萬科，竟然梅開二度。

距離上次為業(yè)績道歉還沒一個月，萬科再度對糟糕的業(yè)績“深表歉意”。

01

半年巨虧120億，

萬科再度“深表歉意”

7月14日晚，萬科發(fā)布2025年半年度業(yè)績預(yù)告，稱上半年預(yù)虧100億~120億，相比去年同期虧損98.5億再度擴(kuò)大。扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損也達(dá)到95億~115億。

半年預(yù)虧100多億，這幾乎是2023年去年的凈利潤了。盡管知道市場環(huán)境不好，但也沒想到萬科能虧這么多！

為啥虧損這么多？萬科表示原因有三個：

1.錄得虧損主要由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處于低位， 2.結(jié)合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值； 3.部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

對于持續(xù)擴(kuò)大的虧損，萬科在公告中表示：

對業(yè)績虧損深表歉意。公司將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善......推動公司重歸健康發(fā)展的軌道。

這已經(jīng)不是萬科第一次為業(yè)績道歉了。

半個多月前的2024年股東大會上，萬科董事會主席辛杰就曾對2024年的業(yè)績道歉：

“萬科2024年年報(bào)出現(xiàn)虧損、資金鏈承壓，辜負(fù)股東期望，在此我們深表歉意。大環(huán)境發(fā)生變化，公司沒有跟上節(jié)奏，'三高模式'慣性過大，資源投入過于分散，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，問題和風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。”

去年萬科到底虧成啥樣了？

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科凈虧損494.78億元，同比擴(kuò)大506.8%。營業(yè)收入同比下滑26.3%至3431.8億元，創(chuàng)近6年新低。

要知道，2020年萬科凈利潤最高的那年，也才415.2億，而去年萬科的虧損，竟然比這還要多出約80億。

兩次業(yè)績虧損的原因，也基本沒有變化：

萬科表示，虧損主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損；銷售方面，萬科全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅2460.2億元。

到了今年，萬科的業(yè)績壓力依舊懸在頭上。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，萬科累計(jì)銷售額570.4億元，同比下降43.73%。其中，5月單月，萬科銷售額111.2億元，同比下降52.46%。而此前的4月銷售額也同比下降42.48%，同比下滑幅度有所擴(kuò)大。

不過這也是樓市大環(huán)境的影響。并不只是萬科一家這樣。根據(jù)中指研究院、克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2025年上半年百強(qiáng)房企銷售總額同比下降11.8%，全口徑銷售額超千億房企僅剩4家，較去年同期減少2家。

其中，萬科以691.1億元的全口徑銷售額位列行業(yè)第七，不僅同比去年仍舊下滑，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招商蛇口（888.94億元）和建發(fā)房產(chǎn)（706.8億元）。

總的來看，難以扭轉(zhuǎn)的銷售疲軟局面，勢必會加劇公司流動性緊張，面臨一定的融資壓力。

不過在保交樓方面，萬科取得了較大突破。據(jù)萬科表示，今年上半年，萬科按期保質(zhì)完成了4.5萬套房的交付，實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100%；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元；通過存量盤活回款57.5億元，并以盤活模式新增獲取項(xiàng)目3個，2023年以來公司已累計(jì)盤活項(xiàng)目64個，涉及可售貨值約785億元；經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)整體保持增長勢頭，經(jīng)營效益在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域保持前列。

02

境內(nèi)債仍存在壓力

萬科最大的壓力，還是債務(wù)問題。

2024年巨虧500億的同時，萬科也迎來史上最嚴(yán)峻的償債高峰：根據(jù)萬科年報(bào)，截至2024年底，萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56。

到了2025年第一季度，萬科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元；資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債1329億元。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計(jì)326.4億元。

今年6月，萬科表示，上半年合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款）；公司順利完成164.9億元公開債務(wù)償還。2027年之前已無境外公開債到期。

其中，償債主力來自向大股東深鐵集團(tuán)的借款。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，萬科共計(jì)6次向深鐵借款，用于還債：

2月10日28億元、2月21日42億元、4月29日33億元、5月14日15.52億元、6月6日30億元、7月3日又借62.49億。

累計(jì)借款總額超210億。

目前，萬科存續(xù)美元債2只，存續(xù)規(guī)模總13億美元，到期時間分別為2027年11月9日和2029年11月12日。

不過，這只是境外債的部分，境外債對萬科來說依舊有小的壓力。

境內(nèi)債方面，目前萬科存續(xù)債券21只，存續(xù)規(guī)模329.01億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有207.53億元。

對于后續(xù)債務(wù)，萬科表示，將通過多種方式安排：

一方面，萬科將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能。

另一方面，萬科將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時補(bǔ)充流動性。

此外，萬科也將繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機(jī)會。

事實(shí)上，今年以來，萬科就在出售資產(chǎn)積極自救。今年1月，萬科以12.92億元向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓紅樹灣項(xiàng)目49%權(quán)益及管理公司股權(quán)；2月，萬科以23.84億元向領(lǐng)展房產(chǎn)基金轉(zhuǎn)讓上海七寶萬科廣場50%股權(quán)，交易價(jià)格較估值打了七折左右；6月又出售7295.6萬股A股庫存股，獲得了4.79億元資金。

不過在尋求外部支持方面，大股東深鐵似乎已經(jīng)經(jīng)不起萬科這一次比一次多的借款。

據(jù)2024年財(cái)報(bào)顯示，深鐵集團(tuán)營收211.89億，凈虧損達(dá)到了334.6億元，虧損的主要原因，就是萬科的投資損失。

值得注意的是，在債務(wù)壓力下，萬科一邊出售資產(chǎn)輸血，還不忘拿地。今年上半年，萬科還先后在武漢、鄭州出手拿地。

對于萬科年內(nèi)后續(xù)的債務(wù)能否兌付，銷售能否回春，你怎么看？歡迎留言

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