舊改能釋放多少購(gòu)買力，房票如何幫助新房市場(chǎng)？

最近這一張圖片，給出了具體答案！

周末，有渠道的朋友表示自己接到通知，天河智慧城的城投天禧的一期住宅，約250多套房源已經(jīng)售罄，二期（約550套）可以銷售了再另行通知。

沒(méi)想到吧，去年6月開(kāi)盤后歷經(jīng)降價(jià)促銷、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平平的“小透明”。

就因?yàn)榉科保嫣旄拿耍?/p>

01

廣州一手樓市 還得靠村民

要感謝村民的，不僅是城投天禧這一個(gè)項(xiàng)目。

實(shí)際上，目前天河新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，有一半都是靠村民撐起的！

回顧過(guò)去一年天河月度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，可以看到自5月開(kāi)始拉升，6月單月成交套數(shù)，基本是以往的2-3倍！

圖源：CRIC平臺(tái)

而上個(gè)月網(wǎng)簽TOP10樓盤，剛好有4個(gè)都是柯木塱房票可置換的項(xiàng)目。

圖源：CRIC平臺(tái)

名字高度重合，你說(shuō)巧不巧？

關(guān)鍵是這4個(gè)樓盤，6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本是翻了幾倍、十倍甚至三十倍！

以中建天河精誠(chéng)壹號(hào)為例，上個(gè)月網(wǎng)簽的套數(shù)，比過(guò)去一年銷售的都要多。

圖源：CRIC平臺(tái)

按照這個(gè)去化趨勢(shì)，下一個(gè)因?yàn)榇迕褓I買買而沽清的新盤，很快就要出現(xiàn)。

以天河庫(kù)存約6980套計(jì)算，再過(guò)七八個(gè)月，就能把倉(cāng)庫(kù)里的新房賣完！

或許是看見(jiàn)房票策略成效顯著，本月初，天河壹品、珠江花城、天河潤(rùn)府和文津府這些改善新盤，也加入了房票大軍行列。

待7月結(jié)束時(shí)，我們?cè)倏纯催@幾個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，會(huì)不會(huì)也有類似的異常拉高。

02

舊改成變數(shù) 數(shù)據(jù)面臨失真

在小陽(yáng)春以后，我們?cè)?jīng)預(yù)判：

今年6-7月，會(huì)是廣州樓市一個(gè)比較難熬的淡季，大部分樓盤會(huì)如墜冰窖。

沒(méi)想到，千算萬(wàn)算，算漏了村民手上的房票。

這讓我意識(shí)到，舊改已經(jīng)成為廣州樓市最大變數(shù)，以及新房銷售最大增量！

展開(kāi)來(lái)說(shuō)，第一，新房數(shù)據(jù)會(huì)有一定水分。

譬如6月全市一手?jǐn)?shù)據(jù)，整體表現(xiàn)確實(shí)不錯(cuò)，但網(wǎng)簽套數(shù)中一定會(huì)有大量成交，是房票置換得來(lái)的。

除了前面提到的天河，黃埔、荔灣和海珠也是目前房票推廣使用比較普遍的區(qū)域。其中，黃埔在上半年錄得網(wǎng)簽套數(shù)3318套。

圖源：CRIC平臺(tái)

根據(jù)官方口徑，黃埔在上半年使用房票認(rèn)購(gòu)的商品房，達(dá)到1459套！

雖然，這個(gè)數(shù)據(jù)包含了跨區(qū)置換的案例，但這個(gè)占比不會(huì)很多的。

換而言之，黃埔上半年的新房成交，至少有超過(guò)1/3來(lái)自村民，得益于舊改和房票。

而這個(gè)比例，隨著全市舊改加速推進(jìn)以及房票制度推廣，只會(huì)越來(lái)越高。下半年的金九銀十，一手成交數(shù)據(jù)很可能飆升至全新水平。

未來(lái)，大家如果想通過(guò)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)判斷市場(chǎng)熱度和普通買家購(gòu)買力——

記得要考慮舊改因素，自行在心里打個(gè)折。

第二，除了套數(shù)有水分，網(wǎng)簽價(jià)格也會(huì)失真。

以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今早發(fā)布的，2025年6月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，廣州新房?jī)r(jià)格同比跌5.1%，環(huán)比跌0.5%。

這個(gè)慘不忍睹的跌幅，既受到新盤為了年中業(yè)績(jī)促銷降價(jià)的影響，也是房票兌換商品房在作祟。

大家要知道，無(wú)論是用房票換商品房，還是以安置面積兌換商品房面積，都是經(jīng)過(guò)一定的系數(shù)換算。

而相關(guān)部門在收購(gòu)這些商品房時(shí)，也不可能按照市面售價(jià)來(lái)買，而是用接近成本價(jià)的價(jià)格采購(gòu)。

這些因舊改錄得的成交，網(wǎng)簽價(jià)格必然拖了后腿。

如果你能明白個(gè)中邏輯，就能意識(shí)到普通買家身處的商品房市場(chǎng)，價(jià)格的真實(shí)跌幅并沒(méi)有那么夸張。

注：1*部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。