原創 劉曉博

今天上午，深圳公共資源交易中心發布了今年第25號“深圳市國有建設用地使用權出讓公告”，此前流拍的寶安中心區的一塊土地，將在8月出讓。

幾乎沒有懸念的是：

這塊土地會引來開發商激烈爭搶，創下今年以來的總價最高紀錄，并可能成為深圳歷史上第10塊成交價超過100億的土地。甚至有可能殺入深圳土拍歷史上的總價前五名。

這塊位于寶安區新安街道的A002-0108宗地，土地面積42521.94㎡，建筑面積145000㎡，容積率≤3.4，土地用途為二類居住用地，起始價為640900萬元，擬于8月15 日15時出結果，實施“價高者得”。

在14.5萬平方米的建筑面積中，住宅面積占了12.5萬平方米，可以分割轉讓。另有商業18350平方米，限整體轉讓；如溢價成交，商業不參與溢價部分的分攤。還有社區配套用房700平方米，小型消防救援站650平方米，由競得人建成后無償移交政府。

該地塊延續今年深圳土拍的“三無”要求，出讓條件較為寬松：沒有商品房限價要求、無配建、戶型不受“70/90政策”限制。它的住宅部分，將是新規產品。

這塊地，堪稱深圳壓箱底的好地。位于下圖中紅色箭頭所指的地方。

在它的北面，還有一個“兄弟地塊”，此次沒有拿出來。

這兩塊土地被坊間稱為“南街坊”地塊，今年4月末曾拿出來拍賣，但流拍了。主要原因是：第一，容積率太高；第二，商業面積太多。

流拍后，相關部門進行了調整。把兩塊地的容積率降低，大幅減少了商業用地，增加了可售住宅的占比。

比如此次拿出的這塊地，調規后可售住宅面積占比86%，商業面積大幅壓縮。再加上容積率從5.7調低到了3.4，將大大增加開發商的“購買欲”！

這塊土地的位置非常好，在寶安區政府到歡樂港灣形成的中軸線西側，前面是非常有人氣、高顏值的歡樂港灣。今年的全運會閉幕式就將在這里舉行。

旁邊公共配套設施齊全，文化體育設施豐富。該項目稍高的樓層有一線海景，可以看到前海內灣、珠江口的海景，以及騰訊新總部——企鵝島。將來可以步行或開車，通過前海灣新建的跨海大橋（裕安一路西延工程），很方便地到騰訊對外開放的新總部（步行距離大約1.6公里）。

那么,這塊地的可售樓面地價，會不會超過剛出讓的前海桂灣地塊（樓板價每平米8.4萬元）？

我覺得有可能。

因為這邊配套成熟度不亞于桂灣，而且有企鵝島的加持。騰訊新總部啟用后，有數萬高收入的員工在這里工作，租房、買房需求都將非常旺盛。

如果按照8.4萬元的樓面價推算，這塊南街坊的土地可能達到總價115億元以上。稍不留神，就能突破120億元。

深圳歷史上最高總價地塊，是2016年8月華僑城和招商蛇口共同拿下的會展灣地塊，310億元成交。這塊地單價不高，總面積比較大。

亞軍是239億元成交的龍崗世茂深港國際中心，時間是2017年12月。

“探花”是去年12月華潤、中海聯合拿下的南山后海T107-0107地塊，185.12億元。

此外，就是2016年6月成交的光明龍光玖龍臺（140.6億元）、2014年成交的前海恒裕金融中心（134億元），2020年10月成交的華發冰雪文旅城（127.1億元）、2023年6月成交的深超總中海深灣玖序（125.3億元）。

南街坊這塊地要殺入總價前五，成交價須超過127.2億元，可售住宅的樓面價大約要上升到每平米9.52萬元。

大家說說看，有沒有這個可能。

這塊地有一個明顯的缺點：旁邊是高架的沿江高速，噪聲比較大，也影響景觀。

此前官方有計劃把沿江高速這段路改為地下、海下，由于經濟調整、經費緊張，該計劃暫時不被提及了。

從長遠看，如果深珠通道上馬，沿江高速的這段路下沉入地、入海是大概率的。因為沿江高速將跟深珠通道立交，這個立交橋總不能放在前海最核心的海面上吧，大概率要按照原計劃在水下立交。但具體什么時候實施，不確定。

南街坊土地調規、再次出讓，是深圳樓市今年最大的新聞之一。將對全市房地產市場，起到提振作用。

今年以來，深圳出讓的住宅用地容積率明顯降低，得房率也大大提升，這對于老豪宅未來的轉讓價，構成一定的壓力。