陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/盧霞

關鍵詞民事/租賃合同/違約方請求解除合同

一、基本案情

2019年1月7日，張某與某超市簽訂《房屋租賃合同》，約定某張某將位于某廣場商住樓1-3層租給某超市開辦超市，某超市將租金支付至張某的銀行賬戶。2020年4月29日某超市向張某寄送《解約告知函》，稱因經營困難將提前終止案涉租賃合同。同年9月26日，某超市完成了全部員工遣散和房屋騰空的工作。同年10月18日張某向某超市寄出《關于〈解除告知函〉的回復函》，表明不同意某超市單方解除租賃合同。

2021年1月10日，張某向法院提起訴訟，請求某超市給付店面租賃費500000元。某超市提起反訴：請求確認2019年1月7日簽訂的《房屋租賃合同》及相關補充協議已于2020年4月29日解除并判令張某退還某超市已支付租金1300000元。

二、裁判觀點

法院生效裁判認為：張某2021年1月11日提起訴請，要求某超市繳納租金，合同繼續履行。某超市反訴請求則要求確認案涉房屋租賃合同已于2020年4月29日解除。此時，合同履行陷入僵局，即在長期合同中，一方因為經濟形勢的變化、履約能力等原因，導致不可能履行長期合同，需要提前解約，而另一方拒絕解除合同、要求繼續履行。根據民法典第五百八十條規定，違約方在符合特定條件的合同僵局情形下有權申請法院解除合同，但不影響違約責任的承擔。合同解除的時間應由人民法院根據公平原則和誠實信用原則，結合案件的實際情況予以確定。本案中，某超市于2020年4月29日向張某寄送《解約告知書》，稱因經營困難將提前終止案涉租賃合同，該通知解除不符合協議約定的解除條件。某超市提出的反訴請求為確認案涉租賃合同于2020年4月29日解除，該主張解除的請求系違約方提出，因其不具有法定單方解除權，發出的解除通知不能達到解除合同的法律效力。

對于合同應繼續履行還是解除，人民法院應根據實際情況確認。本案中，張某作為守約方一直堅持合同應繼續履行，但鑒于某超市2020年9月25日已將員工遣散、基本騰空房屋，某超市將房屋租金交付至2020年12月3日之后不再續交的情況，某超市已用其行為表明不再繼續履行合同。根據民法典第五百八十條規定，本著化解合同僵局、解綁合同雙方的法理精神，從盡快穩定交易關系，有效利用資源著眼，也為了公平合理地化解矛盾、兼顧雙方合法權益特別是守約方的合法權益，自2020年12月4日起給予三個月的合理期限，人民法院確定雙方租賃合同權利義務關系于2021年3月4日終止，在此之前雙方的租賃合同關系仍為合法有效。作出生效判決法院判令：一、張某與某超市的租賃合同權利義務關系于2021年3月4日終止；三、某超市給付張某尚欠2020年12月4日至2021年3月4日的店面租賃費450000元；四、駁回張某其他訴訟請求及某超市其他反訴請求。

三、裁判要旨

違約方在特定條件下，基于合同僵局的情形，有權申請法院終止合同的履行，但該主張不影響違約責任的承擔。違約方主張終止合同是形成訴權，但并不能直接產生合同終止的效力。合同終止的時間應由人民法院根據公平原則和誠實信用原則，結合案件的實際情況予以確定。