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在商品房交易中，辦理不動產(chǎn)權(quán)證是購房者的核心權(quán)益。北京房山一起案件中，購房者支付全款并入住房屋 21 年，因開發(fā)商未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證訴至法院。法院最終判決開發(fā)商限期協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，明確雙方按規(guī)定承擔(dān)稅費。這起案件為購房者維權(quán)及開發(fā)商履行辦證義務(wù)提供了重要司法參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳宇（購房者）

被告：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

涉案房屋：房山區(qū)三號房屋

（二）爭議焦點

甲公司是否負有協(xié)助陳宇辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)？

房屋曾被查封是否影響產(chǎn)權(quán)登記辦理？

購房者未及時提供材料能否成為開發(fā)商免責(zé)理由？

（三）事件經(jīng)過

2003 年 4 月 4 日，陳宇與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買房山區(qū)三號房屋。合同簽訂后，陳宇支付全部購房款，甲公司于 2003 年 6 月 30 日出具全款發(fā)票并交付房屋。陳宇入住后持續(xù)繳納物業(yè)費，合法占有使用房屋至今，但始終未取得不動產(chǎn)權(quán)證。

甲公司辯稱：案涉房屋所在樓棟已于 2003 年辦理初始登記，其他業(yè)主均已辦證，未辦證系陳宇拒絕提供個人材料拖延所致，現(xiàn)同意配合辦證，但需陳宇按政府要求提供材料，具體由法院裁決。

經(jīng)查，案涉房屋曾因甲公司與案外人王浩的糾紛被法院查封，陳宇提出執(zhí)行異議后，法院于 2023 年 2 月裁定中止執(zhí)行，2024 年 7 月解除查封。目前房屋登記在甲公司名下，無查封、抵押，具備辦證條件。法院向雙方釋明：辦證期間稅費按規(guī)定各自承擔(dān)，拒不繳納影響辦證的需自行擔(dān)責(zé)。

二、案件分析

（一）合同效力與辦證義務(wù)的認定

法院確認甲公司義務(wù)的核心依據(jù)：

合同的合法性：雙方簽訂的《商品房買賣合同》系真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《合同法》第六十條，當(dāng)事人應(yīng)全面履行義務(wù)，甲公司收取全款并交付房屋后，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是法定附隨義務(wù)。

初始登記完成的意義：甲公司已于 2003 年辦理樓棟初始登記，證明房屋具備辦證基礎(chǔ)條件。其他業(yè)主均已成功辦證，進一步說明甲公司具備履行協(xié)助義務(wù)的能力，未辦證并非客觀障礙。

（二）未辦證責(zé)任的劃分

法院對責(zé)任認定的關(guān)鍵邏輯：

開發(fā)商的舉證責(zé)任：甲公司主張未辦證系陳宇拒絕提供材料，但未提交書面催告記錄、通知憑證等證據(jù)證明曾要求陳宇提供材料而遭拒絕。在陳宇長期占有房屋且無違約行為的情況下，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

購房者的配合義務(wù)：辦理產(chǎn)權(quán)登記需購房者提供身份證、購房合同等材料，陳宇當(dāng)庭表示愿意提供所需材料，不存在拒不配合的情形。法院已釋明稅費承擔(dān)規(guī)則，雙方需按規(guī)定履行繳費義務(wù)。

（三）查封對辦證的影響及解決

法院對查封問題的處理明確：

查封的臨時性：案涉房屋雖曾因甲公司與案外人糾紛被查封，但陳宇通過執(zhí)行異議程序成功解除查封，現(xiàn)房屋無權(quán)利瑕疵，具備辦證條件。查封期間無法辦證屬不可抗力，不影響解封后開發(fā)商履行協(xié)助義務(wù)。

限購政策的適用：陳宇購房時間為 2003 年，早于北京限購政策出臺時間，不存在購房資格障礙，甲公司有關(guān)資格問題的潛在抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于本判決生效之日起 30 日內(nèi)協(xié)助陳宇辦理房山區(qū)三號房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

辦理產(chǎn)權(quán)登記期間產(chǎn)生的相關(guān)稅費，由雙方按法律規(guī)定各自承擔(dān)；

案件受理費由甲公司負擔(dān)。

四、案件啟示

（一）購房者的維權(quán)要點

及時主張權(quán)利：收房后應(yīng)主動要求開發(fā)商協(xié)助辦證，若開發(fā)商拖延，需通過書面催告（留存快遞回執(zhí)、郵件記錄）明確責(zé)任，避免超過訴訟時效。本案陳宇雖拖延 21 年，但產(chǎn)權(quán)登記請求權(quán)不適用訴訟時效，仍可主張權(quán)利。

留存關(guān)鍵證據(jù)：妥善保管購房合同、全款發(fā)票、物業(yè)費繳費記錄等，證明房屋買賣事實、付款情況及合法占有狀態(tài)。遇房屋被查封時，應(yīng)及時提出執(zhí)行異議，提交上述證據(jù)證明權(quán)利合法性。

配合義務(wù)的履行：接到開發(fā)商或登記部門通知后，及時提供身份證、婚姻狀況證明等材料，必要時書面確認材料已提交，避免因自身拖延影響辦證。

（二）開發(fā)商的合規(guī)義務(wù)

主動履行協(xié)助義務(wù)：房屋具備初始登記條件后，應(yīng)書面通知購房者提交辦證材料，明確材料清單、提交期限及聯(lián)系人，留存通知記錄備查。本案甲公司因未舉證催告行為承擔(dān)不利后果，需引以為戒。

解決權(quán)利瑕疵：確保房屋無查封、抵押等權(quán)利瑕疵，若因自身債務(wù)導(dǎo)致房屋被查封，應(yīng)積極與債權(quán)人協(xié)商解決，避免影響購房者辦證權(quán)益。

稅費提示與配合：提前告知購房者辦證所需稅費標(biāo)準(zhǔn)及承擔(dān)方式，協(xié)助購房者對接登記部門，提供所需的營業(yè)執(zhí)照、初始登記證明等開發(fā)商專屬材料。

（三）產(chǎn)權(quán)登記的法律風(fēng)險防范

合同條款的明確：購房合同應(yīng)明確辦證期限（如 “交房后 90 日內(nèi)協(xié)助辦證”）、逾期責(zé)任（如按日支付違約金），避免約定模糊導(dǎo)致糾紛。本案合同未約定辦證期限，但開發(fā)商仍需在合理期限內(nèi)履行義務(wù)。

初始登記的核查：購房前可通過住建部門查詢項目初始登記狀態(tài)，選擇已完成初始登記的房屋，降低辦證風(fēng)險。收房時要求開發(fā)商出具初始登記證明，確認房屋權(quán)屬清晰。

查封信息的查詢：簽訂合同前通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋是否存在查封、抵押，避免購買權(quán)利受限的房屋。若入住后發(fā)現(xiàn)房屋被查封，應(yīng)立即通過法律程序主張權(quán)利，防止房屋被強制執(zhí)行。

本案中，法院明確了開發(fā)商協(xié)助辦證的法定義務(wù)，即使時隔 21 年，購房者仍可通過訴訟維權(quán)。購房者應(yīng)重視產(chǎn)權(quán)登記問題，及時主張權(quán)利；開發(fā)商需誠信履約，主動履行協(xié)助義務(wù)，避免因拖延辦證承擔(dān)法律責(zé)任。唯有雙方積極配合，才能保障商品房交易的最終完成，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）