來源：和君咨詢

前言

過去40多年，中國經歷了人類歷史上最大規模的城鎮化加速過程。2023年末，我國常住人口城鎮化率達到66.16%，已進入城鎮化中后期發展階段。新城建設投資邊際效益銳減，“攤大餅”形式的傳統城市運營邏輯逐漸失效。城市發展將逐步從“增量拓展時代”向“存量挖掘時代”過度，城市更新將成為中國大中城市空間升級利用的重要方向，是下一階段需要共同面對的關鍵命題。

2020年“實施城市更新行動”首次寫入我國五年規劃，城市更新升級為國家戰略，其重要性被提升到前所未有的高度，相關支持政策也進入密集出臺期。在政策支持下，擁有現成流量優勢的城市存量空間，其全要素生產成本已低于外圍新開拓的新城開發區，作為產業升級、人口集聚、產城融合的載體資產具備更高的投資收益能力，是實現城市運營“二次創業”的主戰場，亦是未來城市魅力塑造與品牌競爭的關鍵舉措。

城市更新絕不只是關于容積率、開發量、出讓金補繳分配的政策機制博弈，其更應該是多元城市發展要素重構優化的過程，要求實施主體具備多維度、多層次的專業能力和要素整合能力。為此，和君城市更新研究中心以北京地區為研究重點，面向“商改商”、“×改辦”、“舊廠改園區”及“老舊小區改造”等熱門更新賽道，針對性梳理實施主體類型、改造模式及關鍵要點，助力理解當下城市更新的發展階段與運營邏輯。

以下為“老舊小區改造”篇

梳理老舊小區改造的發展歷程，2019年以前老舊小區更新政策主要針對棚戶區改造。2019-2020年，中央老舊小區改造政策密集出臺、持續加碼。2021年3月4日-3月5日，全國政協十三屆四次會議和十三屆全國人大四次會議相繼召開，時任總理李克強在會議中作政府工作報告時提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。2024年6月，自然資源部辦公廳印發《關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知》，圍繞老舊小區改造中存在的困難、堵點，完善老舊小區改造相關的規劃土地政策，提高改造支持力度。

老舊小區改造市場規模分析

綜合2003年中國統計年鑒、2002年城鎮房屋概況統計公報、2010年第六次人口普查、2015年全國1%人口抽樣調查等公開數據估算，全國2000年以前建成的老舊小區規模約在40-50億平米，按單價250元/平米保守估計，市場規模超萬億級。其中，北京2021年8月發布《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》，提出“到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務，重點推進本市500萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100萬平方米節能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區改造任務”

老舊小區改造市場規模預估

老舊小區改造難點分析

從老舊小區改造載體本身角度分析

• 房屋安全問題：大量簡易樓建筑標準低、不具備進行抗震加固的價值，已經成為危樓 ；筒子樓，宿舍樓多為公共廚衛，居民生活極大不便。

• 基礎設施問題：消防設施不足、水電氣路管道設施老化。

• 配套服務問題：便民服務不足、安全管理不足、缺乏適幼適老設施。

從老舊小區改造各參與方角度分析：

• 政府層面：老舊社區整體體量過大，財政負擔重；改造效果缺乏維護；缺乏項目統籌規劃，造成大量返工、重復施工現象嚴重。

• 產權單位層面：缺乏時間精力管理老舊小區；缺乏經費，過于依賴政府；缺乏專業實施能力。

• 社區層面：權利小，缺少資金支持；缺乏專業部分支持，難以實現全面改造提升；缺乏專業管理服務團隊。

• 居民層面：對于改造目標訴求差異較大、對于改造施工過程要求過高；且付費意識較低。

老舊小區改造模式總結

針對老舊小區改造痛點與問題，政府將老舊小區改造分為基礎類、完善類、提升類三大類可實施工作內容，各地均有配套政策可循。基礎類改造僅涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設施。完善類改造聚焦滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內容。提升類改造重點為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容。

從中央及各地已出臺的各類政策看，目前已明確基礎類改造由財政資金預算驅動，財政完全承擔。完善和提升類改造由政府需求驅動，主要由社會資本承擔，已成為市場化參與主體整合前端工程的主要抓手。

老舊小區“單項目”改造實施框架與實施模式

老舊小區改造代表企業與項目分析

愿景集團聚焦存量住宅領域，通過資產投資、更新改造與社區運營提升物業品質和價值，構建宜居、美好社區。愿景集團致力于成為“美好社區運營商”，提供宜居、美好社區空間和社區運營服務 。

愿景城市更新業務主要針對老舊小區改造、社區長效運營、城市生活服務運營。其中老舊小區改造標志性項目包括勁松項目、魯谷項目、山東濟寧項目等。

以勁松項目為例，北京市朝陽區勁松街道轄區內擁有大量待改造的老舊小區，“無物業、少配套、缺管理”等老舊小區“通病”在這里充分體現。為改善居民生活環境，從2018年起，率先在勁松北社區試點引入社會資本改造老舊小區，探索出老舊小區改造的“勁松模式”。“勁松模式”被各級領導認可，同時被寫入北京市“十四五”規劃，兩會期間，勁松模式作為老舊小區改造典范，在兩會相關專題報道中多次提及。

勁松模式總結

勁松北區是愿景集團首個老舊小區改造項目，總改造建面17萬方，愿景主要投資3000萬用于2萬方社區改造，不包括樓體外墻加固翻新改造。綜合考慮財務成本、人工運營成本、物業費收益、停車管理收益、可經營微空間租金收益、政府補貼力度等因素，該項目仍存在少量資金缺口。彌補缺口可從三種方式入手：1.業主增值服務收入；2.物業費收費標準及收繳率的進一步提升；3.運營成熟后的管理效率及人均在管面積提升，從而降低運營成本。

從標桿項目出發，愿景集團依靠品牌實現toG營銷，獲取老舊小區運營入口，政府合作降本、社區服務增效，同步實現前端工程業務整合。

愿景集團老舊小區改造業務總結

老舊小區改造既是國家推進城市更新工作的重要內容，亦是提升老百姓幸福感的重要工作。老舊小區“改哪些、誰來改、怎么改、改后怎么管理”等，每個環節都直接影響著在地居民的切身利益。雖然現階段普遍面臨社會資本介入門檻高、主體權責界定不清、統籌協調困難等一系列問題。但伴隨城市和房地產發展進入后半程，老舊小區改造已經迫在眉睫。

同時相比于國內其他城市允許通過增加容積率、變更產權、綜合統籌更新等方式實現資金平衡，激發社會資本參與的做法，北京只能在減量發展的背景下進行，因此面臨著比其他城市更為嚴苛的市場環境。期待在多方的共同努力下，能夠有新的更新模式及代表項目出現。

和君咨詢城市更新研究中心

和君城市更新研究中心致力于探索中國城市內涵式發展新時期的存量提質改造與增量結構調整，推動城市開發建設運營模式轉變，助力建設創新城市、綠色城市、智慧城市、人文城市。我們專注于更新機制、產業規劃與導入、城市資產運作的理論研究、模式創新、實踐落地和傳播賦能。