yuǎn)向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)位于北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)Y村 15 號(hào)院（下稱 15 號(hào)院）內(nèi)的北房六間歸原告孫明遠(yuǎn)所有；

本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

孫明遠(yuǎn)訴稱，2003 年 12 月 5 日，其伯父孫振山將 15 號(hào)院房屋作價(jià) 1 萬(wàn)元出售給自己，合同約定 “讓賣房人孫振山住到不住為止”。2016 年 10 月，孫振山與劉桂英登記結(jié)婚，2021 年 4 月孫振山去世。后其起訴劉桂英主張確認(rèn)房屋買賣合同有效，法院一審、二審均判決合同有效，劉桂英的再審申請(qǐng)被北京高院駁回。在合同效力訴訟期間，劉桂英與其女兒張婷通過(guò)訴訟調(diào)解將 15 號(hào)院北房六間確認(rèn)為劉桂英繼承所有，該調(diào)解書已被法院通過(guò)第三人撤銷之訴撤銷。現(xiàn)涉案房屋買賣合同效力已被生效判決確認(rèn)，故訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有。

（二）被告答辯理由

被告劉桂英辯稱：

不同意孫明遠(yuǎn)的訴訟請(qǐng)求。主張孫明遠(yuǎn)提交的房屋買賣協(xié)議不成立；若法院認(rèn)定合同成立，2012 年房屋翻建構(gòu)成情勢(shì)變更，繼續(xù)履行顯失公平，其已起訴要求解除合同；即使合同不應(yīng)解除，買賣涉及的房屋范圍應(yīng)為三間而非六間。

（三）法院查明事實(shí)

孫明遠(yuǎn)與孫振山均為通州區(qū)潞城鎮(zhèn)Y村村民，孫振山系孫明遠(yuǎn)伯父。2003 年 12 月 5 日，孫振山與孫明遠(yuǎn)簽訂房屋買賣合同，約定孫振山將 15 號(hào)院房屋以 1 萬(wàn)元價(jià)格出售給孫明遠(yuǎn)，孫振山可居住至不再居住為止，合同有孫振山簽名及人名章。

2016 年 10 月 9 日，孫振山與劉桂英登記結(jié)婚，二人無(wú)子女；2021 年 4 月 15 日，孫振山去世。

2022 年 4 月，法院作出（2022）京 0112 民初 xxxx 號(hào)判決，確認(rèn)孫明遠(yuǎn)與孫振山 2003 年的房屋買賣合同有效；劉桂英上訴后，三中院二審維持原判；北京高院駁回劉桂英的再審申請(qǐng)。

2022 年 3 月，劉桂英與女兒張婷經(jīng)法院調(diào)解達(dá)成協(xié)議，15 號(hào)院正房六間歸劉桂英繼承所有（（2022）京 0112 訴前調(diào)書 xxx 號(hào)調(diào)解書）。孫明遠(yuǎn)提起第三人撤銷之訴后，該調(diào)解書被法院撤銷，二審維持撤銷裁定。

2024 年 9 月，法院作出判決，認(rèn)定劉桂英主張解除合同的理由不成立（房屋翻建不構(gòu)成情勢(shì)變更、未證明出資事實(shí)），駁回其訴訟請(qǐng)求，該判決已生效。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

涉案房屋買賣合同的效力是否影響房屋權(quán)屬認(rèn)定；

房屋翻建是否構(gòu)成情勢(shì)變更或?qū)е潞贤獬?/p>

訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬應(yīng)如何確定。

（二）法律分析

合同效力與物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十三條，物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，利害關(guān)系人可請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。本案中，孫明遠(yuǎn)與孫振山的房屋買賣合同已被多級(jí)法院生效判決確認(rèn)有效，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且雙方均為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為房屋權(quán)屬認(rèn)定提供了合法基礎(chǔ)。

繼承調(diào)解協(xié)議的效力問題：劉桂英通過(guò)繼承調(diào)解取得的房屋權(quán)屬調(diào)解書已被依法撤銷，因該調(diào)解協(xié)議損害了孫明遠(yuǎn)基于有效買賣合同享有的物權(quán)期待權(quán)，不符合法律規(guī)定，故不能作為權(quán)屬認(rèn)定依據(jù)。

情勢(shì)變更與合同解除的認(rèn)定：劉桂英主張房屋翻建構(gòu)成情勢(shì)變更，但生效判決已認(rèn)定：2012 年房屋翻建未證明系劉桂英出資，且翻建系基于孫振山居住需求，屬于合同履行期間的正常使用行為；孫振山與劉桂英 2016 年結(jié)婚，晚于合同簽訂時(shí)間 13 年，不符合 “情勢(shì)變更” 中 “訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見” 的要件，故合同解除主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

房屋范圍的爭(zhēng)議處理：劉桂英主張買賣范圍為三間房屋，但未提供證據(jù)推翻合同約定及生效判決認(rèn)定的事實(shí)。房屋買賣合同明確指向?qū)O振山名下的 15 號(hào)院房屋，結(jié)合土地登記審批表及實(shí)際狀況，應(yīng)認(rèn)定六間北房均在買賣范圍內(nèi)。

權(quán)利沖突的優(yōu)先順序：孫明遠(yuǎn)基于 2003 年的有效買賣合同取得房屋權(quán)利，早于劉桂英 2016 年的婚姻關(guān)系及后續(xù)繼承主張，根據(jù) “物權(quán)變動(dòng)原因行為優(yōu)先” 原則，孫明遠(yuǎn)的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

位于北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)Y村 15 號(hào)院內(nèi)北房六間歸原告孫明遠(yuǎn)所有；

駁回原告孫明遠(yuǎn)的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注重合同規(guī)范性

簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時(shí)，需明確房屋位置、數(shù)量、價(jià)款、交付時(shí)間及附加條件（如居住權(quán)保留），由雙方簽字蓋章并留存見證人證言，必要時(shí)可辦理村委會(huì)備案，避免因合同內(nèi)容模糊引發(fā)爭(zhēng)議。

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份是合同有效的關(guān)鍵

農(nóng)村房屋買賣的買受人需具備本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，否則合同可能被認(rèn)定無(wú)效。本案中孫明遠(yuǎn)與孫振山均為同村村民，為合同有效奠定了基礎(chǔ)，提示購(gòu)房者需提前核實(shí)自身資格。

（三）再婚家庭應(yīng)厘清婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)屬

再婚配偶需注意區(qū)分婚前財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)配偶婚前的房屋買賣情況應(yīng)及時(shí)核實(shí)。本案中劉桂英因未了解孫振山婚前房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致后續(xù)訴訟失利，提示再婚時(shí)應(yīng)做好財(cái)產(chǎn)調(diào)查。

（四）生效法律文書是權(quán)屬認(rèn)定的核心依據(jù)

法院生效判決具有既判力，當(dāng)事人應(yīng)尊重司法裁判結(jié)果。本案中合同效力、調(diào)解書撤銷、合同解除等爭(zhēng)議均經(jīng)法院審理并作出終局裁判，成為權(quán)屬認(rèn)定的直接依據(jù)，提示當(dāng)事人應(yīng)通過(guò)合法訴訟途徑解決糾紛。

（五）物權(quán)期待權(quán)受法律保護(hù)

在房屋買賣合同有效的情況下，買受人對(duì)房屋享有物權(quán)期待權(quán)，可對(duì)抗后續(xù)的繼承、贈(zèng)與等處分行為。本案中法院撤銷繼承調(diào)解書，正是對(duì)買受人合法期待權(quán)的保護(hù)，體現(xiàn)了法律對(duì)交易安全的維護(hù)。

農(nóng)村房屋權(quán)屬糾紛涉及合同、繼承、物權(quán)等多重法律問題，當(dāng)事人應(yīng)增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)，及時(shí)通過(guò)法律途徑固定權(quán)利，避免因時(shí)間流逝或家庭成員變化導(dǎo)致權(quán)益受損。同時(shí)應(yīng)尊重農(nóng)村房屋交易的特殊性，確保買賣行為符合法律規(guī)定和政策要求。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）