原創(chuàng) 劉曉博

今天上午，深圳公共資源交易中心發(fā)布了今年第25號(hào)“深圳市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告”，此前流拍的寶安中心區(qū)的一塊土地，將在8月出讓。

幾乎沒(méi)有懸念的是：

這塊土地會(huì)引來(lái)開(kāi)發(fā)商激烈爭(zhēng)搶?zhuān)瑒?chuàng)下今年以來(lái)的總價(jià)最高紀(jì)錄，并可能成為深圳歷史上第10塊成交價(jià)超過(guò)100億的土地。甚至有可能殺入深圳土拍歷史上的總價(jià)前五名。

這塊位于寶安區(qū)新安街道的A002-0108宗地，土地面積42521.94㎡，建筑面積145000㎡，容積率≤3.4，土地用途為二類(lèi)居住用地，起始價(jià)為640900萬(wàn)元，擬于8月15 日15時(shí)出結(jié)果，實(shí)施“價(jià)高者得”。

在14.5萬(wàn)平方米的建筑面積中，住宅面積占了12.5萬(wàn)平方米，可以分割轉(zhuǎn)讓。另有商業(yè)18350平方米，限整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗缫鐑r(jià)成交，商業(yè)不參與溢價(jià)部分的分?jǐn)偂＿€有社區(qū)配套用房700平方米，小型消防救援站650平方米，由競(jìng)得人建成后無(wú)償移交政府。

該地塊延續(xù)今年深圳土拍的“三無(wú)”要求，出讓條件較為寬松：沒(méi)有商品房限價(jià)要求、無(wú)配建、戶(hù)型不受“70/90政策”限制。它的住宅部分，將是新規(guī)產(chǎn)品。

這塊地，堪稱(chēng)深圳壓箱底的好地。位于下圖中紅色箭頭所指的地方。

在它的北面，還有一個(gè)“兄弟地塊”，此次沒(méi)有拿出來(lái)。

這兩塊土地被坊間稱(chēng)為“南街坊”地塊，今年4月末曾拿出來(lái)拍賣(mài)，但流拍了。主要原因是：第一，容積率太高；第二，商業(yè)面積太多。

流拍后，相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了調(diào)整。把兩塊地的容積率降低，大幅減少了商業(yè)用地，增加了可售住宅的占比。

比如此次拿出的這塊地，調(diào)規(guī)后可售住宅面積占比86%，商業(yè)面積大幅壓縮。再加上容積率從5.7調(diào)低到了3.4，將大大增加開(kāi)發(fā)商的“購(gòu)買(mǎi)欲”！

這塊土地的位置非常好，在寶安區(qū)政府到歡樂(lè)港灣形成的中軸線西側(cè)，前面是非常有人氣、高顏值的歡樂(lè)港灣。今年的全運(yùn)會(huì)閉幕式就將在這里舉行。

旁邊公共配套設(shè)施齊全，文化體育設(shè)施豐富。該項(xiàng)目稍高的樓層有一線海景，可以看到前海內(nèi)灣、珠江口的海景，以及騰訊新總部——企鵝島。將來(lái)可以步行或開(kāi)車(chē)，通過(guò)前海灣新建的跨海大橋（裕安一路西延工程），很方便地到騰訊對(duì)外開(kāi)放的新總部（步行距離大約1.6公里）。

那么,這塊地的可售樓面地價(jià)，會(huì)不會(huì)超過(guò)剛出讓的前海桂灣地塊（樓板價(jià)每平米8.4萬(wàn)元）？

我覺(jué)得有可能。

因?yàn)檫@邊配套成熟度不亞于桂灣，而且有企鵝島的加持。騰訊新總部啟用后，有數(shù)萬(wàn)高收入的員工在這里工作，租房、買(mǎi)房需求都將非常旺盛。

如果按照8.4萬(wàn)元的樓面價(jià)推算，這塊南街坊的土地可能達(dá)到總價(jià)115億元以上。稍不留神，就能突破120億元。

深圳歷史上最高總價(jià)地塊，是2016年8月華僑城和招商蛇口共同拿下的會(huì)展灣地塊，310億元成交。這塊地單價(jià)不高，總面積比較大。

亞軍是239億元成交的龍崗世茂深港國(guó)際中心，時(shí)間是2017年12月。

“探花”是去年12月華潤(rùn)、中海聯(lián)合拿下的南山后海T107-0107地塊，185.12億元。

此外，就是2016年6月成交的光明龍光玖龍臺(tái)（140.6億元）、2014年成交的前海恒裕金融中心（134億元），2020年10月成交的華發(fā)冰雪文旅城（127.1億元）、2023年6月成交的深超總中海深灣玖序（125.3億元）。

南街坊這塊地要?dú)⑷肟們r(jià)前五，成交價(jià)須超過(guò)127.2億元，可售住宅的樓面價(jià)大約要上升到每平米9.52萬(wàn)元。

大家說(shuō)說(shuō)看，有沒(méi)有這個(gè)可能。

這塊地有一個(gè)明顯的缺點(diǎn)：旁邊是高架的沿江高速，噪聲比較大，也影響景觀。

此前官方有計(jì)劃把沿江高速這段路改為地下、海下，由于經(jīng)濟(jì)調(diào)整、經(jīng)費(fèi)緊張，該計(jì)劃暫時(shí)不被提及了。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果深珠通道上馬，沿江高速的這段路下沉入地、入海是大概率的。因?yàn)檠亟咚賹⒏钪橥ǖ懒⒔唬@個(gè)立交橋總不能放在前海最核心的海面上吧，大概率要按照原計(jì)劃在水下立交。但具體什么時(shí)候?qū)嵤淮_定。

南街坊土地調(diào)規(guī)、再次出讓?zhuān)巧钲跇鞘薪衲曜畲蟮男侣勚弧?duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到提振作用。

今年以來(lái)，深圳出讓的住宅用地容積率明顯降低，得房率也大大提升，這對(duì)于老豪宅未來(lái)的轉(zhuǎn)讓價(jià)，構(gòu)成一定的壓力。