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在商品房買賣中，辦理不動產權證是購房者的核心權益。北京大興一起案件中，購房者因開發商逾期 3 年未辦理產權證，起訴要求解除商品房預售合同及借款合同。法院最終判決支持購房者訴求，明確開發商需返還房款、賠償利息并承擔剩余貸款。這起案件為購房者應對開發商逾期辦證問題提供了重要法律指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙磊（購房者）

被告：丁公司（房地產開發有限公司）

第三人：戊銀行（提供購房貸款的金融機構）

涉案房屋：大興區十號房屋

（二）爭議焦點

法院對涉及仲裁條款的借款合同糾紛是否有管轄權？

丁公司逾期辦證是否構成根本違約，商品房預售合同應否解除？

借款合同是否因商品房預售合同解除而一并解除，貸款責任如何承擔？

（三）事件經過

2017 年 3 月 22 日，趙磊與丁公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買大興區十號房屋，總價款 437.47 萬元，其中首付款 219.47 萬元，向戊銀行貸款 218 萬元。合同補充協議約定：丁公司需在房屋交付及趙磊提交過戶資料、稅費后 720 日內辦理不動產轉移登記；逾期未辦證的，趙磊可在 720 日屆滿后 30 日內書面提出退房，逾期未提視為放棄權利。

2018 年 9 月 17 日，趙磊與戊銀行簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，約定貸款 218 萬元支付給丁公司，借款合同載明 “糾紛由北京仲裁委員會管轄”。趙磊依約支付首付款并償還貸款，截至 2024 年 7 月，已還本金 87.68 萬元、利息 43.83 萬元，貸款余額 130.32 萬元（含逾期本金 16.24 萬元、利息 4.53 萬元）。

因丁公司未取得房屋大產權，截至 2024 年 6 月，逾期辦證已超 3 年，且無法明確辦證期限。趙磊起訴要求解除兩份合同，丁公司返還房款、利息及已還貸款，承擔剩余貸款。丁公司抗辯：趙磊超過約定解除期限（2021 年屆滿），無權解除合同；房屋已交付使用，疫情及行業下行應考慮；若解除需返還房屋并注銷網簽。戊銀行主張借款合同糾紛應由仲裁管轄，法院無管轄權。

二、案件分析

（一）法院管轄權的認定

法院對管轄爭議的處理明確了審理依據：

雙重法律關系的關聯性：本案涉及商品房預售合同（趙磊與丁公司）和借款合同（趙磊與戊銀行）。借款合同雖約定仲裁條款，但商品房預售合同是借款合同的基礎，兩者緊密關聯。法院為避免當事人訴累，對全案一并審理并無不當。

仲裁條款的適用限制：借款合同的仲裁約定僅約束借貸雙方，但趙磊主張解除借款合同的前提是商品房預售合同解除，屬于因基礎合同引發的關聯糾紛，法院有權合并審理，不受仲裁條款單獨約束。

（二）商品房預售合同的解除條件

法院認定丁公司構成根本違約，支持合同解除：

約定解除權與法定解除權的平衡：雖然補充協議約定 “720 日屆滿后 30 日內未提退房視為放棄權利”，但丁公司逾期辦證已超 3 年，至今未取得大產權，且無法明確辦證時間，導致合同長期僵局，趙磊無法實現取得產權的合同目的，符合《民法典》第五百六十三條 “遲延履行致使合同目的不能實現” 的法定解除情形。

根本違約的認定標準：丁公司未辦理初始產權登記，屬于核心義務違約；逾期時間遠超合理期限，且無證據表明其積極推進辦證事宜，主觀過錯明顯。即使房屋已交付使用，也無法彌補產權缺失的根本違約后果。

（三）借款合同的解除及責任承擔

根據法律規定，法院對借款合同的處理邏輯清晰：

合同解除的法定依據：依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，商品房預售合同解除后，借款合同目的無法實現，應一并解除。法院確認解除時間為戊銀行收到起訴材料之日（2024 年 6 月 7 日）。

貸款責任的劃分：合同解除后，丁公司需向趙磊支付已償還的貸款本息（截至判決生效日），并向戊銀行支付剩余貸款本息（含 2024 年 6 月 7 日后的積欠部分）；2024 年 6 月 7 日前的逾期本息由趙磊承擔，戊銀行可另行主張。

三、裁判結果

法院判決：

確認趙磊與丁公司 2017 年 3 月 22 日簽訂的《北京市商品房預售合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

確認趙磊與戊銀行 2018 年 9 月 17 日簽訂的《個人購房借款 / 擔保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

丁公司于判決生效后 10 日內返還趙磊購房款 219.47 萬元及利息（以 219.47 萬元為基數，自 2019 年 8 月 23 日起按同期 LPR 計算至實際付清日）；

丁公司于判決生效后 10 日內向趙磊支付已償還的貸款本息（以戊銀行核算金額為準）；

丁公司于判決生效后 10 日內向戊銀行支付未償還的貸款本息（以戊銀行核算金額為準，含 2024 年 6 月 7 日后積欠本息）。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范要點

重視合同條款審查：簽訂預售合同時，需明確辦證期限、逾期責任及解除條件，對 “逾期未提退房視為放棄權利” 等苛刻條款，可協商增加 “因開發商原因導致長期無法辦證的，不受該期限限制” 的補充約定。

及時主張權利：發現開發商逾期辦證后，應通過書面函件催告并留存證據；即使超過約定解除期限，若開發商長期無法辦證導致合同目的落空，仍可依據法定解除權維權。

留存支付憑證：妥善保管購房合同、付款發票、貸款還款記錄等，作為主張房款返還、利息賠償的證據；關注開發商產權辦理進度，必要時通過政府平臺查詢項目權屬狀態。

（二）開發商的合規義務

積極履行辦證義務：項目竣工后應及時辦理初始產權登記，定期向購房者公示辦證進度；對可能延誤的情況，需提前與購房者協商延期方案并簽訂補充協議，避免糾紛升級。

不得濫用格式條款：類似 “逾期未提退房視為放棄權利” 的條款，若未采取合理方式提示購房者注意，可能因排除對方主要權利被認定無效；開發商不得以行業下行、疫情等為由規避核心義務。

承擔違約責任的范圍：除返還房款外，開發商還需賠償購房者的資金占用損失（如首付款利息）、已還貸款本息等直接損失，對合同解除后的剩余貸款承擔清償責任。

（三）借款合同的處理規則

“商品房 + 借款” 合同的聯動解除：根據相關司法解釋，商品房買賣合同解除后，借款合同可一并解除，開發商需承擔剩余貸款償還責任，購房者無需繼續還貸，但合同解除前的逾期本息仍需自行承擔。

仲裁條款的應對策略：購房者簽訂借款合同時，需注意爭議解決方式約定；若涉及仲裁條款，可在起訴時主張因基礎合同解除引發的關聯糾紛由法院管轄，提高維權效率。

（四）類似糾紛的維權路徑

協商優先：初期可與開發商協商解除合同、返還房款及賠償損失，協商時明確提出辦證現狀、逾期時間及法律依據，增強談判籌碼。

行政投訴：向住建部門、稅務部門投訴開發商逾期辦證問題，通過行政監督督促開發商解決稅費爭議、推進產權辦理。

訴訟維權：協商無果的，及時起訴并申請財產保全，查封開發商名下財產，確保判決生效后能順利執行；訴訟中重點舉證開發商的違約行為及合同目的無法實現的事實。

本案中，法院突破 “約定解除期限” 的限制，以 “根本違約” 認定合同解除，充分保護了購房者的合法權益。購房者在商品房交易中，應密切關注產權證辦理進度，對開發商的逾期行為保持警惕；開發商則需嚴守合同義務，積極解決辦證障礙，避免因長期違約承擔沉重法律后果。唯有雙方誠信履約，才能維護商品房市場的健康發展。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）