7月14日-15日，中央城市工作會(huì)議在北京舉行，作為最高規(guī)格的城市工作會(huì)議，時(shí)隔10年再度召開，無(wú)疑釋放了下階段城市發(fā)展的最新信號(hào)。

據(jù)央視新聞，此次，中央城市工作會(huì)議明確提出了五個(gè)“轉(zhuǎn)變”五個(gè)“更加注重”。專家表示，與2015年中央城市工作會(huì)議當(dāng)中的五個(gè)“統(tǒng)籌”的要求相比，新提法凸顯了我國(guó)城市發(fā)展理念的深刻變革與持續(xù)健全，標(biāo)志著城市工作重心全面轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式、高質(zhì)量發(fā)展新階段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室副主任、研究員王業(yè)強(qiáng)接受澎湃新聞采訪時(shí)指出，本次會(huì)議標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量提質(zhì)+雙軌供給+文化保護(hù)”的新階段，政策核心在于以城市更新激活內(nèi)需、以好房子建設(shè)驅(qū)動(dòng)供給側(cè)升級(jí)，而非簡(jiǎn)單復(fù)制棚改的貨幣化刺激模式。

時(shí)隔十年再次召開中央城市工作會(huì)議

公開信息顯示，本次為第五次召開的最高規(guī)格城市工作會(huì)議，此前分別在1962年、1963年、1978年和2015年召開城市工作會(huì)議。2015年12月，第四次全國(guó)城市工作會(huì)議首次以中央名義召開，進(jìn)一步將城市工作上升到中央層面。

此次中央城市工作會(huì)議明確提出，城市工作必須在理念與實(shí)踐上實(shí)現(xiàn)五個(gè)“轉(zhuǎn)變”，并相應(yīng)做到五個(gè)“更加注重”，即城市工作要深刻把握、主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，時(shí)隔10年再度召開中央城市工作會(huì)議，主要是城市發(fā)展進(jìn)入新階段、面臨新特征。此次會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

中指研究院報(bào)告顯示，經(jīng)過(guò)10年發(fā)展，我國(guó)城市數(shù)量已經(jīng)增加至694個(gè)，2024年已有27個(gè)城市GDP超過(guò)1萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)化率由2015的57.3%提升至67%，年均提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，而2021-2024年連續(xù)4年城鎮(zhèn)化率提升幅度低于1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有所放緩；城鎮(zhèn)人口也由2015年的7.9億人增加至9.4億人，每年城鎮(zhèn)新增常住人口超1600萬(wàn)人，而2021-2024年年均增加1033萬(wàn)人。

王業(yè)強(qiáng)指出，傳統(tǒng)高投入、高消耗的城鎮(zhèn)化模式難以為繼，資源環(huán)境約束加劇倒逼發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。城鎮(zhèn)化從“速度規(guī)模”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效能”，進(jìn)入規(guī)模與質(zhì)量并重的新發(fā)展階段。存量時(shí)代要求城市發(fā)展邏輯全面重構(gòu)——在目標(biāo)上錨定“人本價(jià)值”，在路徑上融合“數(shù)字治理”，在機(jī)制上激活“多元共創(chuàng)”。未來(lái)城市工作的核心在于構(gòu)建“品質(zhì)化更新、韌性化治理、包容性服務(wù)”三位一體新范式，使城市真正成為承載人民美好生活的空間載體。

“從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期之后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程不會(huì)停滯”。克而瑞報(bào)告指出，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉(zhuǎn)移人口市民化帶來(lái)的剛性住房需求仍是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本盤。

“城市更新”寫入總體要求

聚焦到房地產(chǎn)相關(guān)的重點(diǎn)部署，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求是：“……以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手……走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，“城市更新”寫入總體要求，表明城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升。同時(shí)提出“高質(zhì)量開展城市更新”，意味著我國(guó)城市發(fā)展逐漸進(jìn)入到城市更新的重要發(fā)展時(shí)期。

“城市更新為重要抓手，一方面強(qiáng)化供給端優(yōu)化，改造過(guò)程中同步推進(jìn)低效用地再開發(fā)，提升城市空間利用效率；另一方面，城市更新會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求端形成刺激，并通過(guò)貨幣化安置等手段直接增加購(gòu)房需求。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析道。

王業(yè)強(qiáng)提及，城市更新模式創(chuàng)新推行“留改拆并舉”，通過(guò)功能置換（如舊廠改造科創(chuàng)園區(qū)）激活低效空間。在資金和制度保障方面，在首批15城“取得了明顯成效”后，中央財(cái)政2025年將投入200億元支持20個(gè)示范城市，重點(diǎn)投向地下管網(wǎng)等六大領(lǐng)域，將高質(zhì)量推進(jìn)城市更新行動(dòng)。同時(shí)，積極探索REITs融資、稅收共享等機(jī)制，破解長(zhǎng)周期項(xiàng)目資金瓶頸。此外，更新過(guò)程需“保護(hù)第一、應(yīng)保盡保”，禁止以危房名義拆除歷史街區(qū)。

今年5月15日，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，隨后多部委召開新聞發(fā)布會(huì)，詳細(xì)介紹了支持城市更新的多項(xiàng)政策措施，包括積極為城市更新行動(dòng)提供豐富多樣、量身定做的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，研究出臺(tái)專門的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，加大中央投資支持力度等內(nèi)容。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

本次中央城市工作會(huì)議還強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一表述延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線，并在實(shí)施路徑上更強(qiáng)調(diào)供需雙向改革。

陳文靜提及，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮(zhèn)居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，居民住房需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。近幾年中央頻繁強(qiáng)調(diào)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，各地也在積極探索適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的新模式，今年以來(lái)部分舉措已經(jīng)落地。

從行業(yè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機(jī)制等內(nèi)容，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造

不同于2015年會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造”，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”，以達(dá)到“建設(shè)舒適便利的宜居城市”。

國(guó)泰海通宏觀研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的城市更新既不鼓勵(lì)大拆大建，也并非類似2014-2017年大規(guī)模推動(dòng)的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施建設(shè)、綠化水平等方面的提升。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年以來(lái)各地不斷加大房票安置力度，促進(jìn)住房需求進(jìn)入市場(chǎng)，部分城市取得了較好效果。未來(lái)隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進(jìn)，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關(guān)舉措在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

此外，會(huì)議提及，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級(jí)；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

房地產(chǎn)將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)

“著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市”是本次會(huì)議部署的重點(diǎn)任務(wù)之一，以綠色低碳為重要特征的“好房子”將是提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要一環(huán)。

張波認(rèn)為，一方面 “建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”是房地產(chǎn)高品質(zhì)發(fā)展方向，房地產(chǎn)也將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)。新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，頭部房企加速布局綠色科技，第四代建筑也會(huì)在更多城市不斷涌現(xiàn)。另一方面，推進(jìn)商品住房銷售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這一舉措旨在降低交付風(fēng)險(xiǎn)、提升住房品質(zhì)。

在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，面向城市更新時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持三方面：第一，增量依賴轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)能力。房企需從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“空間運(yùn)營(yíng)商”，破除“高周轉(zhuǎn)-高負(fù)債”的傳統(tǒng)發(fā)展路徑，從規(guī)模擴(kuò)張到綠色科技、運(yùn)營(yíng)能力與區(qū)域深耕。第二，?單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向場(chǎng)景營(yíng)造。這要求開發(fā)商具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與消費(fèi)場(chǎng)景構(gòu)建能力。第三，?政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向多元共建。探索居民出資、REITs融資、稅收共享等機(jī)制，破解“政府兜底”慣性。第四，?標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制轉(zhuǎn)向在地化創(chuàng)新。歷史文化保護(hù)區(qū)要求“一棟一策”更新方案，倒逼企業(yè)放棄標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品思維。

城市群和都市圈發(fā)展仍為重點(diǎn)

值得一提的是，2015年中央城市工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要以城市群為主體形態(tài)，科學(xué)規(guī)劃城市空間布局，實(shí)現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展”。

陳文靜指出，近些年來(lái)，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市群在人口聚集、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著核心引擎作用，成渝、長(zhǎng)江中游城市群也取得了較快發(fā)展，區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸顯。2024年，我國(guó)五大核心城市群占據(jù)了全國(guó)約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創(chuàng)造了超50%的GDP；八大城市群聚集了超60%的人口、超70%的GDP，充分說(shuō)明了城市群在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位。

本次會(huì)議進(jìn)一步提出“著眼于提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展”。

克而瑞報(bào)告顯示，對(duì)房地產(chǎn)而言，需求來(lái)源于人口，人口跟隨產(chǎn)業(yè)就業(yè)，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。此外，就縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，在386個(gè)縣級(jí)市中，有208個(gè)城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過(guò)一半，在1496個(gè)市轄縣中，更有1356個(gè)縣城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過(guò)九成。相對(duì)于市轄區(qū)而言，這些縣域無(wú)疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無(wú)疑意味著更為可觀的剛性需求增量。