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在農村房屋買賣中，“代簽協議”“未即時告知配偶” 等情況很容易引發糾紛。北京通州區一起房屋買賣案中，買方居住房屋 26 年并多次翻建，賣方卻以 “未親自簽字” 為由主張合同無效，法院最終判決協議有效。這起案件給農村房屋交易敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳軍，農村房屋買受人，農業戶口

被告：劉志強，農村房屋原所有權人

關鍵人物：王麗（劉志強妻子）、劉偉（劉志強與王麗之子，協議簽訂時代簽人，已去世）

（二）爭議焦點

王麗、劉偉代簽的房屋買賣協議是否有效？

劉志強以 “婚前財產、配偶無權處分” 為由主張合同無效能否成立？

陳軍長期居住并翻建房屋的事實，能否影響協議效力認定？

（三）事件經過

1997 年 6 月，陳軍與王麗協商購買劉志強名下的一號房屋（通州區宋莊鎮），約定價款 1.7 萬元。因劉志強未在場，王麗讓 11 歲的兒子劉偉代簽 “劉志強” 名字，村會計鄭某代筆起草協議，村委會事后加蓋公章確認。陳軍當日支付全款，同年 9 月入住并使用至今，期間多次翻建房屋，更換屋頂、新建正房及附屬設施。

劉志強主張對賣房不知情，房屋是婚前財產，王麗母子無權處分，且協議是 “宅基地互換” 而非買賣。但王麗承認收到房款并用于生活，后告知劉志強賣房事實，劉志強雖找過陳軍但未通過法律途徑維權，1997 年底自行購買其他房屋居住。2023 年，陳軍為明確權利訴至法院，請求確認協議有效。

二、案件分析

（一）表見代理的法律效力認定

根據《合同法》第四十九條，行為人沒有代理權但相對人有理由相信其有代理權的，代理行為有效。本案中：

王麗作為劉志強配偶，在房屋所在地長期居住，有權代表家庭處理日常財產事務；

陳軍已履行付款義務，王麗實際接收房款并交付房屋，符合交易常理；

村委會事后加蓋公章確認，進一步佐證交易的真實性。因此，王麗的代理行為對劉志強具有法律約束力。

（二）長期居住事實對權利的影響

陳軍自 1997 年入住一號房屋，長達 26 年的實際占有、使用及翻建行為，構成 “公開、持續、合法” 的占有狀態。劉志強作為原權利人，明知房屋被他人使用卻未在法定期限內主張權利，應視為對買賣行為的默認。根據誠實信用原則，其多年后反悔主張合同無效，不應得到支持。

（三）婚前財產與無權處分的抗辯失效

劉志強主張房屋是婚前財產，配偶無權處分。但根據法律規定，夫妻在婚姻關系存續期間處理日常家事的行為，視為有權代理。王麗接收房款并交付房屋的行為，已構成 “家事代理”，且房款用于家庭生活，劉志強實際受益，無權以 “無權處分” 對抗善意買受人。

三、裁判結果

法院審理認為，王麗的代理行為構成表見代理，陳軍已支付全款并長期合法占有房屋，村委會對交易予以認可，劉志強多年未主張權利視為默認。依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第四十九條及相關司法解釋，判決：確認陳軍與劉志強于 1997 年 6 月 15 日簽訂的房屋買賣協議有效。

四、案件啟示

（一）農村房屋交易需規范簽約流程

簽訂協議時盡量要求所有權人親自簽字，確需代簽的，應出具書面授權委托書并公證。本案雖因表見代理認定有效，但代簽始終存在法律風險，需謹慎處理。

（二）及時辦理權屬變更登記

農村房屋交易后，應盡快到村委會及土地管理部門辦理宅基地使用權變更備案手續，避免因權屬未轉移引發后續糾紛。本案中村委會蓋章確認的行為，對協議效力認定起到關鍵作用。

（三）留存完整交易證據鏈

妥善保管買賣合同、付款憑證、交房證明、村委會證明等材料，尤其是長期居住的水電費單據、翻建審批手續等，可作為權利主張的重要依據。

（四）權利主張需及時行使

房屋權利人若對交易有異議，應在知道或應當知道權利被侵害之日起三年內通過法律途徑維權，超過合理期限未主張的，可能喪失勝訴權。

農村房屋買賣涉及宅基地使用權流轉，需嚴格遵循法律規定和地方習俗，必要時咨詢專業律師把控風險，才能避免 “住了幾十年房，仍怕權屬不清” 的困境。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）